2月4日晚20:00，應中國地產(chǎn)精裝設管聯(lián)盟會的邀約，我司劉其東總作為分享嘉賓，為各地產(chǎn)條線精裝負責人、工程管理人員作模塊化可循環(huán)售樓部創(chuàng)研與實踐技術分享會，此次報名參與會議人員共計達到296人名額。

我司劉總從模塊化可重復利用售樓部的建造工期、成本、核心技術、與營銷時間節(jié)點的配合等方面，詳細向大家展示了我司近年來研發(fā)團隊通過模塊迭代，2022年已完成模塊化建筑體系的第3代售樓部成果，闡述了模塊化建筑在節(jié)能減排和降本增效方面的巨大優(yōu)勢， 并與技術專家們進行歷時約1小時的討論交流。

問：您介紹說四天可以安裝，一個月可以開盤，這一個月里面是包含里面的精裝修嗎？

劉總：無論是永久高層建筑還是單體建筑，其實用模塊化解決方案來講，就是包含整個建筑產(chǎn)品體系的預制化。精裝修也在我的產(chǎn)品范圍內(nèi)，包括結構、隱蔽工程、幕墻、機電、給排水、智能化、硬裝等；以上范圍的內(nèi)容包括深化設計、加工圖、產(chǎn)品的加工、在工廠的裝配，全部都要做完，然后在現(xiàn)場完成快速的組立。有些項目包括軟裝部分，也有協(xié)作伙伴一起配合去做。

問：聽您介紹說在工期上是能做很大地節(jié)省，那有沒有算過如果整個售樓處整體模塊用傳統(tǒng)方式與這種整體打包全部預制化的方式，成本大約能降低百分之多少？

?劉總：我們拿保利和綠城的項目來跟大家做一個測算，基本上對標傳統(tǒng)實現(xiàn)手段臨建方式大概有三種：傳統(tǒng)混凝土的方式、鋼結構的方式、集裝箱的方式。我們用鋼結構模塊化的方式去實現(xiàn)，是其中一種解決方案的路徑。對標傳統(tǒng)的鋼結構以及現(xiàn)場裝修的這種方式，結合保利和綠城的案例來看，首次營造投入的費用，應該會高20%-30%。因為要考慮異地預制、吊裝、運輸以及落地過程當中的一些完好率。重復利用效率其實是在材料、工藝工法方面會做一些特殊處理，會有一些投入。其實我們相當于組立了兩遍，我們在工廠做完以后包括運輸、施工操作費等等這些方面會有一些多的投入。所以說，在首次建造過程當中，還有一些包括材料的創(chuàng)新。因為如果把它產(chǎn)品化，需要考慮輕量化以及未來可以更新變臉，在材料和體系方面是要做一些創(chuàng)新，會導致首次投入會有所增加。但對已經(jīng)合作落地的客戶來說，時間要素考量的最多，快速落地在時間層面所帶來的經(jīng)濟效益，遠遠就會高于首次投入的溢價。

劉總：當然，成本的敏感性在當前的大環(huán)境下會更敏感，我們也是經(jīng)過不斷的迭代，通過進一步的標準化，通過整個產(chǎn)品體系的一個優(yōu)化，成本方面也是在不斷的優(yōu)化。第二點，因為通過循環(huán)利用，可以有效地降低整個實施過程的綜合成本。循環(huán)利用一次，對標首次的投入來講，就可以省30%-50%的成本。當然這個過程中還有很多隱性成本，作為臨建形式構建售樓部的話，回復原貌還要花一筆成本，這個其實我們沒有核算在內(nèi)的。特別是與保利交流過程當中甲方算了一筆賬，通過這種所見即所得，預算即結算的一種形式，去做整體測算的話，甲方前期在設計、封樣的整個過程當中相對比較考究，做完以后，其實在后期整個實施過程中，相對的精力投入是非常少的。特別是工程、設計、招采部門相對比較輕松，其實這也是一個隱性成本。正是因為可以通過循環(huán)利用去有效地去解決整個全生命周期的成本情況，達到收益最大化。

劉總：我們在去年也推出了一個新的模式，租賃、回收及資產(chǎn)運營，幫客戶托管運營再做租賃，所以適合這種形式去做快銷項目來說，其實是有多種模式可以選擇的。當然售樓部這樣一個體系，也可以做成永久的。我們之前和保利在研究像這樣的產(chǎn)品體系，先通過循環(huán)，最后又通過永久的形式做一個資產(chǎn)去落地的話，其實綜合算下來的成本就會可能投入的收益比就會更高，可以把它做成一個資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。

問：前期你們這些構件在工廠深化的時候，那些深化圖紙是不是根據(jù)我們前期所有的比如說士建等幾個專業(yè)加上幕墻、精裝專業(yè)的圖，先提供給你們，再翻圖去深化你們的圖，還是指這個項目從一開始你們各專業(yè)設計就介入進來？你是一手設計還是需要二手翻模？

劉總：如果二手翻模的話就是在整個項目的周期當中，可能基本上是效率是比較低了。我們原來落地的形式有兩種的工況，一種就是說甲方可能有對甲方的產(chǎn)品力配合比較好的設計單位或方案公司，如果計劃用我們的模塊化體系來做，前期需要和我們一起去做方案的設計，因為需要通過模塊化的約束條件去指導建筑師的創(chuàng)意開發(fā)。這種形式的話，方案公司要做的，要把控的就是平立面的尺寸，材質(zhì)效果，做到這樣的深度，其實就可以了。后面其實整個的施工圖，包括像幕墻的施工圖深化設計、結構計算、室內(nèi)的施工圖、泛光等等，以上圖紙都是由我們來做。我講的這個全周期的時間，其實也包括了設計的時間。我們有些項目也做了全流程的解決方案，從方案開始，一直到落地，整個產(chǎn)品都由我們來做，也可以更快一點。還有第三種的話就是產(chǎn)品化，像保利的比較多相對成熟的產(chǎn)品，合適的項目，合適的區(qū)域公司，如果覺得OK就直接在總圖里面去套我們的產(chǎn)品、下單、開放就可以了，有這三種的方式去落地。

?問：模塊化基于什么前提條件下進行的研發(fā)？

劉總：比如說我們現(xiàn)在做的售樓部、公寓、學校、酒店，從業(yè)主的角度來講，其實就是看整個的投資回報能不能在前期成本、交付效果方面去達到最優(yōu)。如果能夠，那產(chǎn)品就比較適合。對地產(chǎn)來說，模塊化快的特點，雖然效果上也有制約，但現(xiàn)在基本上可以滿足我們大部分需要的效果。比如長三角、華南比較多的快銷盤最適合。像我們其中有一個產(chǎn)品，一年半內(nèi)，做了四個項目，這樣，他的投資就非常劃算。還有一個項目是業(yè)主的一個資產(chǎn)委托我們做運營、做租賃，后來他又再復用。首次的委托運營租賃，成本就已經(jīng)遠遠低于他的成本投入，應該是在這樣的前提下，適合使用這樣的產(chǎn)品。

?問：請問出租這個業(yè)務是應該怎么展開呢？那租金怎么收取呢？

劉總：這個要看具體的需求！租賃正常的話，跟周期也有關，和產(chǎn)品選擇也有關。我舉兩個案例吧，其一是自租賃業(yè)務，正常六個月到一年就可以清盤，其中還有兩個項目，四個月清盤。對快銷盤，租賃是最省事、最輕量化的一種輕資產(chǎn)的模式，首次投入來講，時間要素都不考慮了，應該比你傳統(tǒng)的建造直接投入都要低。第二個案例是客戶的資產(chǎn)，替客戶代理租賃運營，相當于客戶的資產(chǎn)在租賃過程當中，相對比較小的一個售樓部，原本他一次投入大概在四五百萬的樣子，租賃就收了100多萬的資金。對于租賃方來講，其實300多平方的售樓部，用100多萬的資金，我們幫他實現(xiàn)半個月左右開放，四個月清盤，當然所有花的費用也包含我們把他整個清理完。但這樣就是一種比較輕的模式，真正的把售樓中心這樣一個場景變成甲方營銷部門的營銷道具，飛來即用，用完即走的一個模式。

問：您提到了在萬科有一款模塊化產(chǎn)品的開發(fā)住宅項目，那目前您這個項目的難點是在哪呢？遇到了什么樣的問題？我想了解未來住宅模塊化的應用場景的問題。

劉總：因為我們和萬科合作的時候，其實是在四年前，當時是針對住宅領域的研究。現(xiàn)在看法來講，住宅領域完全這樣去落地還是要再研發(fā)實踐。住宅產(chǎn)品規(guī)模應該是最大的，沒有規(guī)模的經(jīng)濟效益，其實對工業(yè)化過程的整個投入相對來說，成本還是很高的。那么住宅在這個產(chǎn)品標準化、戶型標準化方面還是不能夠做到很大的規(guī)?；囊粋€前提。第二個就是整個的體系，如果不能夠在標準化的一個前提下，在綜合性經(jīng)濟方面也有他的一個劣勢。第三個就是標準的問題。根據(jù)現(xiàn)有的標準規(guī)范，落地是沒有問題的，但前兩個因素也是要考量。還有，作為一個新的體系，其實還有認知和教育的一個過程。我們在過去一段時間和保利其實重新在探討住宅模塊化的可行性。當然，我們不一定會像新加坡酒店那樣做一個完全的MIC的形式去實現(xiàn)，我們最新的技術路線，是通過鋼砼組合的形式去解決以上的問題。這個過程當中，對于酒店、公寓，特別是人才公寓、長租公寓，從技術落地，還有交付保障來說已經(jīng)到一個可以規(guī)?；\用并進一步落地的程度。

問：提到再利用的問題，我覺得小平米的售樓處這種租賃的方式還是蠻好的，但是如果是一個上千平米的售樓處，這個地產(chǎn)就是同一風格的，比如這個城市盤是3月結束，另一個城市盤是6月開盤，你們是負責運輸么？是有大型的倉庫倉儲再轉運過去么？

劉總：是的，我們?yōu)檎麄€產(chǎn)品的全生命周期負責。我們有專門的售后服務的團隊。但從實際操作來講，是不會回倉庫的。因為畢竟作為一個大體量的泡貨，運輸、吊裝，施工等，兩次操作相關的費用還是蠻高的。我們做的就是，在區(qū)域化內(nèi)，如果你有空檔期的話，要提前做策劃，無論是租賃給別人，還是集團內(nèi)項目運作，如果確實有斷檔期，采用就地化存儲，這樣使客戶的投入做到最小化。

優(yōu)積科技專注于模塊化建筑智能制造的設計、生產(chǎn)、施工的全流程企業(yè)，致力于運用創(chuàng)新的建筑技術（模塊化建筑系統(tǒng)）為房地產(chǎn)開發(fā)、汽車文旅、數(shù)據(jù)中心、酒店、學校等場景提供更快、更經(jīng)濟和可持續(xù)的預制塊建智能建造解決方案及產(chǎn)品。