值得注意的是，建發(fā)房地產(chǎn)在去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下“地王”。

來源：中訪網(wǎng)

建發(fā)房產(chǎn)逆勢擴(kuò)張、頻繁高溢價拿地，但其毛利率和凈利潤卻出現(xiàn)下滑，為追求規(guī)模不惜犧牲企業(yè)盈利能力、抬高房價，這樣“迷之操作“不合常理且或有違國企社會責(zé)任。

頻繁高溢價拿地、奪地王，上半年拿地金額排名全國房企第三

6月10日，在廈門第二次“集中供地”中，建發(fā)房產(chǎn)以53.1億元上限價、配建2.83萬平方米的代價，競得廈門湖里區(qū)五緣灣片區(qū)一幅綜合地塊，成交樓面價約5萬元/平方米，溢價率24.36%；還以48.1億元奪得廈門海滄區(qū)馬鑾灣片區(qū)地塊，成交樓面價約3.15萬元/平方米，溢價率37.8%。

5月20日，建發(fā)房產(chǎn)以總價5.88億元、成交樓面價5433元/平、溢價率達(dá)33.06%獲得江西九江一宗地塊，并成為經(jīng)開區(qū)新晉“地王”。

5月13日，在廈門首批“集中供地”中，建發(fā)房產(chǎn)旗下建發(fā)國際以總價26.3億元競得湖里2021P03地塊，配建面積1.32萬平方米，溢價率約為24.6%。

5月12日，在無錫的土拍上，建發(fā)國際以17.92億元拿下了無錫宜興市一宗商住地，溢價率高達(dá)65.93%。

同日，在福州集中供地中，建發(fā)國際以上限價20.82億+8700平方米社會租賃住房的價格競得晉安紅光村及周邊舊改地塊二，樓面價24221元/平方米，溢價率30.04%。

5月7日，在杭州土拍上，建發(fā)國際以最高限價16.31億元+自持比例38%拿下一宗地塊，刷新了杭州自持記錄。

4月，在廣州的集中供地上，建發(fā)國際以20.18億元+競配建面積3600平方米的總代價競得南沙一宗地塊，折合樓面價2.36萬元/平方米，成南沙區(qū)“地王”。

2月20日，建發(fā)房產(chǎn)聯(lián)合融創(chuàng)中國以64.52億元價格斬獲上海普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊，成交樓面價84346元/平方米，溢價率36.15%，成為普陀區(qū)“地王”。隨后，建發(fā)房產(chǎn)還因該宗地塊的高溢價成交遭到上海普陀區(qū)區(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)房管局約談。有專家表示，上述項目后續(xù)可能被限價銷售。

2月3日，在福州的首場土拍上，建發(fā)房產(chǎn)以26.59億元+競限價商品房34020平方米的總價競得晉安區(qū)一宗商住用地，成交樓面價25372.57元/平方米，溢價率達(dá)到30.02%。

2月1日，建發(fā)房產(chǎn)以16.69億元的總價競得南通如皋市一宗宅地，溢價率高達(dá)65.52%。

同日，建發(fā)房產(chǎn)又以上限價12.25億元競得溫州鹿城區(qū)1宗商住地，成交樓面價15939元/平方米，溢價率29.9%。

1月28日，建發(fā)房產(chǎn)在溫州以總價45.86億元拿下甌海區(qū)一宗商住地，樓面價15607元/平方米，溢價率30.06%。

1月18日，建發(fā)房產(chǎn)以上限價12.75億元、競配保障房面積1200平方米，拿下了寧波江北區(qū)一宗地塊，成交樓面價為18177元/平方米，溢價率36.67%。

在頻繁高溢價拿地的同時，建發(fā)房產(chǎn)的拿地總金額也在大漲。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為723億元，在國內(nèi)房企排名僅次于萬科、保利發(fā)展。建發(fā)房產(chǎn)去年才突破千億門檻，規(guī)模大約只有萬科的六分之一，保利發(fā)展的四分之一。

值得注意的是，建發(fā)房地產(chǎn)在去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下“地王”。

規(guī)?？焖僭鲩L但毛利率、利潤下滑

在房地產(chǎn)調(diào)控收緊特別是“三道紅線”政策下，房企普遍主動降速，但建發(fā)房產(chǎn)卻在逆勢擴(kuò)張。截至2020年底，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售金額達(dá)到了1296.78億元，成為千億新兵，增速高達(dá)76%。據(jù)建發(fā)房產(chǎn)旗下物業(yè)公司建發(fā)物業(yè)此前披露的上市文件，截至2019年底，建發(fā)房產(chǎn)及其聯(lián)營公司實現(xiàn)合同銷售金額722億元，同比增長86.7%。

但是在規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時，其盈利能力和凈利潤卻在下滑，毛利率持續(xù)走低。2018年、2019年、2020年、2021年前三月，建發(fā)房產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率依次為31.43%、27.32%、18.04%、10.77%。

2020年，建發(fā)股份歸母凈利潤45億，同比下降5.4%；其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的歸母凈利潤為27.2億元，同比下降16.8%。

數(shù)據(jù)對比可以看出，建發(fā)房產(chǎn)逆勢擴(kuò)張、頻繁高溢價拿地，或僅僅是為了追求單方面的規(guī)模增長，甚至不惜不惜犧牲企業(yè)盈利能力、抬高房價，或有違國企社會責(zé)任。

高溢價拿地為覆蓋虧損？

建發(fā)房產(chǎn)是建發(fā)股份旗下的主要地產(chǎn)平臺，建發(fā)股份則是廈門建發(fā)集團(tuán)旗下的A股上市公司，主營供應(yīng)鏈運(yùn)營及房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。廈門建發(fā)集團(tuán)是廈門市屬國有企業(yè)，“世界500強(qiáng)”企業(yè)之一。

國企房地產(chǎn)公司擁有低成本融資優(yōu)勢，在房地產(chǎn)低迷時期，這類房企有可能利用現(xiàn)金流充足的優(yōu)勢逆周期擴(kuò)張，遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購紅星地產(chǎn)就是類似操作。

但是，建發(fā)房產(chǎn)的情況又有所不同。建發(fā)房產(chǎn)沒有單獨上市，但是以建發(fā)股份數(shù)據(jù)來看，2020年建發(fā)股份經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額97億，比去年同期降低13.34%。2021年一季度，建發(fā)股份經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降162.3%至-407.5億。

在這種情況下，再高溢價拿地明顯不明智，大概率會進(jìn)一步壓縮其項目利潤率。例如今年2月，建發(fā)房產(chǎn)以64.52億元價格在上海斬獲的地塊后續(xù)就可能被限價銷售。

《證券市場紅周刊》分析認(rèn)為建發(fā)房地產(chǎn)逆勢頻繁高溢價拿地，起因應(yīng)該是因為其更早時期高價拿地導(dǎo)致的虧損。

4月20日，建發(fā)股份發(fā)布關(guān)于計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的議案，其中涉及建發(fā)房產(chǎn)旗下多個物業(yè)項目。公告指出，由于限價等原因，福州·建發(fā)榕墅灣項目計提存貨跌價準(zhǔn)備7.95億元；杭州·三墩北項目計提存貨跌價準(zhǔn)備2.77億元；珠?！そòl(fā)悅璽項目計提存貨跌價準(zhǔn)備2.15億元，合計計提減值準(zhǔn)備12.87億元。

一位曾在多家上市房企從事投融資工作的地產(chǎn)人士分析表示，當(dāng)一家房企因拿高價地、地王從而導(dǎo)致部分虧損項目、或不賺錢時，覆蓋虧損最好的辦法就是，（企業(yè)）再拿一批同樣的地去融資，用融資的錢來覆蓋現(xiàn)有虧損。