作者：肖兔

2021年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不平靜。

在2021年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級(jí),“房住不炒”的主基調(diào)不斷強(qiáng)化，房企亟需蛻變升級(jí)，堅(jiān)固的基本盤(pán)和穩(wěn)健的增長(zhǎng)成為綜合實(shí)力強(qiáng)的頭部房企競(jìng)爭(zhēng)的基本面。

在這方面，融創(chuàng)中國(guó)交出了一份不錯(cuò)的“中考成績(jī)單”。

2021年8月30日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2021年上半年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母凈利潤(rùn)119.9億元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7%。

在穩(wěn)健增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)中國(guó)開(kāi)啟了“四更”戰(zhàn)略目標(biāo)，即更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值。

解析融創(chuàng)中國(guó)的中考成績(jī)單

2021年上半年，面對(duì)外部環(huán)境發(fā)生的巨大變化，融創(chuàng)中國(guó)依然保持著戰(zhàn)略定力和增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力，最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額3208億元，同比增長(zhǎng)64%，總銷(xiāo)售額穩(wěn)居行業(yè)前四。

業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)的銷(xiāo)售回款率也保持高位水平，非受限現(xiàn)金達(dá)到1011億元，較2020年底增長(zhǎng)2.4%，讓公司現(xiàn)金流更為充裕，銷(xiāo)售增長(zhǎng)的同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)還在土地市場(chǎng)嚴(yán)控拿地總量，提升土地質(zhì)量，最終達(dá)成高標(biāo)準(zhǔn)拿地，從而擁有高質(zhì)量土儲(chǔ)。

其實(shí)，早在2019年下半年，融創(chuàng)中國(guó)就先于政策要求，主動(dòng)落實(shí)“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”；自此融創(chuàng)中國(guó)在業(yè)績(jī)?nèi)嬖鲩L(zhǎng)的同時(shí)其負(fù)債指標(biāo)也持續(xù)改善，在2020年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)杠桿率下降，“三道紅線”指標(biāo)連降兩檔至黃檔，到了2021年上半年，融創(chuàng)中國(guó)的財(cái)務(wù)健康度得到進(jìn)一步提升。

首先，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)行了兩次優(yōu)先票據(jù)，兩次發(fā)債利率均為融創(chuàng)中國(guó)上市以來(lái)最低水平。

2021年1月26日，融創(chuàng)中國(guó)成功發(fā)行2024年到期的6億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)，及2026年到期的5億美元6.5 %優(yōu)先票據(jù)；2021年3月2日，融創(chuàng)中國(guó)額外發(fā)行2024年到期的3.42億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)，及于2025年到期的2.1億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)。

其次，融創(chuàng)中國(guó)還于2021年1月20日宣布提前贖回于2022年2月15日到期的8億美元7.875%優(yōu)先票據(jù)的未償還余額。以較低成本債務(wù)替換高成本債務(wù)，這使融創(chuàng)中國(guó)的融資成本下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。

截至2021年6月30日，融創(chuàng)中國(guó)的總資產(chǎn)為1.2萬(wàn)億元，較2020年底提升9%，一年內(nèi)到期有息債務(wù)總額910億元，短債占總有息負(fù)債比重下降至30%行業(yè)低位，債務(wù)結(jié)構(gòu)良性，財(cái)務(wù)彈性更趨強(qiáng)韌，加速邁向“綠檔”。

一邊維持安全穩(wěn)健高質(zhì)量增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，一邊降杠桿優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融創(chuàng)中國(guó)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不斷收獲國(guó)際機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

2021年上半年，標(biāo)普將融創(chuàng)公司主體評(píng)級(jí)由BB-上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定。穆迪及惠譽(yù)將該公司評(píng)級(jí)展望調(diào)升至正面；中誠(chéng)信亞太首次覆蓋融創(chuàng)，并給予BBBg-評(píng)級(jí)，展望為穩(wěn)定。

截至目前，融創(chuàng)已被納入MSCI中國(guó)指數(shù)、富時(shí)房地產(chǎn)指數(shù)、恒生中國(guó)（香港上市）100指數(shù)、恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)、中證香港100指數(shù)、恒生中國(guó)（香港上市）25指數(shù)、MSCI中國(guó)50指數(shù)及恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)等幾乎所有重要指數(shù)。

自從2021年以來(lái)，國(guó)際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通國(guó)際、中金及瑞信等相繼發(fā)布報(bào)告大力推介融創(chuàng)中國(guó)，給予融創(chuàng)“跑贏大市”評(píng)級(jí)，并列為“首選推薦”股票。

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)大環(huán)境中脫穎而出，保障企業(yè)發(fā)展的安全健康，并得到市場(chǎng)及資本的認(rèn)可，顯然這是融創(chuàng)中國(guó)長(zhǎng)期用心經(jīng)營(yíng)和對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量堅(jiān)持的結(jié)果。

?融創(chuàng)中考背后：嚴(yán)格備考“產(chǎn)品力”和“優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)”

在第一輪“雙集中供地”結(jié)束后，住建部曾表示，要著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，北京市限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)的做法也將作為新的調(diào)控措施關(guān)鍵詞，此后該做法相繼被多個(gè)城市采納實(shí)施。

這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)“競(jìng)品質(zhì)”時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)回歸本質(zhì)，做好產(chǎn)品與服務(wù)成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)安全健康發(fā)展的前提，擁有高品質(zhì)產(chǎn)品力的房企則可以在銷(xiāo)售端大放異彩，還將在土地端如魚(yú)得水，可以獲得在未來(lái)持續(xù)發(fā)展的“敲門(mén)磚”

在這方面，融創(chuàng)中國(guó)則是其中的榜樣。

資料顯示，產(chǎn)品力一直是融創(chuàng)中國(guó)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

由于在產(chǎn)品力方面的持續(xù)投入，2019年，融創(chuàng)中國(guó)獲得克而瑞“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP1”；2020年，融創(chuàng)中國(guó)獲得億翰“房企超級(jí)產(chǎn)品力TOP1”；2021年上半年，融創(chuàng)中國(guó)再次獲得中指院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)TOP1”的殊榮。

與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)的產(chǎn)品力還不斷與時(shí)俱進(jìn)，受到了市場(chǎng)及用戶的認(rèn)可——公開(kāi)資料顯示，在主流客群年輕化和科技快速進(jìn)步的大趨勢(shì)下，融創(chuàng)中國(guó)的“I AM I”產(chǎn)品年輕化創(chuàng)新不斷落地，從城市、社區(qū)、家庭、生活四大維度升級(jí)主流產(chǎn)品，包括武漢公園大觀、杭州萬(wàn)融城等在內(nèi)的代表作一經(jīng)推出后備受市場(chǎng)認(rèn)可。

同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)還對(duì)高端客群消費(fèi)趨勢(shì)展開(kāi)了相關(guān)研究并逐步升級(jí)改善其產(chǎn)品功能，進(jìn)而鞏固了公司的高端市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，這使其保持持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

從2018年至2020年，融創(chuàng)中國(guó)的年度銷(xiāo)售額分別為4608億元、5562億元、5753億元，3年復(fù)合增長(zhǎng)率12%。

與此同時(shí)，在產(chǎn)品力足夠獲得足夠的同時(shí)，在土地端擁有大量可售貨值的土地則成為融創(chuàng)中國(guó)業(yè)績(jī)持續(xù)提升的另外一個(gè)保證。

資料顯示，2021年上半年，融創(chuàng)中國(guó)獲取權(quán)益土儲(chǔ)貨值2135億元，權(quán)益拿地銷(xiāo)售比為37.9%。貨源充足優(yōu)質(zhì)，為持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打好基礎(chǔ)，并保障該公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的充足彈性和絕對(duì)安全。

2021年上半年，融創(chuàng)中國(guó)還持續(xù)加碼，在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華南、中部核心城市、西部核心城市持續(xù)深耕，并建構(gòu)了突出的領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，融創(chuàng)中國(guó)在20個(gè)城市銷(xiāo)售額超過(guò)50億元，其中，北京、上海、蘇州等9座城市銷(xiāo)售額超100億元，武漢、杭州的銷(xiāo)售額超200億元。

對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)表示，下半年將主動(dòng)控制拿地總量及節(jié)奏，審慎獲取高質(zhì)量土地，預(yù)計(jì)權(quán)益拿地銷(xiāo)售比控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷(xiāo)售比預(yù)計(jì)控制在30%以內(nèi)。此外，融創(chuàng)中國(guó)還將提高全資項(xiàng)目占比，優(yōu)化現(xiàn)有合作模式，優(yōu)選資金實(shí)力強(qiáng)勁的合作方，以成立長(zhǎng)期平臺(tái)的模式進(jìn)行合作。

這使其在土地資源合作方面更加靈活，同時(shí)還在一定程度上降低了成本。

可以說(shuō)，左手優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力，右手充足的土地儲(chǔ)備，這讓融創(chuàng)中國(guó)的持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)獲得保證，而且還增強(qiáng)了其抗風(fēng)險(xiǎn)能力，支撐融創(chuàng)地產(chǎn)更加從容地面對(duì)未來(lái)行業(yè)各種變化。

融創(chuàng)中國(guó)陽(yáng)謀：“四更”戰(zhàn)略打造長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力

2021年以來(lái)，“雙集中”供地政策在實(shí)踐中不斷的優(yōu)化，作為房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的重要組成部分，能夠有效得起到“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)”的作用，利于行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展。

2020年，是融創(chuàng)中國(guó)的轉(zhuǎn)型之年，正式打開(kāi)了“均衡高質(zhì)量發(fā)展”的序章。在高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)的房地產(chǎn)上半場(chǎng)，融創(chuàng)中國(guó)提出了“更快速、更均好、更優(yōu)質(zhì)、更深耕”的戰(zhàn)略使其迅速躋身行業(yè)前列。

然而，在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的下半年，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更為激烈和復(fù)雜的時(shí)候，融創(chuàng)中國(guó)也與時(shí)俱進(jìn)，在2021年提出了“四更”經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則：更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值，與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)還將“四更”準(zhǔn)則將作為融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)基本做事原則，即以利潤(rùn)為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德曾表示，“調(diào)控對(duì)行業(yè)和企業(yè)都是好事，經(jīng)過(guò)這一輪（調(diào)控），都將變得更穩(wěn)、更健康。但與此同時(shí)，也要求企業(yè)在新的政策環(huán)境下快速調(diào)整適應(yīng)。融創(chuàng)積極融入國(guó)家戰(zhàn)略、堅(jiān)決響應(yīng)政策導(dǎo)向、從容擁抱行業(yè)變化，進(jìn)一步堅(jiān)定‘更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值’的均衡高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略方向，持續(xù)為員工、客戶、股東、社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值?！?/p>

而從具體業(yè)務(wù)來(lái)看，在“四更”新戰(zhàn)略下，融創(chuàng)中國(guó)將全面推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，將數(shù)字化作為三年規(guī)劃重要任務(wù)之一，數(shù)字化建設(shè)工作主要覆蓋地產(chǎn)、服務(wù)及文旅業(yè)務(wù)板塊，支持精細(xì)化管理，為客戶創(chuàng)造價(jià)值：

比如，在地產(chǎn)板塊，融創(chuàng)中國(guó)著力推進(jìn)從BIM設(shè)計(jì)、智慧算量、集采平臺(tái)、智慧建造、在線銷(xiāo)售平臺(tái)、客戶關(guān)系的全鏈條數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，基于透明、公正、體驗(yàn)好的底層邏輯，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，并支持提升決策和運(yùn)營(yíng)效率；

在服務(wù)板塊，融創(chuàng)中國(guó)將技術(shù)與業(yè)務(wù)深度協(xié)同，構(gòu)筑線上線下一體化智慧化服務(wù)能力；在文旅板塊，融創(chuàng)中國(guó)著力通過(guò)智能化建設(shè)提升用戶體驗(yàn)、賦能精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)、實(shí)現(xiàn)精細(xì)化

運(yùn)營(yíng)及管控，實(shí)現(xiàn)管理降本增效。

在保持長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)的前提，保證更均衡、高質(zhì)量發(fā)展的背景下，融創(chuàng)中國(guó)還一直保持著對(duì)宏觀環(huán)境和行業(yè)趨勢(shì)的敏銳洞察與精準(zhǔn)判斷，擅長(zhǎng)在行業(yè)的不同階段快速找到發(fā)展最優(yōu)解，這也使得融創(chuàng)中國(guó)被業(yè)界視為風(fēng)向標(biāo)，持續(xù)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值，有望在房地產(chǎn)的下半場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中持續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。