文章來源：北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)股份有限公司

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THE 4th REARD URBAN RENEWAL DESIGN AWARD

第四屆REARD城市更新設(shè)計(jì)獎(jiǎng)

2022商辦改造·建筑規(guī)劃銀獎(jiǎng)項(xiàng)目賞析

望京國際商業(yè)中心A/B/C/D座

北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)股份有限公司

周煥

項(xiàng)目主創(chuàng)

項(xiàng)目背景

項(xiàng)目地塊位于北京市朝陽望京片區(qū)，前身為望京國際商業(yè)中心，本次改造范圍包含ABCD座+望京小街，原建筑為商業(yè)辦公業(yè)態(tài)，更新改造后仍為商業(yè)辦公，其中包含5.4萬㎡產(chǎn)業(yè)辦公、2萬㎡商業(yè)，ACD座為-1F/4F，B座為-1F/7F，地上面積約為4.6㎡，地下面積約為1.17㎡，改造內(nèi)容主要為外立面賦能更新及室內(nèi)精裝提升。

機(jī)場高速門戶（改造后的D座大眼睛)

建筑形態(tài)為L形的圍合形態(tài)，主沿街面南北進(jìn)深約30m，東西長度約180m。這里是望京老牌的商圈，被居民們親切地稱為“望京食堂”。然而老舊的設(shè)施，內(nèi)外割裂的空間狀態(tài)，讓這里的商業(yè)逐漸不能適應(yīng)時(shí)代的步伐。

業(yè)主希望對建筑外觀大刀闊斧的升級改造，但仍需保留望京片區(qū)傳統(tǒng)的煙火氣息。如何在城市更新的過程中，保存城市的溫度，成了設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵課題。

建筑現(xiàn)狀

項(xiàng)目改造歷時(shí)4年，整個(gè)過程是在和外部的不可控性博弈，一邊建設(shè)，一邊調(diào)整的過程。最終的成果有失控的焦慮，也有超越預(yù)期的驚喜。

玻璃立面展現(xiàn)令人心動(dòng)的城市場景

地域優(yōu)勢

項(xiàng)目地處望京門戶，縱貫聯(lián)通的立體路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，地鐵14號線望京南站步行600米可達(dá)，由望京東路直接進(jìn)入項(xiàng)目基地

產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：周邊配套成熟，附近寫字樓、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)分布較密集，住宅多為高檔公寓。國際人才和要素聚集將加速國際人才社區(qū)建設(shè)。

項(xiàng)目痛點(diǎn)

改造前為一代商業(yè)，2層以上經(jīng)營狀況不佳，空置率高；商業(yè)空間品質(zhì)、街區(qū)功能和商業(yè)層次與現(xiàn)在望京國際企業(yè)和人才高品質(zhì)需求錯(cuò)位，部分業(yè)權(quán)散售。

望京小街成為非法室外停車場，割裂萬科與方恒的商業(yè)人流的流通，設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重，城市界面感官較差。

解題整體構(gòu)思

從單一商業(yè)中心打造為區(qū)域復(fù)合業(yè)態(tài)，地下一層首層打造商業(yè)，2~4/層打造辦公+A/B/C/D座商業(yè)圍合中庭與外圍空間打通多個(gè)公共連通空間，加強(qiáng)內(nèi)外連接，激活中庭活力+B座“望京眼”打造為城市界面的重點(diǎn)標(biāo)識+ABC座建筑立面更換提升結(jié)合望京東街步行街提升，打造“望京小街”的商業(yè)人氣聚集地。

改造策略軸測圖

中庭剖透視

室內(nèi)調(diào)整+形象升級

玻璃立面展現(xiàn)令人心動(dòng)的城市場景（A座北立面）

望京眼夜景

改造后的A建筑立面，使用明黃色鋁板框架（A座南立面）

藝術(shù)中庭（C座東立面）

空間提升與賦能

第一期辦公在2018年底開業(yè)。雖然備受好評，但單純的立面美化似乎還不能足以成為一個(gè)優(yōu)秀的城市更新范例。所以第二階段，對商業(yè)空間的優(yōu)化和加密，就是關(guān)鍵的一步。

改造后的內(nèi)院

開放庭院“望京坊”

項(xiàng)目內(nèi)部原來是一個(gè)150米長、50米寬的庭院，尺度的失調(diào)以及和城市的割裂，使這個(gè)的稀缺的公共空間被長期閑置。通過業(yè)態(tài)置換和空間優(yōu)化，把原來地下一層的低效商業(yè)空間，轉(zhuǎn)換成面向庭院的優(yōu)質(zhì)街鋪。商業(yè)的能量輻射到室外，形成了一個(gè)新的公共空間層次。

開放庭院全景

開放庭院

夜幕下的庭院

庭院樹影婆的天窗

辦公室內(nèi)中庭

望京小街提升改造

施工階段的尾聲，項(xiàng)目迎來了一個(gè)驚喜: A座北側(cè)望京小街路段被朝陽區(qū)政府納入國際文化步行街的計(jì)劃–共同營造開放性、輕時(shí)尚、生活化、交流性的國際商業(yè)街區(qū)。而步行街的英文名Wangjing Walk也意在強(qiáng)調(diào)其可行走性和慢生活的調(diào)性。

原本屬于車輛的空間還給了行人，這里成了300米長的自由天地。望京街的改造，讓建筑內(nèi)外的能量打通，形成暢順的人流環(huán)線。臨街商業(yè)的活力輻射到外擺人行區(qū)域，和城市產(chǎn)生了更豐富的互動(dòng)。音樂舞臺、藝術(shù)裝置、景觀小品、噴泉、 燈光的結(jié)合，形成了一系列豐富的活動(dòng)核心。

望京小街區(qū)域平面

望京小街鳥瞰

公眾的參與

萬科望京時(shí)代中心改造的完成，也正是其生命的啟航。希望用城市設(shè)計(jì)的視角去研究建筑。商業(yè)改造項(xiàng)目是一個(gè)半計(jì)劃、半即興的創(chuàng)造過程，而公眾的參與則是完全即興的。在這里有閑聊的老人，嬉戲追逐的孩童，逛集市的文青，夜色下微醺的上班族，藝術(shù)品前自拍的少男少女。

改造后的望京小街為不同人提供生活空間

項(xiàng)目開幕以來，已經(jīng)舉辦了各種各樣的藝術(shù)展、集市、美食節(jié)。通過人群的使用，空間的可能性會持續(xù)地被發(fā)掘、氛圍會不斷發(fā)酵。在這里，建筑不是一成不變的物體，而是城市生活的孵化器。公眾的參與，不斷豐富著空間的內(nèi)涵。

望京小街，豐富的活動(dòng)空間

我們相信好的設(shè)計(jì)能不斷自我更新，為城市持續(xù)輸送能量。城市更新不僅僅是外觀美化，更是通過對場所的解構(gòu)、加密、賦能、讓建筑成為一個(gè)個(gè)反應(yīng)核，重新激活人與城市的連接。讓大家都會自發(fā)地參與到城市生活中，與環(huán)境產(chǎn)生感情的連接。讓每個(gè)人都親身成為城市復(fù)興的一部分。

地下一層平面圖

一層平面圖

二層平面圖

三~四層平面圖

五~七層平面圖

剖面圖

實(shí)施情況

歷時(shí)三年完成從時(shí)代中心到望京小街清租、改造，萬科從2017年9月項(xiàng)目收購，2018年10月B、C、D座改造完成，2019年12月A座改造完成，2020年4月內(nèi)庭院升級改造完成；2020年2月，施工階段尾聲，北側(cè)望京小街路段被朝陽區(qū)政府納入國際文化步行街的計(jì)劃，朝陽區(qū)政府和萬科聯(lián)手一起，共同營造開放性、輕時(shí)尚、生活化、交流性的國際商業(yè)街區(qū)；2020年3月，小街改造開始，2020年8月8日小街改造完成項(xiàng)目整體開業(yè)。

2020年8月8號，望京小街開業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)視察

項(xiàng)目名稱：望京萬科時(shí)代中心+望京小街改造

委托（業(yè)主）單位：北京萬科企業(yè)有限公司

施工圖設(shè)計(jì)：北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)股份有限公司
方案設(shè)計(jì)：UV獨(dú)特視野建筑設(shè)計(jì)有限公司
項(xiàng)目設(shè)計(jì)~完成年份：2016年12月~2020年8月
項(xiàng)目地址：北京市朝陽區(qū)望京街9號

攝影版權(quán)：REX ZOU，金偉琦，河貍景觀，楊娟
精裝設(shè)計(jì)：寸創(chuàng)想建筑環(huán)境設(shè)計(jì)（北京）有限公司
幕墻顧問：英海特工程咨詢有限公司
景觀設(shè)計(jì)：IF本色營造
照明顧問：上海碧甫照明工程設(shè)計(jì)有限公司，北京互進(jìn)廣通文化發(fā)展有限責(zé)任公司
標(biāo)識設(shè)計(jì)：上海柏?zé)洏?biāo)識有限公司
藝術(shù)顧問：UAP，F(xiàn)AKE Studio
品牌：互動(dòng)噴泉系統(tǒng)與弱電系統(tǒng)：甲板科技等

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