大家好，我是謝暉?，F(xiàn)在各地為了大家買(mǎi)房真的是操碎了心，就差跪下來(lái)求大家買(mǎi)了，但是粉絲說(shuō)了：“你放出除降價(jià)以外的一切措施，我提供除購(gòu)買(mǎi)以外的所有支持”。春節(jié)剛過(guò)半個(gè)月，各地都在吹起樓市回暖的春風(fēng)了，咱們先看看各地買(mǎi)房的情況吧。

先看一線(xiàn)城市，拿廣州來(lái)說(shuō)，世聯(lián)東一研究院數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)年以來(lái)，今年一月，廣州新房找房熱度環(huán)比上漲14.9%，廣州樓市的到訪(fǎng)量沖破2萬(wàn)組，比起年前暴漲至少122%，購(gòu)房者的觀望情緒較去年減弱不少。具體到各大項(xiàng)目，售樓部現(xiàn)場(chǎng)人氣比較火爆，周末更是座無(wú)虛席。興許是回暖的跡象讓信心回歸，亦或是產(chǎn)品優(yōu)秀給足了底氣，不少項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)始漲價(jià)。比如保利中海郎閱喊漲3%，每套漲價(jià)20萬(wàn)起；黃埔新城和城市之光漲價(jià)1-2%；保利和悅濱江漲約3000元/平。就在今天，還發(fā)布了支持減稅、公積金緩交，社保斷繳不影響購(gòu)房的政策，利好的春風(fēng)確實(shí)還在繼續(xù)吹！

再看二線(xiàn)城市天津，天津這幾年跌的多慘不用我再撒鹽了，不過(guò)還是小小的撒一把吧，一套100平的天津房子五年總價(jià)跌掉近一百萬(wàn)，但是從1月底以來(lái)，天津二手房的成交表現(xiàn)也開(kāi)始變得強(qiáng)勁。2月4日，天津貝殼二手房成交數(shù)據(jù)為342套。2月5日，天津貝殼二手房成交數(shù)據(jù)為428套?？梢?jiàn)，春節(jié)后的第一個(gè)周末，達(dá)到了近期的樓市沸點(diǎn)。

最后看一個(gè)西安，西安的二手房市場(chǎng)最近正在急速升溫：成交量增加、成交周期縮短、帶看量上漲，有房東表示，年后賣(mài)房很快，也有中介反應(yīng)，晚上10點(diǎn)，簽約中心的所有約談室全部爆滿(mǎn)，二手房交易中心也是一片火熱。還有房東趁機(jī)在不斷抬價(jià)，比如曲江黃金地段的次新小區(qū)金輝世界城，最近成交熱度比較好，有一些業(yè)主在跳漲。而西安成交比較火的小區(qū)中有近6成掛牌價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)上漲，最高漲幅2071元/平。

樓市真的回暖了嗎，大家看上面新聞或者中介的說(shuō)法肯定還不夠相信，那再按照全國(guó)百城的大數(shù)據(jù)給大家看看，我們每月都會(huì)更新百城房?jī)r(jià)走勢(shì)，其中市場(chǎng)活躍指數(shù)是綜合了帶看量以及反應(yīng)市場(chǎng)活躍度的數(shù)據(jù)綜合計(jì)算出來(lái)的，0-20是市場(chǎng)冰凍狀態(tài)，20-40是市場(chǎng)復(fù)蘇狀態(tài)，40-60是市場(chǎng)活躍狀態(tài)，60-80代表市場(chǎng)火爆，80-100表示火的不能再火的地步了。

首先下結(jié)論，各核心城市已經(jīng)開(kāi)始處于量層面的點(diǎn)狀復(fù)蘇了，不同城市的回暖的程度還不一樣，而現(xiàn)在北京的指數(shù)已達(dá)到44，處于比較活躍狀態(tài)；上海也是42，同樣在開(kāi)始活躍狀態(tài)；天津的指數(shù)達(dá)到60，表明市場(chǎng)已經(jīng)火爆；重慶的話(huà)還是23，說(shuō)明已經(jīng)脫離市場(chǎng)冷清，處于低位復(fù)蘇中；成都指數(shù)39，已經(jīng)處于復(fù)蘇狀態(tài)。更多的城市回暖狀態(tài)大家可以在我的主頁(yè)搜索相應(yīng)城市即可，每月會(huì)堅(jiān)持更新，因?yàn)槲蚁嘈艜r(shí)間就是最好的證明和護(hù)城河。

大家看到上面的數(shù)據(jù)，不要驚慌，也不用激動(dòng)，因?yàn)檎叱雠_(tái)這么多了，要是成交再不回暖一些，就太不給地方政府面子了，而且大家發(fā)現(xiàn)了沒(méi)，上面列舉的城市都是非常好的二線(xiàn)或者一線(xiàn)城市，為什么沒(méi)列舉三四五線(xiàn)城市呢，因?yàn)榇_實(shí)還沒(méi)回暖啊。拿個(gè)準(zhǔn)二線(xiàn)的南昌來(lái)說(shuō)吧，現(xiàn)在活躍指數(shù)還是13，市場(chǎng)還是冰凍的，你想去南昌買(mǎi)房，你就是大爺；再說(shuō)個(gè)北方的哈爾濱，指數(shù)是19，也處于冰凍狀態(tài)，但是稍微好那么一丟丟了，好的不多，其他的就不一個(gè)個(gè)舉例了。

說(shuō)明市場(chǎng)回暖也開(kāi)始呈現(xiàn)了點(diǎn)狀分布了，全國(guó)600多座城市，現(xiàn)在大概20多座因?yàn)楦鞣N救市政策的影響開(kāi)始慢慢回暖。但是現(xiàn)在的回暖，大家也要再多觀察三個(gè)月，如果能持續(xù)三個(gè)月的話(huà)，那說(shuō)明市場(chǎng)復(fù)蘇就基本清晰了，如果三個(gè)月后再度歇菜，說(shuō)明市場(chǎng)有炒作的嫌疑，后續(xù)還可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)刺激政策，現(xiàn)在就是處于焦灼期，看哪方先沉不住氣，如果買(mǎi)家先快速出手，那政策就會(huì)陸續(xù)收斂，如果買(mǎi)家還是不繼續(xù)出手，那政策就會(huì)繼續(xù)加碼，量上去了還不是最終目的，價(jià)格一定要隨著上去，因?yàn)榱吭趦r(jià)先，這中間的時(shí)間差有半年左右的時(shí)間。

各個(gè)城市分化有回暖，城市之間的地段、產(chǎn)品、甚至小區(qū)之間也有分化。

首先，拿地段來(lái)說(shuō)，最先回暖的肯定是最核心的地段，廣州的珠江新城就是最先開(kāi)始回暖的，因?yàn)榫鶅r(jià)最高的地方就是這里，大家賣(mài)廣州其他地方的房子終級(jí)目標(biāo)還是為了換珠城，所以這就是廣州買(mǎi)房金字塔的頂層，它只有吃飽喝足了，才輪得到黃埔、番禺、白云這些地方喝湯，大家都喝完湯了，才能輪到最外圍的花都、增城、從化舔一舔剩下的油渣，甚至可能渣都舔不到，因?yàn)橐呀?jīng)被前面的地方喝完了。

第二，拿產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，在地段一致的情況下，品質(zhì)好，物業(yè)好的產(chǎn)品一定最先回暖，就像之前廣州黃埔區(qū)府板塊的新福港鼎峰，想必不少人早有耳聞。2014年，開(kāi)盤(pán)折后價(jià)達(dá)到2萬(wàn)/㎡，超過(guò)當(dāng)時(shí)同區(qū)域的其他樓盤(pán)。然而，明明是占據(jù)核心地段的新貴豪宅，卻硬是被物業(yè)問(wèn)題“拖后腿”，小區(qū)老化破損、車(chē)庫(kù)臟亂差，排水溝堵塞嚴(yán)重，豪宅硬生生被管成了老破小區(qū)。直到2019年6月，鼎峰業(yè)主成功將原來(lái)的高力物業(yè)換成萬(wàn)科物業(yè)，隨后小區(qū)二手成交均價(jià)突破4字頭，在區(qū)府可謂難逢敵手，穩(wěn)當(dāng)二手房?jī)r(jià)格“標(biāo)桿”，所以那些豪宅或者產(chǎn)品力強(qiáng)的房子肯定是在回暖中最先發(fā)力的，因?yàn)楦鞣矫鏃l件都優(yōu)于同地段的普通住宅或者老破小產(chǎn)品。

很多人說(shuō)我之前看多樓市，到現(xiàn)在經(jīng)?？纯諛鞘?，其實(shí)沒(méi)有完全的看多和看空，我看多的只是20座左右的城市，看空的是絕大多數(shù)剩下的600多座城市，在土地財(cái)政本質(zhì)沒(méi)有變化的情況下，上漲還是有周期的，只是能漲的城市從普漲到一二三四線(xiàn)漲，再到現(xiàn)在部分二線(xiàn)和一線(xiàn)漲，未來(lái)有可能演變成只有一線(xiàn)城市漲，這是一個(gè)過(guò)程，沒(méi)有完全的看多和看空，所以請(qǐng)那些誤會(huì)我沒(méi)有立場(chǎng)的人可以明白，當(dāng)然，其他的城市我也不會(huì)放棄研究，畢竟全國(guó)600多座城市，廣大的粉絲還是在這些城市中，北上廣深研究的人太多了，我不想放棄那些信息更閉塞一些的小城市，小鎮(zhèn)青年也有向上突破的權(quán)利。

其實(shí)，我是在縣城長(zhǎng)大的，算是小鎮(zhèn)青年了。在過(guò)年期間，就有縣城的朋友問(wèn)我該不該買(mǎi)縣城房了，他算是縣城體制內(nèi)了，一個(gè)月稅前有一萬(wàn)出頭，收入已經(jīng)算比較好了，但是縣城房?jī)r(jià)賣(mài)8000多，他覺(jué)得有點(diǎn)貴了，還會(huì)漲嗎？他說(shuō)他自住的。

我心里其實(shí)很糾結(jié)，他要結(jié)婚了要買(mǎi)一套縣城的房子，我真的不好回答，我非常想說(shuō)不要買(mǎi)，但是如果說(shuō)不買(mǎi)的話(huà)，人家結(jié)婚怎么辦，就因?yàn)槟愕囊粋€(gè)不買(mǎi)耽誤人家婚姻大事，這樣好嗎？縣城房子還會(huì)漲嗎，真的不會(huì)漲了，說(shuō)會(huì)一直跌，人家心里好受嗎，不好受，但是我還是這么回答的，縣城的房子你只能自住，價(jià)格慢慢會(huì)趨近于穩(wěn)定，有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，你最多買(mǎi)一套，而且盡量買(mǎi)二手房，不要貪圖新房，盡量選擇家用的戶(hù)型，不買(mǎi)別墅和特別大的戶(hù)型，找成交量大的某某小區(qū)，多踩盤(pán)，很多縣城業(yè)主都急著賣(mài)房給孩子買(mǎi)省城或者其他城市，你現(xiàn)在是非常主動(dòng)的，錢(qián)在你手上，可以仔細(xì)挑。

以上就是我的回答，所以樓市漲跌對(duì)每個(gè)人的影響都是不一樣的，有的人沒(méi)辦法，為了結(jié)婚要買(mǎi)一套，即使跌了人家也要買(mǎi)，但是你老說(shuō)跌，人家心里也不好受，畢竟誰(shuí)的錢(qián)都不是大風(fēng)刮來(lái)的；那你要說(shuō)縣城房?jī)r(jià)還能翻一倍，這就是純忽悠，忽悠人家接盤(pán)，所有城市的完全看多和完全看跌的兩極的思維都不是合理的，因?yàn)榉只嬖谟诿恳粋€(gè)城市之間，大家多看看各個(gè)城市走勢(shì)和活躍指數(shù)，相信你就也會(huì)有更好的判斷了。