基本案情

北京*房屋中介機(jī)構(gòu)作為居間人與出賣人張某某、買受人王某某就案涉房屋的買賣事宜簽訂《居間服務(wù)合同》，還約定由買受人王某某向北京*房屋中介機(jī)構(gòu)支付全部的居間服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)元。

2022年1月23日，出賣人張某某與買受人王某某在北京*房屋中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)下簽訂了《房屋買賣合同》，買受人王某某也按約向該中介機(jī)構(gòu)支付了10萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)。

2022年3月7日，王某某取得了案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書，該證書載明：權(quán)利類型為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/商品房所有權(quán)；權(quán)利性質(zhì)為出讓/商品房；用途為公寓/住宅。

王某某認(rèn)為北京*房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)告知其涉案房屋性質(zhì)的真實(shí)信息，而不單單是房屋年限和繳稅比例等其他要素，由于北京*房屋中介機(jī)構(gòu)未按現(xiàn)行政策將土地用途告知王某某，從而造成王某某過(guò)戶后才得知涉案房產(chǎn)土地用途是公寓，所以王某某主張北京*房屋中介機(jī)構(gòu)未盡到全面調(diào)查案涉房屋權(quán)屬情況的義務(wù)，構(gòu)成違約，因而訴至法院要求北京*房屋中介機(jī)構(gòu)退還10萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)。

法院認(rèn)為

依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第一款之規(guī)定：“民法典施行后的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定”，本案法律事實(shí)發(fā)生于《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）施行后，故本案應(yīng)當(dāng)適用《民法典》的規(guī)定。

本案中，當(dāng)事人簽訂的《居間服務(wù)合同》系各方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，各方均應(yīng)依約履行。

《民法典》第九百六十一條規(guī)定，“中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。

第九百六十二條規(guī)定，“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

中介合同中，中介人的義務(wù)主要包括四個(gè)方面，報(bào)告義務(wù)、忠實(shí)義務(wù)、盡力義務(wù)、負(fù)擔(dān)中介活動(dòng)費(fèi)用的義務(wù)。

中介人的忠實(shí)義務(wù)包括以下要求：

第一，中介人應(yīng)將所知道的有關(guān)訂約情況或者商業(yè)信息如實(shí)告知給委托人或者相對(duì)人，不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

第二，不得對(duì)訂立合同實(shí)施不利影響，影響合同的訂立或者損害委托人的利益；

第三，中介人對(duì)于所提供的信息、成交機(jī)會(huì)以及后來(lái)的訂約情況，負(fù)有向其他人保密的義務(wù)。判斷中介人是否履行了盡力義務(wù)，應(yīng)依據(jù)中介合同內(nèi)容和誠(chéng)信原則來(lái)解釋。

故本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于北京*房屋中介機(jī)構(gòu)是否存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的行為。

《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第十六條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以設(shè)置自助查詢終端，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提供不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果查詢服務(wù)。

經(jīng)法院核實(shí)，“*APP”系**市規(guī)劃和自然委員會(huì)授權(quán)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息的自助查詢終端，北京*房屋中介機(jī)構(gòu)通過(guò)登錄“*APP”的方式查案涉房屋權(quán)屬登記信息，屬于正常履職方式，其所查詢獲取的信息與其到不動(dòng)產(chǎn)登記中心現(xiàn)場(chǎng)辦理查詢所獲取的信息應(yīng)屬一致。

在登記內(nèi)容上，“公寓/住宅”顯示的是土地用途和房屋用途兩項(xiàng)內(nèi)容，“住宅”顯示的是房屋用途單項(xiàng)內(nèi)容，前者內(nèi)容較之后者內(nèi)容更全面，出現(xiàn)差異的原因在于兩證合一的改革。故法院認(rèn)為北京*房屋中介機(jī)構(gòu)已盡力履行了其對(duì)案涉房屋權(quán)屬信息查詢、核實(shí)的注意義務(wù)；北京*房屋中介機(jī)構(gòu)將其獲取的案涉房屋之房屋用途為住宅的信息向王某某予以報(bào)告，系履行了其如實(shí)報(bào)告義務(wù)。

故關(guān)于王某某主張的北京*房屋中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞和混淆“公寓”和“住宅”概念、隱瞞案涉房屋用途為“公寓”的重要信息，僅通過(guò)“*APP”查詢房屋登記信息，并未到不動(dòng)產(chǎn)登記中心就房屋登記信息進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，違反忠實(shí)報(bào)告義務(wù)及盡力義務(wù)的意見(jiàn)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采信。加之王某某亦未能提供其他證據(jù)證明北京*房屋中介機(jī)構(gòu)存在違反合同義務(wù)應(yīng)當(dāng)退還全部居間服務(wù)費(fèi)的情況，故關(guān)于王某某要求北京*房屋中介機(jī)構(gòu)退還居間服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

律師觀點(diǎn)

房屋買賣過(guò)程中房屋中介結(jié)構(gòu)參與其中的情況屢屢多見(jiàn)，在此類居間合同中，房屋中介機(jī)構(gòu)對(duì)于受托事項(xiàng)及居間服務(wù)除了按照約定履行義務(wù)之外，還應(yīng)盡到專業(yè)的注意義務(wù)，尤其應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注影響買賣合同效力問(wèn)題的相關(guān)信息，例如：交易相對(duì)方的身份信息、房屋的權(quán)屬信息等。

如因房屋中介結(jié)構(gòu)未盡到相關(guān)注意義務(wù)而致使一方受遭受損失的，其應(yīng)根據(jù)自身過(guò)錯(cuò)程度在相應(yīng)的范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。但也在此提醒，畢竟房屋的購(gòu)買價(jià)值巨大，為了避免發(fā)生不必要的糾紛，買房人也最好在允許的能力范圍內(nèi)主動(dòng)核實(shí)房屋的相關(guān)信息，以確保順利達(dá)成購(gòu)房的最終目的。

相關(guān)法條

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十一條：中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十二條：中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第十六條：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以設(shè)置自助查詢終端，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提供不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果查詢服務(wù)。

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