限購(gòu)是一種饑餓營(yíng)銷，像之前小米就非常擅長(zhǎng)這種營(yíng)銷方式，像我自己在2012年就買了一臺(tái)小米2，而越限購(gòu)的手機(jī)，粉絲越會(huì)心心念念的去買，因?yàn)榈貌坏降目偸窃隍}動(dòng)，所以樓市現(xiàn)在也是，各地在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候都在用限購(gòu)這把利器攔住購(gòu)房的需求，五年社保或者入戶的門檻不斷挑撥著購(gòu)房者的內(nèi)心，但是現(xiàn)在樓市持續(xù)下行，很多專家也在呼吁放開限購(gòu)了，炒房客更是巴不得全國(guó)都放開限購(gòu)，但是放開限購(gòu)房?jī)r(jià)就會(huì)重新大漲嗎，剛需還會(huì)進(jìn)入到接盤俠的角色中嗎，今天咱們好好聊聊。

大家好，我是謝暉。咱們看看專家呼吁救樓市的情況，5月26日財(cái)經(jīng)專家吳曉波就表示只有救樓市才能救內(nèi)需，應(yīng)該降低改善型住房的房貸利率，降低存量房貸利率，全面取消限價(jià)政策。6月初呢，北師大教授董藩也表達(dá)對(duì)房地產(chǎn)救市的迫切愿望，希望盡快放開一線城市的限購(gòu)政策，取消三、四線城市的限購(gòu)政策沒有意義，因?yàn)榇蠖鄶?shù)三、四線城市的市場(chǎng)基本飽和了。而6月6號(hào)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示現(xiàn)在是房地產(chǎn)調(diào)控政策退出的最好時(shí)機(jī)，已不需要房地產(chǎn)調(diào)控，限購(gòu)等調(diào)控措施都應(yīng)該徹底退出，一點(diǎn)尾巴都不留。還有房產(chǎn)教父孟曉蘇說到不能邊做人工呼吸，邊掐著脖子，樓市沒泡沫，應(yīng)取消限購(gòu)。

很明顯，現(xiàn)在很多專家的意見基本是統(tǒng)一的，現(xiàn)在樓市到了這個(gè)局面，只有不斷解除過往的政策才能起到一個(gè)救市的作用，因?yàn)檫^往幾輪樓市的經(jīng)驗(yàn)就是樓市下跌然后收緊政策加大限購(gòu)力度，然后等樓市低迷后，陸續(xù)放松限購(gòu)，需求重新恢復(fù)，市場(chǎng)得到上漲回暖，一輪一輪的輪回。去年5月20日，南京二手房取消限購(gòu)，“官宣”不到三小時(shí)就被叫停。5月22日，武漢經(jīng)開區(qū)解除限購(gòu)，也是當(dāng)天中午就“半日游”了；而像青島、蘇州去年的9月16日都同時(shí)傳來消息，兩地取消限購(gòu)的政策再次“一日游”，因?yàn)橹薪楹烷_發(fā)商都在賣力宣傳，也確實(shí)吸引了一波炒房客過去，但是市場(chǎng)短期內(nèi)的大幅度波動(dòng)，顯然不符合房住不炒的基本原則。

而時(shí)過境遷，隨著去年下半年樓市的不斷試探，多數(shù)二線及以下城市都在持續(xù)的放松限購(gòu)了，有的按區(qū)放開，有的按街道放開，有的則直接全城放開了，像杭州就是一個(gè)個(gè)街道在解除限購(gòu)，佛山呢，直接全城不限購(gòu)任君選擇，武漢則是限購(gòu)區(qū)可多買一套，但是現(xiàn)在來看，放開限購(gòu)不僅沒有很好的去庫存，反而是在加快業(yè)主跑路的速度，掛牌量已經(jīng)連續(xù)創(chuàng)新高了，重慶現(xiàn)在掛牌量已經(jīng)沖到22萬套，成都緊隨其后也是20萬套，在今年6月武漢的掛牌增速達(dá)到了72%，位列全國(guó)第二。

所以現(xiàn)在不管是剛需、炒房客還是業(yè)主都變聰明了，像輕易找接盤俠去高位接盤已經(jīng)行不通了，狼來了的故事最多只能講三次，到第四次誰都知道是狼還是羊，當(dāng)然，肯定還是會(huì)有韭菜想沖進(jìn)去買房的，但是奈何實(shí)力不行了，因?yàn)楦軛U率已經(jīng)超61.9%了，再?zèng)_進(jìn)去的話恐怕六個(gè)錢包都吃不消了，而且放開限購(gòu)對(duì)現(xiàn)在的樓市而言，一方面是虹吸底部城市的需求，另一方面則是加速既得利益者賣房套現(xiàn)，因?yàn)楹芏噘I的早的業(yè)主，無論降價(jià)多少，肯定還是有大把的利潤(rùn)空間在的，所以他們耗得起，現(xiàn)在耗不起的是新手炒房客，還沒吃過紅利就在這一輪樓市中梭哈后被套牢了，然后現(xiàn)在只能苦苦等待政策，祈禱成功離場(chǎng)。

而且現(xiàn)在已經(jīng)7月第二個(gè)工作日了，史詩級(jí)政策遲遲不見落地，但是限購(gòu)放開肯定是逃不脫的，一種說法是二線及以下城市的全部放開，你有錢就可以買，新房二手都任你挑，這樣的話，大家肯定會(huì)去更加核心區(qū)域的地方進(jìn)行置換，但是原本的郊區(qū)房子或者老破小賣給誰，這又是個(gè)很大的問題，想依靠人家三四五線的投資客來接盤嗎，人家也不是傻的，會(huì)買這種垃圾房產(chǎn)嗎，人家的信息來源也是很豐富的，想靠信息差去賺房產(chǎn)的錢已經(jīng)非常難了，哪里賣多少錢、哪里房產(chǎn)爛尾了大家都是心知肚明的。

另外一種就是繼續(xù)保留點(diǎn)余地，比如保留幾個(gè)街道限購(gòu)、保留幾個(gè)月的社保象征性一下，其實(shí)本質(zhì)都是一樣的，社保的目的還是希望大家能為城市做貢獻(xiàn)才來享受買房升值的福利，但是現(xiàn)在呢，你愿意來買房就是對(duì)這個(gè)城市最大的貢獻(xiàn)了，所以條件都可以放寬，也都好談，省會(huì)城市吸引底下的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市吸引經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的購(gòu)房人群，最終成就的還是最核心的城市和區(qū)域里的房產(chǎn)，因?yàn)楹玫馁Y源永遠(yuǎn)是稀缺的，蛋糕一共這么大，每人能吃到多少全憑自己本事了。

而通過刺激樓市的辦法，無疑就還是擊鼓傳花的那一套，看似皆大歡喜，但是最后一定有人買單，誰也不想當(dāng)這個(gè)大冤種。像廣州恒大的金碧花園五期的業(yè)主，在去年9月收樓后都已經(jīng)入住半年了，在上個(gè)月底去辦理房產(chǎn)證查冊(cè)時(shí)候，發(fā)現(xiàn)自己家的房子竟然被查封了，查封機(jī)關(guān)為廣東省珠海市中級(jí)人民法院，查封時(shí)間為6月30日。五期的424位業(yè)主的房子都被查封了，但是有驚無險(xiǎn)的是，就在令人欣慰的是，就在今天上午，恒大金碧花園五期房源仍處于查封狀態(tài)，但下午已經(jīng)全部恢復(fù)正常，查封狀態(tài)已取消。

業(yè)主們可謂是驚心動(dòng)魄了，這批業(yè)主從2021年開始，停工、復(fù)工、收樓、整改，業(yè)主們就沒有閑過，一直在維護(hù)自己的權(quán)益。當(dāng)然，還有很多業(yè)主還在爛尾樓建設(shè)的過程中不斷奮斗，保交樓今年還會(huì)大力做下去，像江門的一個(gè)爛尾商業(yè)項(xiàng)目光博匯，從18年底開始爛尾到現(xiàn)在，中途也是差點(diǎn)破產(chǎn)，購(gòu)房者的投資可能就打水漂了，而前幾個(gè)月也是確認(rèn)引入了國(guó)資，并于近期通過了重整方案，給到業(yè)主分五期進(jìn)行購(gòu)房款6.9折的賠償，這個(gè)結(jié)果不能說是最理想的，但是對(duì)業(yè)主來說還是可以接受，因?yàn)楹芏嘧≌@幾年貶值的幅度可能都超過30%了。

所以現(xiàn)在買房的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)不小，剛需現(xiàn)在來說，真的沒有太多錢能夠買房了，像之前疫情的時(shí)候，大家都深有體會(huì)，公司可以暫停辦公，但是房貸、車貸、小孩奶粉、水電費(fèi)這些可沒辦法按下暫停，信用卡還款銀行可是每個(gè)月會(huì)按期劃走錢的，逾期的話是按天計(jì)利息的，成年人最無奈的時(shí)刻就是人還在，錢沒了，很多人下班都會(huì)去開滴滴、送外賣了，甚至擺攤賣東西，其實(shí)都是因?yàn)橄Ｍ嘁环菔杖?，多一份底氣，還有多一份安全感，買房也是為了讓家人過得更好，剛需現(xiàn)在真沒啥錢買房了，一個(gè)是時(shí)間流逝，房?jī)r(jià)不漲，一個(gè)是房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，剛需多賺錢，不然的話，市場(chǎng)只能是有錢人和有房人之間的游戲的，大魚可以吃小魚，但是小魚吃不得蝦米了。