房地產(chǎn)的寒冬中，難過的不只有開發(fā)商，還有依附著它們生存的企業(yè)。

國內(nèi)最大的地產(chǎn)代理公司世聯(lián)行，因大客戶資金鏈崩潰，公司產(chǎn)生巨額資產(chǎn)減值，致使2021年業(yè)績巨虧。

好在，公司提前攀上了珠海國資這棵高枝，獲得資金、業(yè)務(wù)等方面多點輸血，才能在不確定的市場中，獲得更多的可能性。

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巨虧11億

在地產(chǎn)行業(yè)的凌冽寒風(fēng)中，世聯(lián)行（002285.SZ）作為中國最大的地產(chǎn)代理公司，更能深切體會到寒冷。

13日，公司披露的2021年度報告顯示，全年錄得營業(yè)收入60.83億元，同比下降9.52%；歸母凈利潤暴降1118.09%，虧損11.29億元，扣非凈利潤更是下降5578.70%，虧損13.81億元。

這一年，公司整體毛利率15.07%，比過去的兩年還有一定幅度的增長，為何業(yè)績降至冰點？

地產(chǎn)中介類業(yè)務(wù)，是世聯(lián)行最重要的收入來源。2021年，該板塊實現(xiàn)收入44.60億元，對公司營收的總體貢獻超過70%。其中，代理銷售業(yè)務(wù)，全年已結(jié)算代理銷售額3134.79億元、已結(jié)算代理銷售面積2959.65萬㎡，分別同比下滑18.43%和13.63%。平均代理費率0.77%，實現(xiàn)代理銷售業(yè)務(wù)收入24.01億元，同比下降19.81%。

房地產(chǎn)中介行業(yè)，重度依賴地產(chǎn)行業(yè)的整體行情。在地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代，世聯(lián)行拿下樓盤的銷售代理業(yè)務(wù)，只需派人坐在售樓部，就可等客上門賺取傭金。

如今，地產(chǎn)商的日子都不好過，不斷壓縮項目銷售費用。只有能給項目帶來客流，并促成銷售的合作方，才能從他們腰包里掏出錢來。

于是，地產(chǎn)中介行業(yè)越來越內(nèi)卷。特別是貝殼對新房業(yè)務(wù)介入，散布在全國各地的數(shù)以萬計的貝殼顧問們，是微信朋友圈里唯一可與微商比肩的最勤奮的一批人。為了獲取客戶，他們每天刷頻朋友圈信息，為了促成交易，貼身服務(wù)，車接車送。

除了競爭對手用“行商”模式對世聯(lián)行“坐商”模式的打擊，更有地產(chǎn)老板們驟然緊巴的日子。

去年，世聯(lián)行某地產(chǎn)大客戶，出現(xiàn)商票逾期兌付。截至年末，對該客戶的應(yīng)收款余額為12.66億元。除此之外，還有其他地產(chǎn)客戶也出現(xiàn)資金鏈緊張，計提壞賬損失2.22億元。公司全年計提各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備16.6億元。

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持續(xù)轉(zhuǎn)型

世聯(lián)行成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢、交易代理、價格評估、投資策劃的服務(wù)機構(gòu)之一。

經(jīng)過十年積累，公司從2003年起，正式啟動全國化戰(zhàn)略，明確代理和顧問兩大主營業(yè)務(wù)。

2009年，公司在深交所掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。 在地產(chǎn)行業(yè)長期浸淫，世聯(lián)行能更早感知國家層面持續(xù)調(diào)控，對行業(yè)可能帶來的深刻影響。

代理和顧問，都是一錘子買賣，一個項目賣完之后，就得去找下一個項目。于是，從2014年開始，公司未雨綢繆，啟動“祥云戰(zhàn)略”，將業(yè)務(wù)延伸至資產(chǎn)運營和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，布局行業(yè)的下半場。

世聯(lián)行將金融服務(wù)作為新戰(zhàn)略的切入口，從零起步，2014年該業(yè)務(wù)即實現(xiàn)收入2.69億元，2018年達(dá)到7.67億元的頂峰，超過60%的毛利率，更是在公司所有業(yè)務(wù)板塊中一枝獨秀。

不僅如此，公司以“紅璞”為品牌，進軍熱鬧異常的長租公寓行業(yè)，但因該行業(yè)投入周期長，見效慢，始終沒有為公司貢獻利潤。

新戰(zhàn)略的啟動，以及地產(chǎn)行業(yè)周期性上升，共同推動了公司在一定時間內(nèi)業(yè)績持續(xù)飄紅。

2014年-2017年，公司營業(yè)收入從33.08億元增至82.12億元，歸母凈利潤從3.94億元增至10.04億元。

此后，即進入連續(xù)下滑通道。

2020年，公司控制人發(fā)生變更，控股股東由世聯(lián)中國變?yōu)橹楹４髾M琴，實際控制人從陳勁松夫婦變更為珠海國資。

在新老板的帶領(lǐng)下，公司進一步梳理業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，確立“大交易+大資管”兩大核心業(yè)務(wù)體系。

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大橫琴輸血

珠海大橫琴入主世聯(lián)行快如閃電。當(dāng)時，上市公司正在籌劃對行業(yè)老三同策咨詢的并購，意欲進一步擴大地產(chǎn)代理的市場規(guī)模，鞏固自身行業(yè)老大的地位。

市場對這宗交易并不看好。2020年7月，同業(yè)并購宣告終止。

隨即，世聯(lián)中國啟動股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將所持世聯(lián)行2.02億股（占總股本的9.90%）以2.80元/股，合計5.65億元，轉(zhuǎn)讓給珠海大橫琴。

僅相隔十多天，公司原第二大股東華居天下，以3.10元/股，合計3.79億元，將所持世聯(lián)行6.0%讓予珠海大橫琴。

不久之后，世聯(lián)中國宣布，將擁有的上市公司14%股份的表決權(quán)委托給珠海大橫琴，助其成為掌控29.90%表決權(quán)的第一大股東。

在傳統(tǒng)地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)下滑之際，擁有深厚國資背景、作為橫琴新區(qū)全島工商物業(yè)和城市配套設(shè)施集中運營管理者的珠海大橫琴，無疑可以給上市公司帶來更多的可能性。

大橫琴一出手就是5億元，借給世聯(lián)行用于發(fā)展物業(yè)管理、商業(yè)管理等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。今年1月，大橫琴又聯(lián)合多方，以5.3億元收下上市公司持續(xù)虧損的長租公寓運營平臺世聯(lián)房集，世聯(lián)行不僅借此將長租公寓運營模式，從中資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)，還獲得了2.35億元投資收益。

珠海大橫琴對公司業(yè)務(wù)上的支持也在陸續(xù)兌現(xiàn)。

世聯(lián)行不僅將大資管業(yè)務(wù)總部放在橫琴，還以橫琴項目作為城市資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的“試驗田”，以此建立服務(wù)體系。

2021年，公司新簽約全委托項目22個，新簽約面積163萬平米。僅在橫琴當(dāng)?shù)?，就拿下包含城市公共服?wù)、公園服務(wù)、學(xué)校服務(wù)、公寓服務(wù)等15個項目。

全年，公司城市管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入7.36億元，同比增長16.42%，是為數(shù)不多的保持增長的業(yè)務(wù)板塊。

“過去的一年，房地產(chǎn)行業(yè)處于急速向下的‘風(fēng)險、出清’階段，過去多年從未出現(xiàn)過?！笔缆?lián)行董事長胡嘉和聯(lián)席董事長陳勁松，在給股東的聯(lián)名信中說，政策向好和不確定性依然共存，必須正確理解和接受這樣一個降檔的市場，認(rèn)清現(xiàn)實，接受“新常態(tài)”，才能走得更遠(yuǎn)。（斑馬消費 楊柘）