【我想買法拍房，怎么辨別安全房源呢？避免踩坑】——華成法拍網(wǎng)

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曾經(jīng)有一位小伙伴告訴我，他一直想買法拍房，但心里總是沒底，因?yàn)閾?dān)心房源的來源問題。對于許多人來說，這也是購買法拍房一直以來的困擾之一。但是，只要我們搞清楚了法拍房的來源問題，這些擔(dān)心和疑慮就會迎刃而解。那么，法拍房到底是怎么形成的呢？

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一、揭秘法拍房的形成原因

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我們對法拍房來源進(jìn)行了分類，主要根據(jù)房源產(chǎn)權(quán)人所涉及案件的類型。這些案件都有一個(gè)共同點(diǎn)：涉及被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)類糾紛，法院需要通過拍賣解決涉案人名下的房產(chǎn)糾紛。

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根據(jù)案件的類型，法拍房的來源可以分為民事類、刑事類和行政類。其中，絕大多數(shù)法拍房源來自民事類案件，刑事類案件占很小比例，至于行政類案件理論上是存在的，但實(shí)際中我們還沒有遇到過，這里就不再展開討論。

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1. 民事類案件

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【1】合同糾紛類

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主要包括金融借貸類合同糾紛，比如企業(yè)之間的借貸、個(gè)人與企業(yè)之間的借貸、個(gè)人與個(gè)人之間的借貸，以及個(gè)人與銀行等金融機(jī)構(gòu)的借貸等。這其中還涉及大量的房屋買賣糾紛，一些二手房市場上的所謂"壞單"最終也會面臨"法拍"的命運(yùn)。

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在之前的分享中，我們曾分享過很多法拍房的案例，大部分都是因?yàn)楹贤m紛導(dǎo)致的。這類案件形成的法拍房標(biāo)的大小不一，數(shù)量也相當(dāng)可觀。

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【2】與企業(yè)有關(guān)的破產(chǎn)清算類

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一般來說，法拍房源是由企業(yè)主或公司債務(wù)引起的，標(biāo)的金額較大，涉及的債權(quán)人也相對復(fù)雜。但這并不會影響法拍房的交易，就像解封和減壓一樣，問題都能夠得到解決。

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【3】婚姻、家庭、繼承糾紛類

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例如離婚財(cái)產(chǎn)糾紛、繼承糾紛等，涉及家庭關(guān)系的法拍房源也比較常見。在這些糾紛中，房屋很可能最終被拍賣處理。

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2. 刑事類案件

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提到刑事類案件，很多人會覺得與命案或黃賭毒有關(guān)。然而，實(shí)際上，并非所有涉及刑事類案件的法拍房都是如此。

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在法拍房市場中，涉及到的刑事類案件主要是詐騙罪和貪污受賄罪。這些罪行也可能導(dǎo)致司法拍賣，例如貪污罪、挪用公款、巨額財(cái)產(chǎn)來源不明罪、私分國有財(cái)產(chǎn)罪等。不過，買房時(shí)千萬記住，如果在裝修中砸墻時(shí)墻體突然出現(xiàn)大量現(xiàn)金和黃金，一定要充公，絕對不能私自留下，否則你的財(cái)富會成倍的增長。

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二、如何辨別安全房源

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對于專業(yè)人士來說，前面提到的案件分類可能更敏感一些。只有參與更多的拍賣，我們才能更好地把握不同來源法拍房盡調(diào)的重點(diǎn)。然而，作為普通購房者，我們更關(guān)心的是法拍房交易的安全性。

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在面對客戶時(shí)，我們會將法拍房源直接分為較安全和風(fēng)險(xiǎn)兩類。這樣，客戶就可以輕松判斷，選擇哪種法拍房更安全，更不容易踩坑。

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較安全房源具有以下特點(diǎn)：產(chǎn)調(diào)安全清晰、案件背景清楚、案由簡單、涉案人員簡單且配合。

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這些因素也決定了法拍房的處置效率。因此，建議大家在選房時(shí)多注意這類法拍房，既沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)，又能順利完成過戶和交房手續(xù)。

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目前，北京法拍房市場約有90%的房源存在占用問題，識別出這類法拍房對于參與拍賣者至關(guān)重要。

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一旦我們發(fā)現(xiàn)產(chǎn)調(diào)、案件背景、涉案人員等方面有異常情況，就要引起特別關(guān)注。這套房子很可能存在過戶難題，屬于危險(xiǎn)房源。

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雖然"較安全房源"只占北京法拍房市場的20%，但我們也不能掉以輕心。每年都有許多購房者在法拍房交易中踩坑的例子，他們可不少哦。

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通過以上介紹，我們可以更好理解如何辨別安全的法拍房源，避免踩坑。以下是一些建議：

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1. 了解房源的產(chǎn)調(diào)情況：產(chǎn)調(diào)是對房屋產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬狀況以及相關(guān)糾紛進(jìn)行調(diào)查和核實(shí)的過程。在選擇法拍房時(shí)，務(wù)必仔細(xì)盡職調(diào)查房屋情況，確保房屋的產(chǎn)權(quán)清晰、無爭議。如果產(chǎn)調(diào)情況不明確或存在糾紛，建議謹(jǐn)慎考慮。

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2. 了解案件背景：了解法拍房所涉及的案件背景是非常重要的。查閱相關(guān)法院公告、裁判文書等信息，了解案件的性質(zhì)、原因以及涉及的當(dāng)事人情況。如果案件背景復(fù)雜或存在風(fēng)險(xiǎn)因素，需要慎重評估。

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3. 注意案由的復(fù)雜程度：不同的案由會影響法拍房的處置復(fù)雜程度。簡單的案由通常意味著交易順利進(jìn)行，而復(fù)雜的案由可能導(dǎo)致交易變得復(fù)雜。在選擇法拍房時(shí)，考慮案由的復(fù)雜程度，以便更好地評估交易的風(fēng)險(xiǎn)和難度。

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4. 觀察涉案人員的態(tài)度和配合程度：涉案人員的態(tài)度和配合程度對于法拍房交易的順利進(jìn)行非常重要。如果涉案人員積極配合、提供所需材料和信息，交易進(jìn)行得更加順利。相反，如果涉案人員態(tài)度惡劣或不配合，可能會給交易帶來困難和風(fēng)險(xiǎn)。

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總結(jié)一下，辨別安全的法拍房源需要注意產(chǎn)調(diào)情況、案件背景、案由復(fù)雜程度以及涉案人員的態(tài)度和配合程度。同時(shí)，特別留意占用問題，并謹(jǐn)慎選擇合適的房源。通過認(rèn)真研究產(chǎn)調(diào)報(bào)告，了解產(chǎn)權(quán)情況；查閱法院公告和裁判文書，了解案件背景；評估案由的復(fù)雜程度；觀察涉案人員的配合態(tài)度，可以更好地辨別安全的法拍房源。

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另外，可以借助專業(yè)的法拍房專業(yè)機(jī)構(gòu)或法拍公司來輔助判斷房源的安全性。這些機(jī)構(gòu)有豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識，能夠提供準(zhǔn)確的房源信息和風(fēng)險(xiǎn)評估，幫助購房者避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)。