本篇文章，就和大家分享下我身邊的朋友，劉姐的真實(shí)賣房故事。

劉姐名下有兩套房，但都不是什么特別好的產(chǎn)品。她目前的需求就是想在本輪周期里都賣掉，置換一套好一點(diǎn)的房子。

其實(shí)在上一輪2020-2021年的行情中，她手上這兩套房的漲幅都比較拉跨，導(dǎo)致她非常不滿意，我們面聊的時(shí)候明顯能感覺(jué)到，她賣房的決心是很大的。

她的第一套房子，出售的過(guò)程相對(duì)比較順利，還算幸運(yùn)。是位于某新城地鐵口的一套次新電梯小兩房，雙南戶型。但是因?yàn)榭們r(jià)低，周邊配套相對(duì)其他地方還不錯(cuò)，所以只掛牌了兩三個(gè)月，房子就順利賣掉了。280萬(wàn)的市場(chǎng)價(jià)，最終劉姐以268萬(wàn)賣掉的。

但是第二套有些令她頭疼。是他位閔行區(qū)的一套老破小兩房，但是最致命的是，這套房子是對(duì)口閔行某學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，但是他的孩子剛剛用掉這個(gè)名額。

這就意味著，買家短期內(nèi)如果有落戶上學(xué)需求，可能學(xué)區(qū)屬性無(wú)法滿足，相當(dāng)于花了學(xué)區(qū)的溢價(jià)買了不能上學(xué)的學(xué)校，會(huì)造成客戶進(jìn)一步減少，房子進(jìn)一步難賣。

然而，她買房過(guò)程中都經(jīng)歷了哪些事？

01多次假談

劉姐的房子掛出之后，剛開始并沒(méi)有這么好賣。最初的這段期間，經(jīng)常有中介帶著客戶來(lái)家里看房子，然后和劉姐表示房子已經(jīng)看中了，希望可以談一談。

這樣的動(dòng)作大概有五六次，但是每一次談判的結(jié)果都是不歡而散，要么就是價(jià)格沒(méi)有談攏，要么就是付款周期達(dá)不成要求，要么就是客戶臨時(shí)變卦，打算買另一套房子。

總是等到最后，談判要即將簽合同的時(shí)候，就會(huì)冒出各種各樣的問(wèn)題，導(dǎo)致最終房子沒(méi)有成交。

其實(shí)迂回幾次后，劉姐心里逐漸清楚，這些所謂來(lái)談判的客戶，其實(shí)都是中介安排的假客戶。翻來(lái)覆去假談，主要就是想打壓她的心態(tài)，降低她的心理預(yù)期；最終讓她只要有客戶就可以賣房，或者為后續(xù)獨(dú)家房源來(lái)鋪墊。

02市場(chǎng)遇冷

然而沒(méi)過(guò)多久，上海的二手房市場(chǎng)又開始遇冷，那時(shí)候是在2022年底，看房客戶寥寥無(wú)幾。

尤其是去年11-12月份，上海二手房市場(chǎng)無(wú)比慘淡。12月份，幾乎所有人都在居家養(yǎng)身體，都沒(méi)幾個(gè)人上班，更別提去市場(chǎng)上看房了，房東也都在居家不接待。

劉姐雖然著急，但她也沒(méi)什么辦法。我當(dāng)時(shí)給了建議就是，當(dāng)下的市場(chǎng)，降再多的價(jià)格也未必賣得出，所以放平心態(tài)，不要做價(jià)格調(diào)整，就這樣先放著等待時(shí)機(jī)。

后來(lái)劉姐也放平了心態(tài)，既然是這樣的情況，她想換的房子價(jià)格同樣也是停滯狀態(tài)，索性不如再等等，等到過(guò)完年，一切都穩(wěn)定了之后再賣。

03逢高減倉(cāng)

事實(shí)證明，劉姐的策略方向是正確的。直到2023年2月，上海樓市的二手房市場(chǎng)熱度起來(lái)了，看房的客戶開始火爆。

結(jié)果，峰回路轉(zhuǎn)，劉姐也是在2月底的時(shí)候，遇到了真正的意向客戶，一個(gè)寶寶剛出生的家庭，五年內(nèi)沒(méi)有孩子著急入學(xué)。最關(guān)鍵的是，她還賣出了一個(gè)預(yù)期價(jià)格，雖然沒(méi)有漲價(jià)，但是不用大幅降價(jià)賣，劉姐真的非常開心。

不過(guò)在房子還沒(méi)賣出之前，她心里也是沒(méi)譜的，比較糾結(jié)。畢竟在12月份的時(shí)候，難以預(yù)判未來(lái)的市場(chǎng)是不是會(huì)熱起來(lái)，如果再遇到繼續(xù)下行的市場(chǎng)，做再多動(dòng)作也沒(méi)法快速出售；想要賣掉房子，有且僅有一個(gè)辦法，就是大降價(jià)。

但是在一個(gè)上行的市場(chǎng)中，房子價(jià)格處在市場(chǎng)價(jià)區(qū)間，只要房子硬條件之類的沒(méi)有特別差，最終都是能賣掉的。截至到賣出，劉姐這套房子整整賣了一年。

所以通過(guò)劉姐的這個(gè)經(jīng)歷，我們要知道，即便當(dāng)下可能又面臨新一輪較為難賣的周期，我們也要放平心態(tài)，靜待花開，等待下一個(gè)有熱度的市場(chǎng)即可。

而當(dāng)前要做的，就是賣房的前期準(zhǔn)備，方方面面，例如要不要空關(guān)換密碼鎖，要不要小裝一下，要不要給自己的房子的售房文案斟酌斟酌等等。

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