作者：夏日

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

疫情后，2020年8月20日，央行、住建部、銀保監(jiān)會召開了房企座談會，對房地產(chǎn)企業(yè)提出“三條紅線”融資新規(guī)，即依據(jù)杠桿水平高低設(shè)置三條紅線：扣除預(yù)收款后負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率超過100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

在央行新規(guī)之后，富力地產(chǎn)響應(yīng)國家監(jiān)管政策，開始積極瘦身，提出了“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”方針，增收與減負(fù)并行，系統(tǒng)展開降低負(fù)債、緩釋風(fēng)險行動，半年以后，富力地產(chǎn)瘦身效果明顯。

2021年3月25日，富力地產(chǎn)2020年報顯示，2020年富力地產(chǎn)總負(fù)債減少374億元，凈負(fù)債率由2019年底大幅下降69個百分點，2020年末現(xiàn)金儲備達(dá)399.5億。

負(fù)債大幅降低的同時，富力地產(chǎn)的營收還實現(xiàn)正增長，富力地產(chǎn)2020年財報顯示，2020年富力地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)額859億元；凈利潤91.5億元；公司權(quán)益銷售金額約1388億元，銷售面積約1153.09萬平方米，同比都實現(xiàn)了正增長。

降負(fù)債、去杠桿 富力地產(chǎn)2020年打出組合拳

2020年富力財報顯示其降杠桿效果明顯，不過，很少有人知道，富力集團(tuán)為了瘦身所付出的努力。

其實，早在自2019年開始，富力集團(tuán)就將降負(fù)債作為企業(yè)重點目標(biāo)，2020年，為了積極瘦身，富力打出了一整套組合拳——據(jù)其2020年財報顯示，為了“降負(fù)債、去杠桿”，富力同時展開包括加快銷售回款、實現(xiàn)H股全流通、戰(zhàn)略出售非核心資產(chǎn)如向黑石出售空港物流園等動作，大大減輕了債務(wù)壓力和資產(chǎn)杠桿。

公開資料顯示，2020年，為了充實公司現(xiàn)金流，富力還通過多次成功融資，通過權(quán)益性配股和引入重量級合作伙伴，比如，2020年9月28日，富力全部22億股境內(nèi)未上市股份轉(zhuǎn)換為境外上市股份完成，實現(xiàn)H股全流通，改善股份流動性；2020年10月5日，富力還完成了2.57億股新H股增發(fā)，募集資金總額25.24億港元。

除了融資方式以外，富力集團(tuán)還通過出售積壓大量資金的城市更新和酒店這兩種重資產(chǎn)項目進(jìn)行將負(fù)債。

業(yè)績會上，李思廉表示，集團(tuán)將繼續(xù)尋求合作伙伴，共同投資或合作，以減輕項目風(fēng)險，進(jìn)一步降低總負(fù)債水平，改善集團(tuán)的資本狀況。

2020年8月，富力地產(chǎn)與黑石集團(tuán)談妥初步意向，宣布向后者出售廣州國際機場綜合物流園70%股權(quán)，最終出售價格定為44.1億元。

在富力集團(tuán)積極努力將負(fù)債下，富力地產(chǎn)將杠桿效果明顯，據(jù)其2020年財報顯示，截止2020年12月31日，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率較2019年末大幅下降約69個百分點； 2020年末現(xiàn)金儲備達(dá)399.5億。

截至2020年底，富力運營中的酒店達(dá)91家，總建筑面積399萬平方米，總房間數(shù)27409間，另外，富力集團(tuán)運營中的投資物業(yè)總建筑面積已超過260萬平米，2020全年，富力酒店及商業(yè)運營分別實現(xiàn)收入為45.9億元和13.6億元。

積極創(chuàng)收 富力地產(chǎn)2020年實現(xiàn)權(quán)益銷售1388億元

2020年，在降負(fù)債的同時，富力集團(tuán)還在積極實現(xiàn)銷售增長。

公開資料顯示，2020年，面對疫情考驗，富力地產(chǎn)采取多種創(chuàng)新營銷方式加強銷售，據(jù)悉，這些銷售方式其包括地產(chǎn)營銷數(shù)字化，數(shù)字化案場、數(shù)字化渠道、數(shù)字化客戶營銷、數(shù)字化推廣。

與此同時，富力還通過各種方式努力進(jìn)行銷售去化：

2020年2月，富力啟動了“好房子，線上購”；

2020年4月，富力高調(diào)推出明星、老總帶貨模式；

2020年8月份，富力攜手汽車品牌玩起跨界營銷；

2020“十一”黃金周，富力在全國拿出500億貨值，通過多平臺聯(lián)動，最終取實現(xiàn)銷售超百億元。

據(jù)其2020年年報披露，2020年富力協(xié)議銷售現(xiàn)金回款率達(dá)78%。

在這些創(chuàng)新營銷的帶動下，最終，2020年，富力集團(tuán)成功實現(xiàn)全年權(quán)益銷售金額1388億元，銷售面積約1153.09萬平方米，與此同時，為了實現(xiàn)可持續(xù)增長，富力集團(tuán)還保持充足的土地儲備，據(jù)其財報顯示，截至2020年底，富力集團(tuán)累計權(quán)益土地儲備可售面積5200萬平米，約7000億貨值，此外，在2020年，富力集團(tuán)還秉持審慎拿地策略，在2020年新增權(quán)益土地儲備可售面積386萬平方米，約730億貨值。

在住宅成功實現(xiàn)銷售增長的同時，富力集團(tuán)旗下的商業(yè)項目也通過精細(xì)運營成功實現(xiàn)正增長——公開資料顯示，截止2020年7月，富力旗下酒店已實現(xiàn)經(jīng)營凈利潤回正；“十一”黃金周期間，各酒店經(jīng)營再接再厲，平均入住率遠(yuǎn)超去年同期，峰值入住率接近90%，據(jù)其2020年年報顯示，截至2020年底，富力集團(tuán)運營中的酒店達(dá)91家，總建筑面積399萬平方米。

此外，作為富力集團(tuán)業(yè)務(wù)的另外一個戰(zhàn)略重點，富力城市更新業(yè)務(wù)也在2020持續(xù)增長，其規(guī)模不斷擴大，成為富力業(yè)績增長的另外一個保證。

在鞏固大灣區(qū)優(yōu)勢及全國化布局的戰(zhàn)略下，富力集團(tuán)的城市更新在2020年繼續(xù)發(fā)力，進(jìn)入收獲高峰——據(jù)其財報顯示，僅在2020年，富力集團(tuán)就在一二線城市及大灣區(qū)城市更新項目成功實現(xiàn)130萬土地儲備權(quán)益可售面積的轉(zhuǎn)化。截至2020年12月31日，富力已簽約合作城市更新項目規(guī)劃總建筑面積超過8000萬平米，貨值超過12000億元。按可售面積計，一二線城市面積占比達(dá)到94%，大灣區(qū)面積占比達(dá)到60%。

可以說，作為2020年降杠桿的典型案例，富力集團(tuán)在成功去杠桿、降負(fù)債的同時，還成功實現(xiàn)集團(tuán)旗下各個業(yè)務(wù)的突破，保證了富力集團(tuán)在未來幾年的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。