二手房價格為何呈現(xiàn)“南高北低”、“南強北弱”格局

貝殼研究院近日發(fā)布的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點：二手房市場城市榜單》顯示，今年全國二手房交易金額創(chuàng)新高，但區(qū)域分化仍非常明顯，在公布的房價下跌的十個城市中，河北廊坊以8.4%的跌幅居于榜首。而東莞則成為業(yè)主預期最強城市之首，二手房業(yè)主調價行為中的漲價占比高達62.9%。

值得注意的是，在二手房價格下跌幅度最大的十個城市中，除廣東中山之外，其他都是北方和中西部城市，而在業(yè)主預期最強的前十座城市中，除大連、西安之外，都是南方和東部城市，呈現(xiàn)出“南高北低”、“南強北弱”格局，南方二手房價格上漲動力明顯強于北方、東部強于西部。那么，為什么會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢？為什么南方和東部城市在二手房價格方面會比北方和西部城市具有明顯的上漲沖力呢。

很顯然，與城市人口流入情況有著密切關系。也就是說，人口流入多、人口流動性強的城市，對二手房的需求量大、價格變動也快。如廣東東莞、深圳和惠州，就是近年來人口流動很活躍、凈流入人口較多的城市，而浙江杭州、江蘇南京等地，也是2020年流動人口凈流入比較多的城市。因此，帶動了二手房價格的上漲。相反，北方城市在人口流動方面，明顯不如南方城市，人口凈流入的城市較少，繼而對二手房的需求量相對較少。

造成城市人口變動的主要因素，則是產業(yè)的發(fā)展。產業(yè)發(fā)展好，企業(yè)運行正常的城市，對勞動力的需求量就大，人口就能出現(xiàn)凈流入，繼而帶動二手房價格變動。這其中，廣東東莞是最典型的，是近年來產業(yè)發(fā)展很具影響力的城市。雖然還難以與深圳相比，但是，發(fā)展勢頭也很好，深圳對東莞的輻射效應比較強，產業(yè)轉移對東莞的作用很強。所以，也就帶動了東莞的二手房價格上漲。近年來杭州房價也一直比較強勢，二手房價格持續(xù)上漲，與杭州在阿里巴巴帶動下，大量投資者入駐杭州也是分不開的。資本流入較少、產業(yè)發(fā)展不是很好的北方城市和西部城市，則明顯缺乏流動人口支撐，二手房價格就顯得比較平穩(wěn)，并出現(xiàn)二手房價格下跌現(xiàn)象。

而河北廊坊成為二手房價格下跌幅度最大的城市，則與前些年受北京房價上漲過快、廊坊被認為副中心城市對待出現(xiàn)房價持續(xù)上漲，外來人口也一度凈流入，從而帶動新房、二手房價格都持續(xù)上漲有關。事實是，廊坊房價上漲的基礎是不實的，是不具有房價持續(xù)上漲條件的。因此，從2017年開始，房價就一直處于下跌通道，直到現(xiàn)在都沒有消化完前些年的過度上漲。山東的青島、濟南排在二手房價格下跌的二、三位，也與前些年房價上漲過快有關，現(xiàn)在正處于房價消化階段。同時，受產業(yè)結構影響，青島和濟南近年來在產業(yè)發(fā)展方面都不是很好，人口流入情況不是很佳，也影響了二手房價格。

從總體上講，二手房價格呈現(xiàn)分化格局，南方和東部城市呈現(xiàn)上漲格局，北方和中西部城市則呈現(xiàn)下跌格局。如何改變這種局面，最根本的出路就是發(fā)展產業(yè)，特別是制造業(yè)。如果城市制造業(yè)能夠取得比較好的業(yè)績，城市發(fā)展的熱度也就會隨之上升，人口流入步伐加快，最終帶動房價上漲。也正因為如此，管理層必須密切注意二手房價格的變化，特別是二手房價格呈現(xiàn)上漲格局的城市，一定要防止價格上漲過快，避免給樓市調控帶來不利影響，給居民生活帶來新的沖擊。

中央經濟工作會議要求，要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規(guī)范發(fā)展長租房市場。為什么要發(fā)展住房租賃市場，說到底，就是房價上漲過快，已經給居民生活帶來了很大影響。穩(wěn)定二手房價格，就是非常重要的方面。