焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告

（2022年第46周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測時(shí)間：11月12日至11月18日

宏觀政策

1

中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)：印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。

（詳見附注1）

焦點(diǎn)研究院：“金融16條”是涉及面最廣、輸血力度最大的穩(wěn)地產(chǎn)政策。新政從推進(jìn)“保交樓”完成；對(duì)國有、民營合理融資需求一視同仁；預(yù)售資金適度“松綁”等方面進(jìn)行了要求，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予了充分的外部刺激。房企再融資壓力將緩解，房地產(chǎn)行業(yè)正在平穩(wěn)落地。

2

中國銀保監(jiān)會(huì)、住建部、中國人民銀行：發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》。

（詳見附注2）

焦點(diǎn)研究院：此政策是“金融16條”的延續(xù)。實(shí)際上，有商業(yè)銀行出具保函置換房企預(yù)售監(jiān)管資金，在年初住建部已有相關(guān)規(guī)定。30%的預(yù)售資金動(dòng)用配比既可以起到一定資金循環(huán)作用，也保障了各方權(quán)益。此外，政策主要支持短期有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但經(jīng)營穩(wěn)健房企的項(xiàng)目，并非適用于所有項(xiàng)目。

3

四川省成都市：出臺(tái)房產(chǎn)新政優(yōu)化區(qū)域限購。

（詳見附注3）

焦點(diǎn)研究院：成都新政在保持高新南區(qū)限購不變基礎(chǔ)上，將核心限購區(qū)域進(jìn)一步打通。而對(duì)搖號(hào)排序政策的優(yōu)化，也有利于讓更多購房者參與進(jìn)來。從施政考量上看，成都新政考慮的是改善局部需求失衡，提升市場整體活力。

企業(yè)經(jīng)營

1

美的置業(yè)：儲(chǔ)架式中期票據(jù)已獲受理，申請(qǐng)注冊(cè)規(guī)模150億；

新城控股：交易商協(xié)會(huì)已受理公司150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

（詳見附注4）

焦點(diǎn)研究院：加上上周龍湖200億儲(chǔ)架式債券，交易商協(xié)會(huì)已受理三家公司500億儲(chǔ)架式產(chǎn)品。本次支持的特點(diǎn)是發(fā)行規(guī)模較大，均由民企發(fā)行，但這三家房企均為此前“融資白名單”的受益對(duì)象，對(duì)于其他資質(zhì)一般的民企，選擇中債增信全額擔(dān)保類債券更加符合實(shí)際。

2

恒大：海南省儋州市恒大?；◢u39棟樓的“拆樓風(fēng)波”迎來了最新進(jìn)展；

海南澄邁掛牌3宗地塊，競買人需完成恒大悅瓏灣項(xiàng)目“保交樓”任務(wù)；

河南開封擬回購恒大1050套房作為保障性租賃住房。

（詳見附注5）

焦點(diǎn)研究院：恒大集團(tuán)流動(dòng)性危機(jī)導(dǎo)致其多地項(xiàng)目建設(shè)陷入停滯，各地政府開始采取措施保障恒大項(xiàng)目交樓。目前看來，雖然恒大在部分項(xiàng)目中啟動(dòng)了緊急復(fù)工步驟，但后續(xù)維持力量有限。各地政府采取改變商品房屬性、增加土地競買人要求及保障房收購等方式幫助恒大化解風(fēng)險(xiǎn)。

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附注1：

《通知》出臺(tái)了16條金融支持房地產(chǎn)市場的措施，涉及的金融機(jī)構(gòu)包括商業(yè)銀行、政策性銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司、金融資產(chǎn)管理公司等。具體措施如下：1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；2、支持個(gè)人住房貸款合理需求；3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；5、保持債券融資基本穩(wěn)定；6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款；8、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持；9、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持；10、積極探索市場化支持方式；11、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；12、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；13、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策；15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)；16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。

附注2：

通知表示，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。監(jiān)管賬戶資金達(dá)到限定額度后，房企可通過銀行保函提取預(yù)售資金，進(jìn)而改善企業(yè)流動(dòng)性?！锻ㄖ芬?，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時(shí)，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。

附注3：

成都印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域限購措施的通知》明確，將天府新區(qū)成都直管區(qū)、成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)統(tǒng)一為一個(gè)住房限購區(qū)域，具備該區(qū)域內(nèi)任一區(qū)購房資格的居民家庭以及具備成都高新區(qū)南部園區(qū)購房資格的居民家庭，均可在該限購區(qū)域內(nèi)購買住房。該區(qū)域購房套數(shù)、戶籍社保年限等住房限購要求保持不變。

在成都東部新區(qū)、青白江區(qū)、新津區(qū)、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣區(qū)域內(nèi)生活工作且無自有產(chǎn)權(quán)住房的非成都市戶籍居民家庭，可在該區(qū)域內(nèi)購買一套住房用于自住。

同時(shí)，成都還出臺(tái)優(yōu)化完善商品住房公證搖號(hào)排序選房通知。

附注4：

11月15日，美的置業(yè)公告稱，公司的間接全資附屬公司美的置業(yè)集團(tuán)有限公司的儲(chǔ)架式中期票據(jù)已獲中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)受理，申請(qǐng)注冊(cè)規(guī)模人民幣150億元，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司同步受理本公司增信業(yè)務(wù)意向。

11月17日，新城控股發(fā)布公告稱，公司于11月12日披露了《公司股票交易異常波動(dòng)公告》，公司擬向交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)新增150億元債務(wù)融資工具的注冊(cè)額度。11月17日，交易商協(xié)會(huì)已受理公司150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，目前正按照相關(guān)自律規(guī)則開展注冊(cè)評(píng)議工作。

附注5：

11月8日，海南省儋州市自然資源和規(guī)劃局近日發(fā)布關(guān)于《儋州?；◢u控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整》的批前公示。此前陷入“拆樓風(fēng)波”的海花島2-14-1地塊39棟樓，將改變商品屬性，調(diào)整后，已建未售樓棟全部由住宅調(diào)整為旅館、商務(wù)金融、零售商業(yè)、餐飲用地混合經(jīng)營。

11月11日，海南省建設(shè)用地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)網(wǎng)站披露，澄邁縣自然資源和規(guī)劃局掛牌出讓3宗地塊，合計(jì)起始價(jià)3.74億元。競買申請(qǐng)要求，與恒大悅瓏灣項(xiàng)目有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的企業(yè)不得參與競拍。競得人須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，完成恒大悅瓏灣“保交樓”任務(wù)，競得人以形成對(duì)恒大方債權(quán)的形式出資完成“保交樓”任務(wù)，繳款時(shí)間為政府要求保交樓日期之前，按項(xiàng)目工程進(jìn)度支付。

11月15日，河南省開封市住建局官網(wǎng)公布了4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，其中蘭考恒大帝景項(xiàng)目被列入其中，相關(guān)部門擬回購該項(xiàng)目1050套房源作為保租房。