報(bào)告出品方：華創(chuàng)證券

以下為報(bào)告原文節(jié)選

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本輪行業(yè)縮表后，房地產(chǎn)市場將聚焦于約 20 個(gè)左右的核心城市。這背后，是經(jīng)濟(jì)逐步由資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向全要素生產(chǎn)率驅(qū)動(dòng)，城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場也將從過去的全國遍地開花，轉(zhuǎn)為向具備制造業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)鏈聚集潛力的城市群聚焦。我們精選核心 20 城，從產(chǎn)業(yè)邏輯理解城市發(fā)展，理解人口的趨勢，進(jìn)而理解城市房地產(chǎn)市場的底層邏輯。

第五篇，我們關(guān)注全國首都——北京。
一、首都定位推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，近年來持續(xù)強(qiáng)化首都功能

北京憑借全國首都功能定位，天然聚集資本、勞動(dòng)力、人才等要素，率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口快速流入，近年來城市規(guī)劃有所調(diào)整，企業(yè)外遷疏解非首都功能，嚴(yán)格控制人口規(guī)模。北京經(jīng)濟(jì)主要由第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，22 年三產(chǎn)占比高達(dá) 84%，其中金融業(yè)、軟件與信息技術(shù)服務(wù)業(yè)絕對(duì)規(guī)模大，增速較快，而工業(yè)增加值規(guī)模僅排全國第 11。近年來北京持續(xù)強(qiáng)化首都功能，工業(yè)增加值增速較低，隨著部分資源依賴型制造業(yè)外遷，預(yù)計(jì)工業(yè)增速持續(xù)低位；而服務(wù)業(yè)增速較快，強(qiáng)于可比城市深圳、廣州。
（一）首都功能定位天然聚集發(fā)展要素，近年來部分企業(yè)外遷疏解非首都功能

首都功能定位天然聚集資本、勞動(dòng)力、人才等發(fā)展要素。1）北京作為全國首都，承擔(dān)重要首都功能，為全國的政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心，資本天然聚集，發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)具備節(jié)點(diǎn)城市優(yōu)勢。2）北京為京津冀協(xié)同發(fā)展的核心城市，在建設(shè)北京城市副中心和雄安新區(qū)兩個(gè)新城，形成北京新的“兩翼”，疏散非首都功能，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展。3）北京地勢西北高，東南低，西部、北部和東北部三面環(huán)山，山地面積占全市總面積的 62%，可利用率不高，城鎮(zhèn)化開發(fā)主要集中在東南地勢平坦區(qū)域。

近年來北京部分要素外遷，疏解北京非首都功能、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。1）北京對(duì)不符合首都城市戰(zhàn)略定位

的勞動(dòng)密集型、資源依賴型一般制造業(yè)實(shí)施整體轉(zhuǎn)移，從 2014 年到 2020 年的 7 年間，北京共遷出約 7009 家企業(yè)，平均每年往外遷出 1000 家左右，包括制造、零售、批發(fā)、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等業(yè)態(tài)，以 2018 年為例，北京外遷企業(yè)共 780 家，戶均注冊(cè)資本 1.15 億元，其中 27.3%搬遷至河北、天津。2）疏解一部分教育、醫(yī)療、行政單位，北京科技大學(xué)、北京交通大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)（北京）和北京林業(yè)大學(xué)已明確率先在雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)新校區(qū)；北京支持雄安新區(qū)建設(shè)的 1 所中學(xué)、1 所小學(xué)、1所幼兒園、1 所綜合醫(yī)院，3 所學(xué)校項(xiàng)目已全部建成交付，醫(yī)院計(jì)劃 2023 年 9 月交付。

（二）北京經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力主要在服務(wù)業(yè)，GDP 規(guī)模僅次于上海

北京三產(chǎn)增加值占比 84%，主要由服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)規(guī)模排名偏低。1）北京作為首都，承擔(dān)全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心等首都功能，同時(shí)又是全國乃至全球的信息節(jié)點(diǎn)城市之一，在發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)上具備天然優(yōu)勢，2022 年其三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中一二三產(chǎn)占比分別為 0.3%、15.9%、83.9%，第三產(chǎn)業(yè)占比在一線城市排第一，高于上海的 74%。2）相比長三角、珠三角主要工業(yè)城市，北京工業(yè)增加值較低，2021 年工業(yè)增加值 5693 億元，全國排名第 11。

北京金融業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)較強(qiáng)。1）從增速對(duì)比看，北京第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先于第二產(chǎn)業(yè)，2021 年由于疫情北京醫(yī)藥制造業(yè)增加值爆發(fā)式增長，帶動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)增速高位，2022 年已回落至正常水平。2）從第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部看，北京生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值絕對(duì)規(guī)模大，增速較快，如金融業(yè)、軟件及信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，2016-2021 年復(fù)合增速分別為 12%、18%。3）對(duì)比上海生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，北京軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值規(guī)模遠(yuǎn)超上海，為上海的 1.9 倍。

北京 GDP 規(guī)模僅次于上海，嚴(yán)格控制人口規(guī)模，近 6 年常住人口復(fù)合增速-0.1%。1）2022 年北京 GDP 約 4.2 萬億，僅次于上海，遠(yuǎn)大于深圳 3.2 萬億；以人均 GDP 衡量，北京人均產(chǎn)出 19 萬元/人，在一線城市中排第一，略高于深圳、上海。2）近年來北京嚴(yán)格控制人口規(guī)模，向外疏解導(dǎo)流人口，更好的發(fā)揮首都核心功能，常住人口 2016 年至 2022 年下降 11 萬人至 2184 萬人，復(fù)合增速-0.1%，根據(jù)北京國土空間規(guī)劃，到 2025年北京常住人口控制在 2300 萬人以內(nèi)。

（三）北京持續(xù)強(qiáng)化首都功能，近年來工業(yè)增速緩慢，而服務(wù)業(yè)增速較快

近年來北京工業(yè)增速緩慢，而服務(wù)業(yè)增速較快，從投資力度來看制造業(yè)投資增速加快，近 3 年復(fù)合增速 49.2%。1）2017-2022 年北京工業(yè)增加值復(fù)合增速 3.3%，落后于深圳、上海等城市，隨著部分資源依賴型制造業(yè)外遷，預(yù)計(jì)工業(yè)增加值增速持續(xù)低位；而服務(wù)業(yè)增加值增速較快，近 5 年復(fù)合增速 9.1%，高于深圳、廣州。2）2020-2022 年受疫情影響，北京加快制造業(yè)固定資產(chǎn)投資，發(fā)力醫(yī)藥制造業(yè)，近 3 年復(fù)合增速 49.2%，2022年固定資產(chǎn)投資增速回落。

三產(chǎn)就業(yè)人口遠(yuǎn)大于二產(chǎn)，2016-2021 年就業(yè)人口復(fù)合增速-1.0%。1）2010-2019 年間，北京第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口保持增長態(tài)勢，而第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口持續(xù)下行，目前第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口約為第二產(chǎn)業(yè) 5 倍。2）2016-2021 年北京就業(yè)人口復(fù)合增速-1.0%，在可比城市中處于落后地位，一線城市廣州、深圳復(fù)合增速達(dá) 6%以上，成都、西安、杭州等強(qiáng)二線城市復(fù)合增速分別為 5.6%、5.0%、3.4%。

二、制造業(yè)向高精尖突破，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)優(yōu)勢持續(xù)

高新技術(shù)制造業(yè)中醫(yī)藥制造規(guī)模優(yōu)勢明顯，電子信息產(chǎn)業(yè)中集成電路、人工智能等細(xì)分領(lǐng)域發(fā)展較好，汽車制造業(yè)新能源轉(zhuǎn)型滯后，但智能網(wǎng)聯(lián)汽車領(lǐng)域全國領(lǐng)先。近年來隨著高技術(shù)制造業(yè)投資增速提高，勞動(dòng)密集型制造業(yè)遷出，同時(shí)北京具備較強(qiáng)的人才吸引力、科創(chuàng)要素集聚、稅收規(guī)模較大，支撐制造業(yè)將持續(xù)向高精尖突破。
北京生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)良好，金融業(yè)、軟件與信息服務(wù)業(yè)表現(xiàn)突出，金融業(yè)增加值與上海接近，金融資產(chǎn)總量超過 190 萬億，約占全國 50%，在京資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)管理規(guī)模超過30 萬億元，約占全國同類資產(chǎn)管理規(guī)模的 30%；軟件業(yè)務(wù)收入全國第一，產(chǎn)業(yè)增加值為上海 1.9 倍，多家頭部互聯(lián)網(wǎng)公司聚集，憑借首都功能定位，預(yù)計(jì)將持續(xù)吸引資本及企業(yè)聚集，優(yōu)勢將持續(xù)保持。
（一）醫(yī)藥制造、電子信息制造業(yè)、汽車為北京制造業(yè)優(yōu)勢領(lǐng)域

醫(yī)藥制造業(yè)、汽車制造業(yè)及計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)總產(chǎn)值占比超過 50%，為北京工業(yè)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。1）從工業(yè)總產(chǎn)值看，北京以高端制造業(yè)為主，21 年醫(yī)藥制造業(yè)與計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)占比分別為 18%、17%，汽車制造業(yè)占比達(dá)到16%，另外，電力熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)占比達(dá) 28%。2）2021 年北京工業(yè)中規(guī)上高技術(shù)制造業(yè)、戰(zhàn)略新型產(chǎn)業(yè)占比分別為 35%、38%，主要由于電力、熱力生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)拉低高技術(shù)含量。

生物產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值合計(jì)占戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 77%。北京戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)主要分為八大行業(yè)，其中 1）生物產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè) 21 年總產(chǎn)值合計(jì)占比達(dá)到 77%，近 5 年復(fù)合增速分比為 44%、22%，保持了良好的增長勢頭；2）數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)占比雖然較低，僅分別為 1%、9%，但復(fù)合增速較高，分別達(dá)到 41%、15%；3）近年來市場關(guān)注度較高的新能源汽車產(chǎn)業(yè)，北京相對(duì)落后，無論是規(guī)模還是增速均不具優(yōu)勢。

從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)看，醫(yī)藥制造、電子及通信設(shè)備制造占比合計(jì)達(dá) 85%，且保持較高增速。1）醫(yī)藥制造、電子及通信設(shè)備制造 2021 年分別占比 45%、40%，2017-2021 年復(fù)合增速達(dá) 41%、16%，增長勢頭強(qiáng)勁。2）航空、航天器及設(shè)備制造業(yè)占比 5%，復(fù)合增速為 7%，發(fā)展速度相對(duì)遲緩。

1、醫(yī)藥制造及醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)全國領(lǐng)先

北京醫(yī)藥制造業(yè)產(chǎn)值規(guī)模全國第一，借助中關(guān)村科技園區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，已形成“北研發(fā)、南制造”的產(chǎn)業(yè)布局。1）2021 年新冠疫苗生產(chǎn)帶動(dòng)北京醫(yī)藥制造業(yè)爆發(fā)式增長，產(chǎn)業(yè)增加值同比增長 252%，占全市規(guī)上工業(yè)比重從 2020 年的 11.5%，大幅提升至 30%，2022 年規(guī)模和增速回歸正常水準(zhǔn)。2）為剔除新冠疫苗生產(chǎn)因素影響，我們選取 2020 年全國各城市醫(yī)藥制造業(yè)總產(chǎn)值對(duì)比，北京產(chǎn)值規(guī)模全國第一，18-20 年復(fù)合增速 7.2%。3）北京借助中關(guān)村科技園區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，已形成“北研發(fā)、南制造”的產(chǎn)業(yè)布局，匯聚同仁堂、北京雙鶴、中國醫(yī)藥集團(tuán)等多家龍頭藥企，另外，北京有國藥中生和科興生物兩大疫苗頭部企業(yè)，2021 年北京累計(jì)新冠疫苗產(chǎn)量達(dá) 50 億支。

北京醫(yī)療器械產(chǎn)品數(shù)量位居全國第二，產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善。1）2022 年北京醫(yī)療器械產(chǎn)品數(shù)量 13718 件，全國第二，但復(fù)合增速不及后發(fā)城市深圳、廣州、蘇州，面臨被趕超的情況。2）醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善，上游布局企業(yè)數(shù)量較多，主要分布在海淀區(qū)、昌平區(qū)等地，前者以醫(yī)療技術(shù)研發(fā)企業(yè)為主，后者醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)鏈布局更完善。

2、電子信息產(chǎn)業(yè)中集成電路優(yōu)勢明顯

集成電路設(shè)計(jì)領(lǐng)域發(fā)展較好，龍頭企業(yè)集聚。1）2021 年北京集成電路產(chǎn)量為 208 億塊，約占全國的 6%，與無錫、上海有一定差距。2）集成電路設(shè)計(jì)領(lǐng)域表現(xiàn)突出，2021 年北京集成電路設(shè)計(jì)銷售額為 839 億元，位列全國第二，集成電路設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)產(chǎn)業(yè)規(guī)模占其整個(gè)集成電路產(chǎn)業(yè)的比重超過 50%；2023 年全國前十大的 IC 設(shè)計(jì)公司，北京擁有 3 家。
3）當(dāng)前北京已形成“海淀設(shè)計(jì)、亦莊制造、順義化合物”的集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，頭部企業(yè)有海思半導(dǎo)體、北京智芯微、北方華創(chuàng)等。

北京人工智能企業(yè)、人才集聚全國領(lǐng)先，產(chǎn)值規(guī)模穩(wěn)定增長。1）2020 年北京人工智能相關(guān)產(chǎn)值規(guī)模達(dá) 1860 億元，相比 2016 年產(chǎn)值增長逾一倍；據(jù)《2022 年北京人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》披露截止 2022 年 10 月，北京擁有人工智能核心企業(yè) 1048 家，占全國人工智能企業(yè)總量的 29%，位列全國第一。2）北京為中國人工智能學(xué)術(shù)和產(chǎn)業(yè)人才最大的聚集地，已聚集京東集團(tuán)、百度集團(tuán)、商湯科技、地平線、寒武紀(jì)、曠視科技等一系列頭部人工智能公司。

3、汽車制造業(yè)總體規(guī)模較小，但智能網(wǎng)聯(lián)汽車方面全國領(lǐng)先

近年來北京汽車產(chǎn)量明顯下降，2022 年 87 萬輛排名全國第九。2021 年以來北京汽車產(chǎn)量下降明顯，2021 年、2022 年汽車產(chǎn)量分別為 135 萬輛、87 萬輛，同比下降 18%、36%，到 2022 年北京汽車產(chǎn)量在全國排名已跌至第九位。產(chǎn)量下降的主要原因是 1）新能源汽車轉(zhuǎn)型滯后，新能源車企以總部、研發(fā)功能為主，并未快速引入外部新能源車企產(chǎn)線；2）當(dāng)?shù)卦O(shè)生產(chǎn)基地車企近年市場表現(xiàn)不佳，如北京現(xiàn)代、長安在京產(chǎn)量減少，僅北京奔馳產(chǎn)量小幅上漲。

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