房企如何生存？控制債務(wù)規(guī)模、降低負(fù)債率

10月28日，標(biāo)普信用評級（中國）有限公司發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，如果控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長的監(jiān)管規(guī)則擴(kuò)大適用范圍，長期來看有利于房地產(chǎn)行整體信用風(fēng)險(xiǎn)的下降，但中短期內(nèi)高杠桿房企在資本市場的融資空間將被壓縮，存貨變現(xiàn)將成其緩和流動(dòng)性壓力的關(guān)鍵。

報(bào)告指出，按照中國人民銀行給房企提出的“三條紅線”，亦即：所有房企的有息負(fù)債年增幅均不能超過15%。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%且現(xiàn)金短債比小1倍的企業(yè)，有息負(fù)債規(guī)模將不得增加。三項(xiàng)指標(biāo)中僅一項(xiàng)、兩項(xiàng)指標(biāo)超出閾值的企業(yè)，有息負(fù)債年增速將分別控制在5%和10%以內(nèi)。在其跟蹤的87家樣本房企當(dāng)中，超過40%的企業(yè)截至2020年上半年末的有息債務(wù)同比增速均超過15%。而已經(jīng)觸碰“三條紅線”的房企則達(dá)到了24.1%，完全沒有觸碰“三條紅線”的企業(yè)僅占12.6%。

這也意味著，債務(wù)已經(jīng)成為房企最突出，也是最危險(xiǎn)的問題。如果再不采取強(qiáng)有力的化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)措施，一旦房價(jià)出現(xiàn)變動(dòng)，相當(dāng)一部分房企都面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)也是，中國的房地產(chǎn)企業(yè)，很大程度上就是依靠負(fù)債累積起來的，特別是開發(fā)企業(yè)，沒有一家是靠企業(yè)自身的積累逐步發(fā)展起來的，沒有一家走的不是負(fù)債擴(kuò)張之路，也沒有一家不是負(fù)債累累。尤其是大型房企，看起來資產(chǎn)規(guī)模很大，賬上的現(xiàn)金也很多。實(shí)際上，將其放到負(fù)債之中，就立馬會(huì)淹沒在債務(wù)之中，看不到這些資產(chǎn)到底有多少應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力，也看不到賬上的現(xiàn)金能應(yīng)對多長時(shí)間。

央行所以提出“三條紅線”的要求，說到底，就是看到了房企的高負(fù)債，以及高負(fù)債帶來的風(fēng)險(xiǎn)和面臨的籌集資金壓力。如果繼續(xù)任憑房企用揚(yáng)湯止沸的方式維持企業(yè)資金平衡，而不是釜底抽薪，總有一天會(huì)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)讓負(fù)債變成風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)源地。尤其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要更多資金支持，銀行必須把支持發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的情況下，控制房企負(fù)債、減少對房企的資金支持，就成了最為緊迫的一項(xiàng)工作。

我們注意到，在前些年萬達(dá)集團(tuán)采用資產(chǎn)處置和債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方式，減少負(fù)債，降低資產(chǎn)負(fù)債率，走“輕資產(chǎn)”之路取得良好成效的情況下，恒大集團(tuán)也提出了三年內(nèi)每年減少1500億有息負(fù)債的目標(biāo)，說明大型房企已經(jīng)充分認(rèn)識到負(fù)債擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)在有意識地調(diào)整發(fā)展策略。

但是，顯然還沒有在房地產(chǎn)領(lǐng)域形成共識，有些房企依然在走負(fù)債擴(kuò)張之路，甚至把萬達(dá)、恒大等策略調(diào)整當(dāng)作他們的機(jī)會(huì)，通過債券發(fā)行等大肆收購萬達(dá)和恒大等轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)。如果企業(yè)有足夠的實(shí)力，當(dāng)然可以收購。關(guān)鍵是，有些企業(yè)實(shí)質(zhì)已經(jīng)不具備繼續(xù)收購的條件，也在不斷收購，勢必給企業(yè)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)對這些企業(yè)重點(diǎn)監(jiān)控，必要時(shí)，要采取措施，遏制這些企業(yè)的負(fù)債擴(kuò)張沖動(dòng)。畢竟，市場不相信眼淚，有收購的勇氣，不代表有收購的實(shí)力。有收購的實(shí)力，更不代表有生存的本領(lǐng)。一旦資金鏈斷裂，就將出現(xiàn)嚴(yán)重的問題和風(fēng)險(xiǎn)。

對房企來說，解決負(fù)債規(guī)模過大，資產(chǎn)負(fù)債率過高的矛盾，只有一個(gè)辦法，那就是降價(jià)售房回籠資金，以此來縮減企業(yè)規(guī)模，減少企業(yè)負(fù)債，降低企業(yè)負(fù)債率。特別是資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的企業(yè)，更應(yīng)當(dāng)迅速采取措施，加大商品房銷售力度，包括非居住房產(chǎn)，也要在市場可接受的范圍內(nèi)，加大銷售力度。只有讓手中的庫存降至較低水平，企業(yè)的負(fù)債規(guī)模才能縮減，企業(yè)的負(fù)債率才會(huì)實(shí)實(shí)在在地降低。

需要特別注意和重視的是，面對房企可能采取的降低有息債務(wù)措施，必須有效預(yù)防房企可能采用的轉(zhuǎn)嫁債務(wù)現(xiàn)象，亦即把債務(wù)壓力轉(zhuǎn)移到施工隊(duì)和債權(quán)人身上。因?yàn)椋┕り?duì)的債務(wù)和債權(quán)人的債務(wù)，不是有息債務(wù)。而施工和其他債權(quán)人又往往與農(nóng)民工、產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)等緊密聯(lián)系在一起。一旦房企對施工隊(duì)和其他債權(quán)人的資金占用超過一定限度，就會(huì)立馬出現(xiàn)拖欠農(nóng)民工工資和企業(yè)貨款等方面的問題，形成新的社會(huì)不穩(wěn)定因素。因此，房企決不能把債務(wù)壓力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給施工隊(duì)和其他供應(yīng)商，避免帶來新的矛盾，產(chǎn)生新的社會(huì)不穩(wěn)定因素。

總之，房企要想走出困境，就必須在售房上下功夫，把住房回籠資金作為企業(yè)最根本的化解風(fēng)險(xiǎn)手段，從而讓企業(yè)能夠真正步入良性循環(huán)。有實(shí)力的企業(yè)，還可以將庫存房轉(zhuǎn)化成租賃房，與社會(huì)資本合作，共同組建住房租賃公司，共同發(fā)展住房租賃市場。