過去中國的房地產市場是一路高歌猛進，近十年來，尤其是2015 年上半年的大漲，讓大家普遍覺得買房就是最好的投資。但在2016年中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”，開始踩剎車，遏制過熱房價。

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從2016年開始的后續(xù)幾年，不僅多次提出“住房不炒”，還陸續(xù)出臺了與之相配套的政策，涉及房地產企業(yè)融資、購房者信貸等多個方面，而且在2021年提出了“房企三條紅線”，全面調控房地產市場。

2021年開始，全國房價開始橫盤，部分地區(qū)還出現(xiàn)多個爛尾項目，比如：河南鄭州的網紅樓盤名門翠園，武漢的時代新城項目等。

那現(xiàn)在的房地產還值得投資嗎？

其實，這是一個很寬泛的問題，對于個人來說，房地產投資的方式既可以通過直接購買住房，也可以通過購買房地產相關基金或股票（比如：房地產投資信托基金REITs）。房地產投資區(qū)域也可以分為一線城市，二三線城市，國內和海外等。

不同環(huán)境條件下的答案肯定也是千差萬別，但總的來說，房地產投資的宏觀邏輯還是比較一致的。接下來，我們就具體探討一下。

房地產確實能抵御通脹

以2000年為基準，過去20年左右，上海市年平均工資增長了7.9倍，我國GDP增長了10倍。而伴隨經濟發(fā)展，國家每年都會向市場投放貨幣，也就是通常所說的“印鈔”，每年的通貨膨脹率平均是6%左右，具體來說2010年的100元，到了2020年，購買力只有59.3元。

房價增長率與GDP增長率之比通常可以用來評估房地產行業(yè)相對國民經濟的擴張速度。房價增長率與GDP增長率比值在1以內屬于合理范圍，1-2泡沫預警，2以上房價虛漲泡沫明顯。即使保守認為GDP增長率和房價增長率相等，也就是說過去房價增長了10倍，也是遠高于工資漲幅和通貨膨脹率。

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所以，只要經濟持續(xù)發(fā)展，貨幣就會按一定比例通貨膨脹，而房產可以很好地抵御通脹。

哪怕是遭遇金融危機，比如：1994年海南樓市，1997年香港樓市，或是2008年美國房地產。最終，隨著社會經濟發(fā)展，房價都會恢復至金融危機前的水平，甚至是超越達到新高。

美國對房地產投資信心達到高峰

從2020年1月開始到2022年9月，美國現(xiàn)有住房和新房的銷售價格中值分別上漲了43%以上，租賃價格上漲了11%。在過去的一年中，房屋賣家獲利9.4萬美元，比2020年增加了45%，比2019年增加了71%。下圖顯示，2022年，投資者對房地產的信心達到了前所未有的高度，這是因為房價上漲以及其他資產類別（如REITs）收益率的提高。

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美國投資者對房地產類資產信心增強的背后原因是什么？

主要原因在于2008年房地產危機后，房地產投資信托基金管理團隊嚴格控制債務水平（降低貸款/價值Load/Value比率）較低的貸款/價值比率。近年來，美國REITs的杠桿貸款處于28%的歷史低位，因為REIT管理團隊現(xiàn)在的目標是依靠籌集資本而不是債務來為房地產收購和開發(fā)提供資金。而且，75%至95%的債務都是固定利率，最大程度規(guī)避了利率上升帶來的風險。

其次，更嚴格的貸款監(jiān)管政策使得次級貸款問題不太可能發(fā)生。

最后，開放，透明和高效的互聯(lián)網環(huán)境，讓投資者能及時獲得一手準確信息，減小信息差，形成廣泛共識。

而且，自1991年以來，美國房地產投資基金REITs的年化回報率在56%的時間里都超過了標普500指數(shù)。

房地產在投資組合中的作用

統(tǒng)計分析1978年至2022年在著名學術期刊（《房地產投資組合管理雜志》）上發(fā)表的39篇實證文章，我們可以發(fā)現(xiàn)在過去20年中，市場研究和學術文獻表明，將房地產資產（比如：REITs）加入混合資產組合可以在較長時間內實現(xiàn)多樣化收益，這主要是因為自20世紀90年代末以來，REITs與美國股市的相關性較低（0.68）。

房地產資產與股票相關性較低的部分原因在于：

1.?房地產REITs的回報主要來自收入部分；

2.?根據(jù)規(guī)定，REITs至少要將90%的應稅收入以股息形式分配給投資者；

3.?REITs的股息率一般較高；

4.?房地產市場周期較長，一般是債券和股票市場周期的兩倍；

5.?房地產市場高度細分（長租公寓，廠房，住宅等），這使得投資者可以根據(jù)房地產趨勢進行多元化投資；

當REITs和股票收益之間的相關性較低時，REITs的未來表現(xiàn)往往較高。這使得投資者可以在經濟困難和市場波動加劇時將房地產作為防御性資產品種。

研究表明：自2000年以來，與傳統(tǒng)的60%股票和40%債券投資組合相比，將至少5%的投資組合資產分配給房地產會帶來更高的回報和更少的風險。

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既然房地產是投資組合中的重要資產類別。那到底應該在資產組合中給房地產分配多少比例呢？

分析表明：在過去46年中，房地產混合投資組合（51%的股票、34%的債券和15%的REITs）在56%的時間內跑贏了傳統(tǒng)投資組合（60%的股票和40%的債券）。

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