進(jìn)入7月，售樓員明顯感覺開發(fā)商們各個(gè)摩拳擦掌，新房市場(chǎng)時(shí)而不時(shí)傳來新消息。

比如，招商臺(tái)湖0032地塊案名定為招商璀璨時(shí)代，戶型除了102平三居外，基本和璀璨公元（招商?hào)|小馬）項(xiàng)目相同，以及關(guān)于越秀四季青項(xiàng)目和城建奶西315-1地塊項(xiàng)目的最新信息。

在快周轉(zhuǎn)下的北京樓市，沒有幾個(gè)項(xiàng)目能在拿地之初勝券在握，拼流速、搞創(chuàng)新是關(guān)鍵，更何況是內(nèi)卷嚴(yán)重的朝陽(yáng)。

近兩年，朝陽(yáng)作為“先規(guī)劃、后發(fā)展”方面的優(yōu)等生，先后帶紅了東壩、奶西、崔各莊等熱門板塊，只要有規(guī)劃預(yù)期在，購(gòu)房者就有盼頭。

相比上面這幾個(gè)板塊，前葦溝板塊有關(guān)注，但似乎關(guān)注度又不夠，原因就是其槽點(diǎn)比優(yōu)點(diǎn)多。

售樓員向來是個(gè)愛說實(shí)話的人，前葦溝板塊短板確實(shí)擺在明面兒上。

槽點(diǎn)一：地塊不受開發(fā)商待見。

朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝組團(tuán)002、003地塊是多次流拍再上架地塊。

今年4月28號(hào)土拍當(dāng)天，由于之前參與競(jìng)拍的唯二開發(fā)商中海遲遲未報(bào)價(jià)，最終由中建智地以40.4億元底價(jià)拿下該地塊，案名定為中建璞園，樓面價(jià)約為4.38萬/平，項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)為7.98萬/平。

雖然地塊性質(zhì)不錯(cuò)，無配建保障性住房，無套內(nèi)7090限制，但是從多次流拍就能看出來，這塊地大家都不愛拿，畢竟后面還有那么多好地待上架，最好的永遠(yuǎn)在后面。

槽點(diǎn)二：周邊缺少配套是事實(shí)。

缺少配套是很多“先規(guī)劃、后發(fā)展”板塊的通病，前葦溝板塊也不例外。

首先，板塊內(nèi)無地鐵，距離5號(hào)線孫河站約4.5公里，距離在建的曹各莊北直線距離有3公里，指望地鐵通勤肯定不太現(xiàn)實(shí)。

大部分周邊業(yè)主只能依賴自駕通勤，不管是往北去走機(jī)場(chǎng)高速、京密路還是往南走機(jī)場(chǎng)二高速，項(xiàng)目西側(cè)的東葦路是必經(jīng)之路。

其次，中建璞園目前的城市界面確實(shí)一般，南側(cè)一街之隔的大城中村，周邊還有很多待開發(fā)的荒蕪?fù)恋?，缺少大型生活配套，發(fā)展預(yù)期真的要等很久很久。

槽點(diǎn)三：價(jià)格不占優(yōu)勢(shì)。

中建璞園周邊的青云上府和朝陽(yáng)一墅，雖然是共有產(chǎn)權(quán)房，但是目前均價(jià)在6.5萬/平左右，倆項(xiàng)目都是2021年開盤的，去化率也一般。

再往南，金盞的中海首開拾光里熱度很高，別墅項(xiàng)目，不過單價(jià)約7.4萬/平，這么一看，中建璞園單價(jià)上沒啥優(yōu)勢(shì)。

鄰居青云上府和朝陽(yáng)一墅新房在售，壓力給到銷售指導(dǎo)價(jià)7.98萬/平的中建璞園這邊。

要說中建智地也不是北京樓市新手了，要經(jīng)驗(yàn)有經(jīng)驗(yàn)，要產(chǎn)品有產(chǎn)品，敢接盤前葦溝，中建智地也是有自己考慮的。

中建畢竟是底價(jià)拿的地，項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)，即地價(jià)差近3.6萬/平，利潤(rùn)足夠，只要做好流速賣出溢價(jià)，就是利益和口碑雙贏。

要說中建智地最擅長(zhǎng)的就是產(chǎn)品的差異化打法，奶西的中建宸園就是個(gè)很好的例子。

當(dāng)市場(chǎng)都不看好他在奶西做小戶型產(chǎn)品時(shí)，中建宸園在一片質(zhì)疑聲中證明了自己。

而在孫河這塊被別墅和大戶型壟斷的區(qū)域，雖然地塊容積率只有1.5，但是做疊拼去化太慢，前有中建宸園洋房的滿分答卷，這里復(fù)制即可。

看看周邊鄰居，朝陽(yáng)一墅主打148平戶型，青云上府主打163平戶型，做大戶型硬剛，單價(jià)略高的中建璞園比較吃虧，不如逆勢(shì)而為，改走小戶型剛需路線，主打流速快。

思路有了，產(chǎn)品必須要跟上。

不得不說，中建璞園確實(shí)將產(chǎn)品力發(fā)揮到了極致。

項(xiàng)目的四個(gè)戶型，從74平兩居，到88平和99平三居，再到125平四居，全部為南北通透戶型。

從產(chǎn)品上來看，璞園是朝陽(yáng)首個(gè)南陽(yáng)臺(tái)（全部）北飄窗，對(duì)購(gòu)房人很“惠”！

為什么這么說呢，大家看戶型圖就知道了，拿99㎡的戶型舉例，這個(gè)戶型贈(zèng)送接近10㎡，套內(nèi)面積單價(jià)驟降。

當(dāng)然了，不計(jì)入銷售面積部分外圍用落地的表現(xiàn)形式很nice。

（中建璞園99㎡戶型圖）

戶型鑒賞

94平的三居，跟88戶型類似，相差在94的北向兩個(gè)次臥面積大一些，更寬敞舒適。

74平兩居，南向面寬6.7米，南北還算通透，廚房U型設(shè)計(jì)，有玄關(guān)，獨(dú)立的餐廳，北向的臥室還挺大的。

88的三居，南向面寬約7.2米，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，從戶型圖來看，是一個(gè)小三居的設(shè)計(jì)，主臥做了套間，南向有陽(yáng)臺(tái)

103的南向三面寬，是99戶型邊戶，同樣戶型方正，南北通透，全明戶型，有獨(dú)立的家政間，餐客廚LDK一體化設(shè)計(jì)。

125平四居，是項(xiàng)目最大的戶型，也是全明戶型，北向的兩個(gè)次臥可以打通，做成一個(gè)大的一居。南向12米的面寬，南北通透，戶型方正。

仔細(xì)看戶型圖，不難發(fā)現(xiàn)，暗藏玄機(jī)，戶型內(nèi)前有內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，后有設(shè)備平臺(tái)，高得房率是中建璞園的優(yōu)點(diǎn)之一，可以說項(xiàng)目的得房率在市面上同價(jià)位段產(chǎn)品中沒什么對(duì)手。

中建璞園為4-8層洋房，層高2.95-3.1米，共983戶，分為南北兩區(qū)，兩個(gè)區(qū)產(chǎn)品定位沒有差異。

項(xiàng)目在產(chǎn)品定位上也是給足了誠(chéng)意。

據(jù)售樓員了解，中建建璞園的硬件材質(zhì)，延續(xù)了“宸園”標(biāo)準(zhǔn)，而且產(chǎn)品的精裝配置標(biāo)準(zhǔn)非常高，包括括德國(guó)旭格窗、大金空調(diào)、新風(fēng)除霾、全屋凈水以及智能AI系統(tǒng)等，這在同價(jià)位產(chǎn)品中非常少見。

園林設(shè)計(jì)上，中建璞園也是不遺余力的做好細(xì)節(jié)，將完整的“山、水、院、園”相融合一，每平米園林的造價(jià)成本，就遠(yuǎn)高于普通剛需項(xiàng)目。

朝陽(yáng)前葦溝屬于孫河新居住板塊，也是該組團(tuán)中的第一個(gè)項(xiàng)目，旁邊還有6塊住宅用地，規(guī)劃有綠地、公園、商業(yè)、幼兒園、中小學(xué)、社區(qū)、醫(yī)療、養(yǎng)老等配套。

據(jù)孫河資深業(yè)主瓜姐的小道消息，板塊未來可能會(huì)引進(jìn)八十中，如果學(xué)校落地，也算周邊一大利好。

目前按照項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)估算，74平兩居總價(jià)大約500多萬就能上車，中建璞園向剛需伸出了橄欖枝，況且朝陽(yáng)的未來，也不會(huì)太差。

本周末我們安排了中建璞園實(shí)地看盤，可以咨詢戶型圖上售樓員參與~