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　　編輯 | 謝治賢

　　出品 | 于見（ID：mpyujian）

　　2019年以來，正榮集團(tuán)人員變動(dòng)頻繁。正榮地產(chǎn)原總裁王本龍辭職后不久，其法定代表人于11月18日由王本龍變更為劉偉亮。同時(shí)，正榮產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)副總裁、正榮商業(yè)董事長(zhǎng)肖春和也已確認(rèn)辭職?，F(xiàn)正榮地產(chǎn)副總裁田永勝正在與肖春和進(jìn)行工作交接，并加入產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)核心管理層。

　　值得注意的是，上述離職的高管還只是一部分。另外還有正榮集團(tuán)副總裁林勇、正榮產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)鄭琳琳、正榮集團(tuán)及正榮地產(chǎn)人力資源總經(jīng)理王志成、正榮地產(chǎn)副總裁劉翔等多位高管也于2019年先后離職。

　　上市一年多以來，內(nèi)部人員大規(guī)模調(diào)整，高管頻繁變動(dòng)。正榮地產(chǎn)到底怎么了？

　　盈利能力堪憂

　　杰克馬說：“一個(gè)不賺錢的企業(yè)是不道德的?！辈恢腊堰@句話放在正榮地產(chǎn)上是否合適。

　　報(bào)告顯示，2019年上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入136.48億元，同比增長(zhǎng)10.82%；歸屬于母公司股東利潤(rùn)9.33億元，同比增長(zhǎng)11.07%；但在光鮮的數(shù)據(jù)背后，正榮地產(chǎn)陷入了利潤(rùn)持續(xù)疲軟的尷尬境地，營(yíng)入和利潤(rùn)都沒有增加。

　　據(jù)正榮地產(chǎn)年報(bào)顯示，近年來，正榮的凈利率和毛利率一直保持在較低水平，并有下降趨勢(shì)。從2015-2018年和2019年上半年的盈利情況看，公司毛利率在20%左右波動(dòng)，凈利潤(rùn)率低于10%，但均未超過2015年水平。

　　此外，根據(jù)中國(guó)30強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)，2018年房地產(chǎn)G30企業(yè)平均毛利率為27.39%，平均凈利率為13.71%。與之相比，正榮地產(chǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)G30企業(yè)的水平。

　　與千億同級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利表現(xiàn)相比，2018年泰禾集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中國(guó)金茂、世茂地產(chǎn)的毛利率分別為29.00%、36.37%和36.85%、30.00%，其中雅居樂高達(dá)43.90%。

　　凈利潤(rùn)率方面，新城控股、中國(guó)金茂、首開股份和融信中國(guó)在2018年分別為14.14%、15.70%、14.90%和10.10%。其中雅居樂也實(shí)現(xiàn)了19.40%，盈利能力也較正榮地產(chǎn)為高。

　　從毛利表現(xiàn)來看，正榮地產(chǎn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)2019年半年報(bào)，世茂地產(chǎn)、中國(guó)金茂、富力地產(chǎn)和雅居樂的凈利潤(rùn)分別達(dá)到75.69億元、73.77億元、41.70億元和83.58億元，而正榮地產(chǎn)當(dāng)時(shí)只有22.33億元。

　　至于盈利能力下降，低于同行業(yè)的原因，無非是正榮地產(chǎn)高價(jià)位拿地，卻不得不低價(jià)位售出的模式。

　　年報(bào)顯示，正榮地產(chǎn)2018年土地平均收購(gòu)價(jià)格由2017年的4557元/平方米上漲至4829元/平方米。與2017年相比，2018年土地收購(gòu)價(jià)格同比增長(zhǎng)5.97%。

　　正榮地產(chǎn)的土地收購(gòu)成本高于前50名房地產(chǎn)企業(yè)的平均值。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)平均拿地價(jià)格為4409元/平方米。

　　在土地收購(gòu)成本上升的同時(shí)，平均售價(jià)卻在下降。正榮地產(chǎn)2017-2018年和2019年10月平均銷售價(jià)格分別為18484元/平方米、16762元/平方米和15400元/平方米。

　　土地收購(gòu)成本價(jià)在上漲，而銷售價(jià)格卻在下降。一增一減，正榮地產(chǎn)的盈利空間必然縮小，盈利能力也呈顯著下降趨勢(shì)。

　　高額債務(wù)下，高管信心動(dòng)搖

　　上市后，正榮地產(chǎn)踏上了舉債之路。

　　10月31日，正榮地產(chǎn)宣布，公司將發(fā)行總額為3億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率為9.15%，所得款項(xiàng)凈額將用于再次撥付現(xiàn)有債項(xiàng)。

　　事實(shí)上，自2019年以來，正榮地產(chǎn)已多次進(jìn)行債務(wù)融資，其中美元債務(wù)已成為正榮地產(chǎn)最重要的融資渠道之一。除上述融資外，正榮地產(chǎn)還宣布了其它的7項(xiàng)美元融資，總資金19.1億美元。

　　1月16日，正榮地產(chǎn)宣布，計(jì)劃在2020年增發(fā)1.5億元優(yōu)先票據(jù)；2月12日，計(jì)劃增發(fā)2.3億元優(yōu)先票據(jù)；3月3日，正榮地產(chǎn)與渣打銀行簽訂購(gòu)買協(xié)議，發(fā)行2022年到期、年息9.15%的2億美元優(yōu)先債券；3月27日，計(jì)劃發(fā)行2023年到期、年息8.65%的4.2億美元優(yōu)先債券；6月13日，計(jì)劃發(fā)行2億美元優(yōu)先永續(xù)債券，以及8月13日追加1.1億美元優(yōu)先票據(jù)；9月24日，發(fā)行2022年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，正榮地產(chǎn)上市不到兩年時(shí)間，公司在資本市場(chǎng)累計(jì)募集資金271億元。

　　盡管募集到了這么多資金，但正榮地產(chǎn)的現(xiàn)金流仍然是負(fù)的，甚至在2019年下半年缺口還在加大。數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)2016年至2018年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額分別為-16.6億元、-42.39億元和-26.64億元。截至2019年6月30日，正榮地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-77.23億元。這意味著，正榮地產(chǎn)此時(shí)的缺錢效應(yīng)非常明顯。

　　2019年，高管相繼離職，顯示出對(duì)正榮地產(chǎn)未來的信心不足。此時(shí)，正榮地產(chǎn)的造血能力差又缺錢，恐怕未來的路不好走。

　　高價(jià)拿地，只能低價(jià)售出

　　正榮地產(chǎn)1998年從福州起步。2013年開始布局全國(guó)，2016年開始轉(zhuǎn)型升級(jí)。雖然官網(wǎng)上對(duì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的內(nèi)容介紹不多，但擴(kuò)張的步伐非常明顯。

　　當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控于2017年開始后，正榮卻依然在加速?zèng)_刺：已進(jìn)入年銷售額1000億元的房地產(chǎn)企業(yè)俱樂部，并在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行更多的布局。

　　2018年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售1080億元，同比增長(zhǎng)54%，毛利率22.8%，接著制定的2019年的銷售目標(biāo)是1300億元人民幣。

　　但正榮地產(chǎn)2019年年中報(bào)告顯示，公司流動(dòng)負(fù)債總額944.18億元；金融負(fù)債利率支出總額25.59億元，較去年同期多出近3億元，毛利率下降20.3%。

　　債務(wù)壓力巨大，正榮地產(chǎn)借錢一方面用來擴(kuò)張，而另一方面還要借新錢還舊債。

　　截至2019年6月30日，正榮地產(chǎn)已在上海、南京、蘇州、合肥、天津、濟(jì)南、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、成都、福州、南昌、佛山等32個(gè)城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)了約167個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積約2630萬平方米。

　　與2018年底相比，又新進(jìn)入4個(gè)城市，新增項(xiàng)目近20個(gè)。然而，攤位越大，負(fù)債率也在逐步上漲。

　　特別是到年末后，大型房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款壓力更大，不得不清盤和打折促銷。可以說，在這種高價(jià)拿地，最后低價(jià)賣出的情況下，正榮地產(chǎn)回本和還債壓力陡增。

　　調(diào)控政策屢出，正榮面臨挑戰(zhàn)加劇

　　今年以來，正榮地產(chǎn)在業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪徍?，資金回本情況也面臨著極大的考驗(yàn)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2019年上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額586億元。雖然達(dá)到了歷史最高值，但增長(zhǎng)速度卻是歷史最低水平。與去年上半年581億元的銷售額相比，只增加了5億元。對(duì)于銷售增速下滑，正榮地產(chǎn)表示：千億規(guī)模之后，公司進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展期，強(qiáng)調(diào)規(guī)模、利潤(rùn)和杠桿的平衡，追求高質(zhì)量發(fā)展而不是絕對(duì)速度。

　　但比銷售增速下滑更讓人擔(dān)心的是，上半年正榮在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也很低迷。此前沖擊千億時(shí)，正榮迅速擴(kuò)張，甚至四處舉債，而在當(dāng)前銷售市場(chǎng)低迷的情況下，企業(yè)需要確保資金安全。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2018年，正榮地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率由2017年的183.2%下降至2018年的74%，年中總負(fù)債1069.86億元，其中短期負(fù)債260多億元。正榮地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也連續(xù)兩年為負(fù)，2016年為-26.64億元，2017年為-42.39億元。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)下行壓力也加大。2019年以來，雖然年初房地產(chǎn)業(yè)有了一點(diǎn)回春，但沒有強(qiáng)勁復(fù)蘇的跡象?，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)處于均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)不愿意降價(jià)，消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。

　　接近年末，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取降價(jià)促銷的方式來沖業(yè)績(jī)，但普遍被消費(fèi)者忽視。從桂林的碧桂園降價(jià)，到杭州萬科某樓盤的無人問津，再到綠地控股在天津的降價(jià)，無疑意味著中國(guó)房地產(chǎn)只漲不跌的局面稍有緩和。

　　在這種背景下，隨著高管辭職、業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪徍徒鹑谖C(jī)的出現(xiàn)，再加上宏觀環(huán)境的低迷，正榮地產(chǎn)顯然在時(shí)間、地點(diǎn)和人員上都沒有優(yōu)勢(shì)，這也必然會(huì)引起投資者的注意。

　　專業(yè)人士表示，今年行業(yè)的兩大趨勢(shì)是融資趨緊和融資集中度提高。從行業(yè)環(huán)境看，今年是房地產(chǎn)企業(yè)還債大年，融資收緊。當(dāng)交易量萎縮時(shí)，他們將面臨巨大的還債壓力。正常的經(jīng)營(yíng)策略也只能是降價(jià)換量。而政策規(guī)定，降價(jià)幅度不得超過5%，這意味著不能大幅降價(jià)實(shí)現(xiàn)易手，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在今年可能遭遇不太輕松的一年。

　　近年來，房地產(chǎn)業(yè)一直強(qiáng)調(diào)規(guī)模導(dǎo)向，正榮地產(chǎn)也不例外。規(guī)模一方面反映了企業(yè)的實(shí)力，另一方面又與拿地有關(guān)?；A(chǔ)規(guī)模越小，獲得土地的機(jī)會(huì)就越少。

　　但在當(dāng)前監(jiān)管規(guī)范化的背景下，這種邏輯發(fā)生了變化。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到251次?？梢?，在一系列密集的調(diào)控中，一味追求規(guī)模第一，如果發(fā)展質(zhì)量落在后面，無疑相當(dāng)于在巨浪中“裸泳”。而彼時(shí)，正榮地產(chǎn)又將面臨新的戰(zhàn)略、組織管理和人才建設(shè)等多方面的挑戰(zhàn)。