雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|李亦輝 編|深海

無(wú)論是頻頻“抄底”同行，還是重奪地產(chǎn)首富之位，無(wú)不彰顯出王健林和他掌舵的萬(wàn)達(dá)已擺脫過(guò)去幾年的頹勢(shì)，人們熟悉的那個(gè)萬(wàn)達(dá)仿佛又回來(lái)了。

然而，事情沒(méi)有表面上看起來(lái)那么簡(jiǎn)單。首先，近期密集的籌資動(dòng)作表明，萬(wàn)達(dá)并非“不差錢”。今年1月中旬和2月初，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”）各完成一筆4億美元和3億美元信用債的發(fā)現(xiàn)，息票率均高達(dá)11%。

除了利用發(fā)債融資，今年1月份，王健林將其控制的萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展65.04%的股份抵押給了淡馬錫進(jìn)行融資。更早之前，由王健林控股的萬(wàn)達(dá)投資將其所持萬(wàn)達(dá)電影超70%的股權(quán)進(jìn)行了質(zhì)押。

其次，盡快讓珠海萬(wàn)達(dá)商管（下稱“萬(wàn)達(dá)商管”）敲響港股IPO的鐘聲，這仍然是對(duì)王健林而言最為迫切的事情。如果在今年年底不能完成上市，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將面臨一筆高達(dá)380億元的回購(gòu)。

作為估值1800億元的巨無(wú)霸，萬(wàn)達(dá)商管赴港上市前，還需獲得證監(jiān)會(huì)對(duì)其的批準(zhǔn)（大路條）。種種跡象顯示，2023年王健林的挑戰(zhàn)依舊不小。

王健林風(fēng)光背后，融資利息高企

從壯士斷腕再到東山再起，王健林經(jīng)受住了考驗(yàn)，他的事業(yè)也在回暖。

回顧2017年6月，傳聞金融監(jiān)管部門要求銀行排查對(duì)海航、安邦、萬(wàn)達(dá)等企業(yè)的融資情況。盡管同年8月，外管局對(duì)傳聞?dòng)枰苑裾J(rèn)，但從結(jié)果看，消息引發(fā)萬(wàn)達(dá)股債雙殺，萬(wàn)達(dá)也開啟一番大調(diào)整。

此后王健林?jǐn)啾鬯u資產(chǎn)，并對(duì)萬(wàn)達(dá)過(guò)去的商業(yè)地產(chǎn)開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。隨著轉(zhuǎn)型順利推進(jìn)，加上地產(chǎn)行業(yè)大洗牌，提前轉(zhuǎn)型“躲過(guò)一劫”的王健林，又重回地產(chǎn)首富之位。

根據(jù)去年11月份胡潤(rùn)研究院發(fā)布的2022年胡潤(rùn)百富榜，2022年萬(wàn)達(dá)王健林家族憑借1000億元的身家排名第32，位列內(nèi)地房地產(chǎn)富豪之首。

盡管王健林重新在富豪榜上綻放光芒，但表明風(fēng)光之下，王健林肩上仍有重?fù)?dān)，自去年底至今頻頻融資籌錢。

去年12月29日，萬(wàn)達(dá)電影公告稱，控股股東萬(wàn)達(dá)投資及其一致行動(dòng)人萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)、莘縣融智近日合計(jì)向中信證券質(zhì)押7.39億股公司股份，占公司總股份的33.91%。

其中萬(wàn)達(dá)投資本次質(zhì)押數(shù)量6.5億股，占其所持股份比例76.47%；萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)和莘縣融智質(zhì)押了其所持全部股本。

天眼查顯示，王健林持有萬(wàn)達(dá)投資、萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)和莘縣融智的股權(quán)比例分別為98.03%、98%和93.98%，這意味著，質(zhì)押股份主要?dú)w王健林所有。

目前，萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)和莘縣融智已解除了質(zhì)押，但萬(wàn)達(dá)投資仍有6.5億股處于質(zhì)押狀態(tài)，占其所持股份比例為76.47%，占萬(wàn)達(dá)電影總股本比例為29.82%。

今年1月份，王健林及其一致行動(dòng)人將手里持有的萬(wàn)達(dá)酒店65.04%的股份，悉數(shù)質(zhì)押給了新加坡主權(quán)基金淡馬錫及其旗下公司，以換取淡馬錫旗下公司提供的貸款融資。

除了股份質(zhì)押融資，萬(wàn)達(dá)還通過(guò)發(fā)高息美元債融資。今年1月中旬，萬(wàn)達(dá)商業(yè)成功發(fā)行了一筆4億美元的境外美元債，期限為2年期，初始指導(dǎo)價(jià)12.625%區(qū)域，息票率11%。

隨后在2月初，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)行一筆3億元美元債。此筆3億規(guī)模的美元債期限為3年，初始指導(dǎo)價(jià)12.5%區(qū)域，最終指導(dǎo)價(jià)12.375%，息票率為11%，資金用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資。

上述兩筆美元債皆為信用債。對(duì)于最近一筆3年期的高級(jí)無(wú)抵押債券，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告指出，授予由萬(wàn)達(dá)商業(yè)全資子公司W(wǎng)anda Properties Global Co. Limited擬發(fā)行的高級(jí)無(wú)抵押美元票據(jù)“BB”評(píng)級(jí)。

同時(shí)，萬(wàn)達(dá)最近借的美元債券利率過(guò)高。一位券商界人士指出，目前來(lái)看，根據(jù)中債中資美元債到期收益率曲線（BB+）數(shù)據(jù)，3年期收益率為7%點(diǎn)多，遠(yuǎn)低于萬(wàn)達(dá)12%左右的利率。

但在美元債償還壓力之下，萬(wàn)達(dá)必須在融資端努力。澎湃新聞曾在2月1日?qǐng)?bào)道，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在和境內(nèi)的一家金融機(jī)構(gòu)洽談一筆境外貸款，以償還一筆3月份到期的3.5億美元的債券。

惠譽(yù)也在報(bào)告中指出，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃借入新的銀行貸款或使用處置離岸子公司所得的現(xiàn)金在全額贖回2022年7月到期的5.5億美元債券后，償還2023年3月到期的3.8億美元債券。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)共有4只存量海外債券，共計(jì)17億美元，約合人民幣115億元。

繼續(xù)加碼文旅

除了加快在發(fā)債和融資方面的動(dòng)作補(bǔ)充錢袋，近期王健林先后拜訪吉林、河南、貴州等地，被認(rèn)為是萬(wàn)達(dá)加倉(cāng)文旅和回歸地產(chǎn)的征兆。

公開消息顯示，剛剛過(guò)去的2月份，王健林的行程排得很滿。2月9日，王健林現(xiàn)身洛陽(yáng)白馬寺、二里頭夏都遺址博物館、隋唐大運(yùn)河博物館等地；2月10日，洛陽(yáng)市主要領(lǐng)導(dǎo)與王健林舉行工作會(huì)談。

2月21日，王健林再次來(lái)到河南，河南省省長(zhǎng)王凱與其進(jìn)行會(huì)談；隔日，王健林又匆匆來(lái)到一千多公里外的貴州，拜見貴州省領(lǐng)導(dǎo)。

根據(jù)媒體的報(bào)道，王健林上述拜訪洽談內(nèi)容主要涉及文旅方面的合作。比如，在洛陽(yáng)市主要領(lǐng)導(dǎo)與王健林舉行的工作會(huì)談上，雙方同意建立全面戰(zhàn)略合作關(guān)系，并正式宣告雙方加強(qiáng)戰(zhàn)略合作的首個(gè)重大項(xiàng)目為龍門旅游度假區(qū)項(xiàng)目。

兩日后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和中原銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。中原銀行承諾，未來(lái)5年將配置不低于100億元的專項(xiàng)資金，以支持萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在河南省的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建設(shè)及優(yōu)勢(shì)資源開發(fā)。

這也是5個(gè)月內(nèi)王健林兩赴洛陽(yáng)。去年9月份23日，王健林與洛陽(yáng)市主要領(lǐng)導(dǎo)參加洛陽(yáng)文旅集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式。

按照協(xié)議，雙方將在龍門旅游度假區(qū)、萬(wàn)安山旅游度假區(qū)、新唐街、在河之洲旅游度假區(qū)等項(xiàng)目中開展深度合作。

而后與河南省領(lǐng)導(dǎo)會(huì)談的當(dāng)天，河南省政府與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。王健林表示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)與河南深化合作熱切期待、充滿信心，將發(fā)揮品牌、運(yùn)營(yíng)等方面優(yōu)勢(shì)，全面加快合作項(xiàng)目建設(shè)。

王健林去貴州，也是為了促成文旅方面的合作。據(jù)貴陽(yáng)文旅局官方公眾號(hào)“爽爽貴陽(yáng)”消息，王健林計(jì)劃將貴州文旅和萬(wàn)達(dá)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮萬(wàn)達(dá)“看家本領(lǐng)”，助力貴州文旅升級(jí)。

并且萬(wàn)達(dá)已有具體目標(biāo)，今年首先要推出一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目“天階”，力爭(zhēng)年內(nèi)開業(yè)。項(xiàng)目兼有商業(yè)、旅游等多種功能，開業(yè)后將有效帶動(dòng)貴安新區(qū)的發(fā)展。

王健林的文旅情結(jié)由來(lái)已久，早在2009年，萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)白山項(xiàng)目第一次嘗試文旅綜合體開發(fā)，建設(shè)占地21平方公里的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)，前后投資230億元。

長(zhǎng)白山“小試牛刀”之后，萬(wàn)達(dá)開始在全國(guó)各地打造文旅城項(xiàng)目。2016年，王健林公開對(duì)標(biāo)迪士尼，“有萬(wàn)達(dá)在，上海迪士尼20年之內(nèi)盈不了利?！?/p>

但2017年那場(chǎng)危機(jī)中，王健林首次拋售的便是文旅和酒店項(xiàng)目。2018年，贏得喘息之機(jī)的萬(wàn)達(dá)又投資文旅項(xiàng)目，同年11月簽約的蘭州萬(wàn)達(dá)城，項(xiàng)目就包括萬(wàn)達(dá)茂、度假酒店群、旅游觀光塔、酒吧街、旅游集散中心等。

2022年卡塔爾世界杯期間，“萬(wàn)達(dá)文旅”“萬(wàn)達(dá)酒店及度假村”的LOGO還出現(xiàn)在比賽場(chǎng)邊滾動(dòng)的廣告牌上，據(jù)悉王健林為此花費(fèi)不菲。

目前，在繼續(xù)加碼文旅之外，隨著酒旅業(yè)務(wù)復(fù)蘇，萬(wàn)達(dá)還有意“復(fù)活”酒店板塊。日前，萬(wàn)達(dá)酒店啟動(dòng)“歸雁計(jì)劃”，針對(duì)曾在萬(wàn)達(dá)酒店工作過(guò)的人員，可選擇回歸原酒店，也可投遞全國(guó)各地萬(wàn)達(dá)酒店崗位。

但和過(guò)去不同的是，萬(wàn)達(dá)酒店管理業(yè)務(wù)自2017年全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，不參與投資，只輸出酒店品牌和運(yùn)營(yíng)管理。目前已開業(yè)酒店131家，在建酒店251家。

萬(wàn)達(dá)商管IPO時(shí)間緊迫

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)之所以能夠邁開步伐重新擴(kuò)張，源于其在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型上的成功。

2018年2月份，已從港交所退市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)宣布更名為現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，并開始出售海外資產(chǎn)項(xiàng)目。

一年之后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)正式對(duì)外宣布，從2021年開始，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，即基于自身的品牌影響力和資源整合能力獲取市場(chǎng)及項(xiàng)目，但并不承擔(dān)項(xiàng)目場(chǎng)地的資金，只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，從中分得收益。

2021年3月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)撤回A股IPO申請(qǐng)之后，同年10月份，便以新的上市主體萬(wàn)達(dá)商管在港交所遞表，在2022年4月份失效后再次提交申請(qǐng)。

2022年10月25日，萬(wàn)達(dá)商管更新了最新版本招股書。更新后的資料顯示，萬(wàn)達(dá)商管截至2022年6月30日的在管商場(chǎng)為425個(gè)，較 2021 年底的417個(gè)新增8個(gè)，且均為第三方項(xiàng)目。

所有在管商場(chǎng)中，來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目數(shù)量從2021年底的132個(gè)增加到 2022 年6月30日的140個(gè)，總在管面積由2021年底的5895.5萬(wàn)平方米上升到 2022年6月30日的6008.2萬(wàn)平方米。

業(yè)績(jī)方面，2022年上半年，萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)收入134.8億元，較2021年上半年的106.36億元增加26.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長(zhǎng)517.3%。

另外，2019年-2021年及2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率整體處于下降態(tài)勢(shì)，分別為80.4%、95.8%、70.9%、68.1%。

但輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，只是萬(wàn)王健林主導(dǎo)的這場(chǎng)資本大戲中的一部分，實(shí)現(xiàn)上市才是其最終目標(biāo)。

在上市之前，萬(wàn)達(dá)商管股東方曾與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等投資人簽署了有關(guān)業(yè)績(jī)和上市時(shí)間的對(duì)賭協(xié)議。

業(yè)績(jī)上萬(wàn)達(dá)商管保證2021年至2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元、94.6億元；上市時(shí)間方面，萬(wàn)達(dá)商管最遲要在2023年完成上市。否則，萬(wàn)達(dá)商業(yè)及相關(guān)方將進(jìn)行股份回購(gòu)或現(xiàn)金賠償。

目前留給王健林敲鐘的時(shí)間僅剩下9個(gè)月，如果不能如期上市，則可能要掏出380億元的“真金白銀”來(lái)回購(gòu)。隨著最后期限日漸迫近，王健林將再次面臨考驗(yàn)。