作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

8月30日，金科股份（000656.SZ）發(fā)布2022年半年度報告。上半年，面對復雜嚴峻的外部環(huán)境，金科主動順應變化，統(tǒng)籌生產(chǎn)經(jīng)營與風險防控，穩(wěn)定公司經(jīng)營大盤，位列“2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”榜單第16位，連續(xù)18年位列百強。

上半年，房地產(chǎn)市場需求持續(xù)低迷，銷售整體承壓，面臨流動性困境，調(diào)控政策寬松力度不斷加大，監(jiān)管部門對并購貸款、發(fā)債融資、AMC介入等方面給予引導，各地因城施策放松限購、限貸和限售等穩(wěn)地產(chǎn)。

金科主動順應變化，堅持“一穩(wěn)二降三提升”經(jīng)營發(fā)展策略，以推動生產(chǎn)經(jīng)營良性循環(huán)為主線，業(yè)績雖不可避免的受到影響，但上半年依舊實現(xiàn)結(jié)算面積約395萬平方米，營業(yè)收入313.22億元，錄得銷售金額約417億元，重慶、四川、蘇州、佛山、鄭州等多地的銷售位居當?shù)厥袌銮傲小?/p>

這些成績?nèi)〉貌⒉蝗菀?，是金科努力推進保交樓、保生產(chǎn)、保穩(wěn)定、促轉(zhuǎn)型升級“三保一促”工作，全力推進公司逐步實現(xiàn)良性循環(huán)的成果。通過多方舉措保交付，壓降負債保證現(xiàn)金流安全以及穩(wěn)步推進輕資產(chǎn)業(yè)務發(fā)展等諸多措施，金科向外釋放信心的同時也得到了市場的正向反饋。

穩(wěn)定經(jīng)營大盤 保交樓超30000戶

目前，房企業(yè)績下滑或虧損成為主流和普遍現(xiàn)象，衡量房企的標準也正在發(fā)生變化，“保交樓”成為新信譽度，現(xiàn)金流安全成為新堅守。特別是728政治局會議明確“保交樓”基調(diào)后，已經(jīng)成為行業(yè)新共識。

2022年上半年，金科將“保交樓”作為經(jīng)營原則，差異化鋪排復工方案，建立復工復產(chǎn)監(jiān)控機制，專款專用保交付，上半年實現(xiàn)交付118批次，總交付體量達到626萬平米，住宅交付總套數(shù)超30000戶。其中，有49個項目實現(xiàn)提前交付，用“跑贏時間”的行動提前交付一半項目。

為了杜絕“為交付而交付”的面子工程，金科強化施工管理，以華中區(qū)域為例，金科工程師嚴守材料關(guān)、工藝關(guān)、工法關(guān)；項目客服人員交付前9個月便啟動交付籌備工作，經(jīng)過問題排查、戶內(nèi)查驗、業(yè)主通知、交房組織等一套標準流程作業(yè)，保障各項指標達到甚至超越交付標準。

從工程策劃編制到評審，從選材定樣到工藝做法，從工藝樣板到正式施工，從嚴格的全生命周期管理到工程滿意度管理，及至交付前的數(shù)百次隱蔽驗收，金科展現(xiàn)了強大的產(chǎn)品與服務兌現(xiàn)力。

截至6月30日，金科及其所投資的公司在建項目約370個，全年新開工面積約115萬平方米，在建面積約5479萬平方米，竣工面積約464萬平方米。

保交樓是一項系統(tǒng)化考驗房企的硬指標，是企業(yè)內(nèi)部各條戰(zhàn)線的綜合成果，涉及生產(chǎn)運營的方方面面，聚焦來看主要在于外在的經(jīng)營大盤狀況，以及背后的資金安全度，這也是其成為當下衡量房企標準的關(guān)鍵所在。

以此來看，金科的保交樓成果不僅是一組光鮮的數(shù)字，更是金科經(jīng)營大盤及現(xiàn)金流穩(wěn)定的表現(xiàn)。

保證現(xiàn)金流安全 債務總體可控

“現(xiàn)金流安全”一直是房企的生命線，當下更是如此。金科對此無比堅守，上半年堅持“資金一盤棋”，按照“以收定支、先收后支、收大于支”的原則強化資金計劃管控，提高經(jīng)營性現(xiàn)金回款質(zhì)量，開展體系化的現(xiàn)金流管理工作確保資金安全，具體體現(xiàn)在三個方面：

第一，將“做有回款的銷售”作為底線，多措并舉全力搶抓銷售回款，持續(xù)優(yōu)化營銷方案，堅定不移去庫存，上半年實現(xiàn)銷售金額約417億元，代建項目顯示銷售金額超41億元。上半年整體實現(xiàn)銷售回款536億元，回款率超100%。

第二，謀劃引進戰(zhàn)略投資。報告期內(nèi)，成立專項工作小組，正在積極推動包括國資平臺在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者引進工作；積極溝通、協(xié)調(diào)和爭取政府紓困政策支持，特別是針對緩解短期資金流動性壓力、化解存量債務風險和盤活各類監(jiān)管資金方面，“政府及相關(guān)部門給予了大力支持”。

有消息稱，目前已有紓困資金給到金科。

第三，主動管理存量債務，壓降有息負債。針對報告期內(nèi)到期的金融機構(gòu)融資，金科一方面積極爭取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，盡可能減少凈償還額度，保留現(xiàn)金流支持項目良性循環(huán)。

針對報告期內(nèi)到期債券，金科展期工作獲多方支持，已完成 “19金科03”、“20金科03”、“21金科地產(chǎn)SCP003”、 “20金科地產(chǎn)MTN001”、“20金科地產(chǎn)MTN002”和應收賬款ABS展期工作，并按照展期方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

一系列舉措之后，金科降債成果顯著，由2021年末的806.10億元下降至673.68億元，壓降規(guī)模約132億元，目前債務總體可控。針對后續(xù)即將到期或具有回售選擇權(quán)的債券類融資，金科表示將壓實償債主體責任，積極與持有人進行溝通，妥善協(xié)商回售方案及還款安排。

通過開展體系化的現(xiàn)金流管理工作，金科上半年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額87.3億元，持續(xù)為正，成為金科上半年繼續(xù)穩(wěn)步向前、推進輕資產(chǎn)業(yè)務發(fā)展的“穩(wěn)壓器”。

輕資產(chǎn)業(yè)務再突破 代建業(yè)務日趨成型

行業(yè)整體避險情緒之下，輕資產(chǎn)業(yè)務因抗周期、能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流等特性，成為頗受業(yè)內(nèi)追捧的一條路徑，各家房企均在謀劃輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，以此加厚“安全墊”，生活服務、商業(yè)和代建等賽道成為新的角逐點。

金科也是這條賽道的有力競爭者之一，早在2020年便提出依托“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時，不斷加大輕資產(chǎn)業(yè)務的拓展和落地，目前已經(jīng)初具規(guī)模，成為新的利潤增長點，走在了行業(yè)前列。

根據(jù)報告，金科服務上半年實現(xiàn)營收25.65億元，凈利潤3.72億元；合約管理面積達到3.74億平方米；在管面積達到2.51億平方米，獨立第三方占比約為64%，全國領(lǐng)先、西南第一綜合物業(yè)服務商的地位再次得到穩(wěn)固。

商業(yè)步入發(fā)展快車道，期內(nèi)簽約四川營山華邦“時代天薈”、重慶數(shù)字大廈等逾10個項目，合同收入近3億元，部分項目由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)；新簽約行業(yè)資源20余個，新簽約商業(yè)品牌上百個；業(yè)務覆蓋“企劃品牌服務、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及城市更新項目”等領(lǐng)域，在輕資產(chǎn)方面實現(xiàn)全面突圍。截至6月底，金科商業(yè)在管項目近百個，在管面積達348萬平方米。

產(chǎn)業(yè)運營拓展迅速，持續(xù)為青島WECITY未來城市新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、濟寧中工海納產(chǎn)業(yè)園、南陽智慧能源產(chǎn)業(yè)園、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國際智能制造科技城等項目輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運營服務。

截至6月底，金科產(chǎn)業(yè)已布局22個城市，累計開發(fā)和管理園區(qū)28個，面積超過1300萬方，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3千家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2千億元，成為金科輕資產(chǎn)業(yè)務版圖上的關(guān)鍵一環(huán)。

代建業(yè)務呈加速布局態(tài)勢，這是房企目前打造新增長模式的重要方向，以輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期等優(yōu)勢成為房企應對行業(yè)下行的利器，多家頭部房企競相進入。金科早于2017年便涉足代建業(yè)務，目前也在搶占這條萬億新藍海賽道。

報告期內(nèi)，金科代建項目實現(xiàn)銷售金額超41億元，新增代建儲備約82萬平方米，總儲備規(guī)模約681萬平方米，貨值達538億元，其中大部分聚集在一二線城市，重點布局華東及大灣區(qū)等經(jīng)濟活躍地區(qū)。

目前，金科代建業(yè)務類型涵蓋商業(yè)代建、政府代建、資本代建、整合式代建、咨詢服務等，已經(jīng)形成了“后進先出”獨具特色的紓困代建模式，通過聯(lián)動東方資產(chǎn)、民生信托、渤海銀行等多家金融機構(gòu)，成功盤活上海、廣東、重慶、湖南等7個項目，代建業(yè)務發(fā)展模式日趨成型。

如今地方國資和AMC相繼入場“保交樓”，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務還在遭受沖擊，行業(yè)調(diào)整出清還在繼續(xù)，金科正在以多元化發(fā)展為輪、輕資產(chǎn)賦能為翼，穩(wěn)定經(jīng)營大盤的同時，謀求新發(fā)展。