保利天匯

昨晚，朝陽(yáng)東壩的保利天匯開(kāi)盤(pán)了，一共836套房，首批推出了533套，官宣是直接認(rèn)購(gòu)了453套房，銷(xiāo)售額達(dá)到了45.29億，相當(dāng)于整個(gè)項(xiàng)目直接去化了一半以上，但是具體注了多少水就不清楚了，不過(guò)蓄客期間的售樓處人還是很多的。

截止到今天中午的銷(xiāo)控表

下邊是項(xiàng)目信息及視頻：

樣板間做了4個(gè)，110/119/170的展示樣板間，115的交標(biāo)樣板間，詳細(xì)視頻我放在戶(hù)型圖下邊，有感興趣的朋友可以加我微信進(jìn)行看房。

我微信在文章最下方，還是按順序說(shuō)項(xiàng)目！

區(qū)位

項(xiàng)目位于朝陽(yáng)東壩，地鐵東風(fēng)站北側(cè)約300米的位置。

目前周邊在建的地鐵3號(hào)線預(yù)計(jì)是2024年年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)一期西段；12號(hào)線則是2024年上半年通車(chē)；此外還有個(gè)規(guī)劃中的R4號(hào)線連接首都機(jī)場(chǎng)T3和大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)，預(yù)計(jì)2028年通車(chē)（比較不靠譜）。

一直都有人說(shuō)東壩是個(gè)“餅王”，主要也是因?yàn)橐?guī)劃太大，“第四使館區(qū)” “第二三里屯” “北京自貿(mào)區(qū)” 等諸多配套加身，讓東壩充滿(mǎn)國(guó)際范，并且規(guī)格還很高，但確實(shí)，落地時(shí)間是個(gè)問(wèn)題，東壩的發(fā)展速度并不快。

產(chǎn)品

97平米三居室，共64套，830-850萬(wàn)，得房率75%，兩梯兩戶(hù)；

105平米三居室，共96套，900-920萬(wàn)，得房率82%，一梯兩戶(hù)；

110平米三居室，共65套，950-970萬(wàn)，得房率76%，兩梯兩戶(hù)；

115平米三居室，共96套，990-1010萬(wàn)，得房率83%，一梯兩戶(hù)；

119平米三居室，北地塊160套，南地塊201套，共361套，1030-1060萬(wàn)，得房率77%，兩梯兩戶(hù)；

136平米四居室，共48套，1170-1190萬(wàn)，得房率85%，一梯兩戶(hù)；

160平米四居室，共68套，1380-1400萬(wàn)，得房率81%，兩梯兩戶(hù)；

170平米三居室，共28套，1470-1490萬(wàn)，得房率84%，一梯兩戶(hù)；

北地塊：8棟樓332戶(hù)，8-17層洋房+小高層，其中6棟洋房，2棟高層，戶(hù)型有115/119/170三居，136平四居，容積率2.2。

北地塊有一條街坊路，關(guān)于街坊路這個(gè)在此說(shuō)明一下，這也是不少人關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。

沙盤(pán)上來(lái)看，這條路放到了小區(qū)外面，不在小區(qū)內(nèi)部，小區(qū)屬于封閉式管理，人車(chē)分流。南側(cè)的街坊路6米寬，在往南是30米寬的綠化帶。

小區(qū)與街坊路之間被隔開(kāi)了，但這么近的距離，如果做綠化，一二層的采光估計(jì)會(huì)被遮擋；如果不做綠化，那一層的隱私恐怕又是個(gè)問(wèn)題，所以買(mǎi)房人需要注意這一點(diǎn)！

關(guān)于街坊路，甲方給到的回復(fù)是這樣的：

我們小區(qū)不是開(kāi)放社區(qū)，外部的車(chē)輛和人不可隨意進(jìn)入。

首先，根據(jù)保利天匯項(xiàng)目地塊的招拍掛信息，由競(jìng)得人，也就是開(kāi)發(fā)商開(kāi)展對(duì)街坊路的建設(shè)、養(yǎng)護(hù)和管理工作。那些開(kāi)放小區(qū)的街坊路，掛牌文件寫(xiě)的都是開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)建設(shè)，最終都是無(wú)償移交給市政，這和我們有本質(zhì)的區(qū)別。

其次，掛牌文件中還明確規(guī)定“道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)人車(chē)分流”，本身地面就是不走車(chē)的，開(kāi)發(fā)社區(qū)自然和這是有悖的。

另外，我們街坊路結(jié)合社區(qū)園林做了整體的園林設(shè)計(jì)，也就是說(shuō)街坊路已經(jīng)融入到園林規(guī)劃當(dāng)中，街坊路與外部的聯(lián)通我們?cè)O(shè)置了可開(kāi)啟的鐵藝圍欄，達(dá)到與外部的聯(lián)通功能，但是平時(shí)做的是封閉管理。類(lèi)似消防通道。所以您不用擔(dān)心。

南地塊：9棟樓494戶(hù)，9-17層洋房?小高層，其中7棟小高層，2棟洋房，戶(hù)型有97/105/110/119三居，160平四居，容積率2.4。

戶(hù)型

97平三居，共64套房，分布在南側(cè)地塊，南向三面寬，南向雙臥+客廳設(shè)置飄窗，主臥套間設(shè)計(jì)，廚房U型設(shè)計(jì)。

105平三居，共96套，也在南區(qū)，這個(gè)戶(hù)型也是三面寬，明廚明衛(wèi)，餐客廚一體，南向主臥設(shè)置干濕分離衛(wèi)生間和飄窗。

110平三居，雙臥朝南，客廳朝西，此戶(hù)型為西邊戶(hù)，也分布在南區(qū)，樣板間視頻在下邊。

115平三居，南向三面寬，全明格局，此戶(hù)型分布在北區(qū)南側(cè)一排樓的邊戶(hù)。115和119戶(hù)型差不多，所以我只拍了一個(gè)115的交標(biāo)樣板間作為參考！

119平三居，這個(gè)戶(hù)型南區(qū)和北區(qū)都有，還是三面寬，類(lèi)似于115的放大版，戶(hù)型全明，南北通透，餐客廚一體，廚房U型設(shè)計(jì)。

136平四居，此戶(hù)型在北區(qū)，戶(hù)型全明，南北通透，經(jīng)典四葉草格局，同樣是餐客廚一體，廚房U型設(shè)計(jì)。

160平的四居雙衛(wèi)，此戶(hù)型在南區(qū)，9米的大陽(yáng)臺(tái)極為亮眼，入戶(hù)私密玄關(guān)，客廳面寬5.8米，LDK設(shè)計(jì)，全明格局，改善必看！

170平三居三衛(wèi)，此戶(hù)型在北區(qū)洋房，房源不多，同樣的入戶(hù)私密玄關(guān)，客廳面寬7.8米且?guī)в写箨?yáng)臺(tái)，南向雙臥配置飄窗和干濕分離衛(wèi)生間，主臥設(shè)置衣帽間，餐客廚一體，中西廚分離。

170的房源真不多，有感興趣的抓緊聯(lián)系我！

170樣板間實(shí)拍

先看陽(yáng)臺(tái)，長(zhǎng)7.8米，寬1.5米

客廳落地窗，面寬7.8米、LDK設(shè)計(jì)

廚房

餐廳

雙主臥套房

北次臥

北客衛(wèi)

115平交標(biāo)實(shí)拍

交房標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)效果圖

分析：

保利的開(kāi)發(fā)商實(shí)力可以信賴(lài)，不管是經(jīng)驗(yàn)還是實(shí)力都很強(qiáng)，而且這次的天匯是保利旗下最高端的系列，相信不會(huì)失望。

東壩這個(gè)區(qū)域已經(jīng)等了十多年，到如今也算是快等出頭了，不管是學(xué)校，還是商業(yè)，地鐵交通樞紐都安排上了，雖然最大的使館區(qū)和CBD還未實(shí)現(xiàn)，但能肯定在路上，一直在推進(jìn)中，所以說(shuō)東壩這個(gè)板塊的未來(lái)價(jià)值在我看來(lái)還是有的，只不過(guò)是時(shí)間有些長(zhǎng)，不是所有人都能接受。

今年下半年報(bào)批的陽(yáng)臺(tái)基本都通過(guò)了，好像是上邊也知道新房市場(chǎng)需要吸引人的好產(chǎn)品，這一點(diǎn)就很好，比目前的北熙區(qū)要更偏向改善。

保利天匯的起步確實(shí)也有點(diǎn)高，最小面積的也要800多萬(wàn)起，是一個(gè)比較純粹的改善型社區(qū)，加上保利的操盤(pán)以及物業(yè)的加持，我覺(jué)得在未來(lái)進(jìn)入存量房市場(chǎng)的時(shí)候，這個(gè)盤(pán)還是還跟占優(yōu)勢(shì)的。

沒(méi)必要太“神話”東壩，也不用信什么“必漲”“漲多少”“不買(mǎi)必后悔”的大話，本來(lái)東風(fēng)地塊指導(dǎo)價(jià)比北熙區(qū)就已經(jīng)上漲兩千了，雖然周邊規(guī)劃好，醫(yī)院交通學(xué)校產(chǎn)業(yè)商業(yè)全有，未來(lái)可期，但是畢竟沒(méi)落地呢。

其實(shí)我挺煩那些無(wú)腦吹東壩的人，這個(gè)地方我非常認(rèn)可，但是要考慮實(shí)際因素，現(xiàn)在壩河以北的城市界面是什么樣真的你可以去看一看，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)透支部分未來(lái)了。而且朝陽(yáng)需要發(fā)展的地方有很多，東壩又是個(gè)大工程，所以配套落地的速度不會(huì)多快。建設(shè)需要大量資金，這不是小數(shù)，3號(hào)線修了多少年了，心里沒(méi)點(diǎn)數(shù)嗎？

房?jī)r(jià)上漲不能只看規(guī)劃，也得考慮實(shí)際的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況，這個(gè)板塊短期內(nèi)肯定是要站崗的，但長(zhǎng)期持有沒(méi)問(wèn)題，畢竟東壩對(duì)朝陽(yáng)的意義還是比較大的。