樓市有兩個(gè)不好的消息傳來(lái)，一個(gè)是關(guān)乎源頭購(gòu)買(mǎi)力，另一個(gè)是土拍的預(yù)期。

大家好，我是謝暉。2月樓市影帝式的回暖大家已經(jīng)有所感覺(jué)了，統(tǒng)計(jì)局也發(fā)布了2月的房產(chǎn)景氣指數(shù)，雖然有所提升，但是依然處于95以下的低水平狀態(tài)，3月過(guò)半，樓市的回暖并沒(méi)有延續(xù)上升的勢(shì)頭，好像市場(chǎng)都沒(méi)力用了，這是什么原因，主要是兩個(gè)原因，購(gòu)買(mǎi)力乏力，土拍預(yù)期不足，先從源頭來(lái)看，全國(guó)的失業(yè)率水平。

今年2月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.6%，較去年年末5.5%有所提升，細(xì)分來(lái)看，16至24歲年輕人的失業(yè)率飆升到了18.1%，失業(yè)率正在悄咪咪的抬頭，國(guó)內(nèi)定義的失業(yè)人員，首先你得被單位解除勞動(dòng)合同，也就是說(shuō)，你首先得有過(guò)工作，之后你還得主動(dòng)把社保斷掉之后你才有可能被登記為失業(yè)人口，所以真實(shí)中的失業(yè)人員只會(huì)比這個(gè)數(shù)字更大。失業(yè)率直接反映的就是咱們社會(huì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇狀況，與樓市的關(guān)系非常大，購(gòu)買(mǎi)力有錢(qián)了，樓市才有希望。

但是從失業(yè)率來(lái)看，市場(chǎng)并不像最開(kāi)始大家想的一樣，疫情一開(kāi)放市場(chǎng)就能回到最火爆的狀態(tài)，就業(yè)是高層非常重視的指標(biāo)，是頭等大事，因?yàn)槊總€(gè)人都要吃飯，是民生的基礎(chǔ)。大家經(jīng)常都聽(tīng)到海外的企業(yè)經(jīng)常大裁員，像雅虎裁員超20%達(dá)到1600人，愛(ài)立信全球裁員8500人，迪士尼宣布裁員7000人等等，要知道美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)會(huì)保持緊縮貨幣政策，而這也將導(dǎo)致失業(yè)率大幅上升和經(jīng)濟(jì)衰退。

但是實(shí)際上我們自己也有不少企業(yè)同樣在裁員中，包括制造業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。前段時(shí)間連騰訊前端的技術(shù)大牛都被迫畢業(yè)，大家可想而知現(xiàn)在的環(huán)境有多么卷，而對(duì)公務(wù)員的編制按5%進(jìn)行精簡(jiǎn)則更加可以看出財(cái)政壓力還是非常大的。但是今年呢，就業(yè)壓力還是空前的大，畢業(yè)生人數(shù)創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)將達(dá)到1158萬(wàn)，加上被裁員重新找工作和受到疫情影響待業(yè)的人，將會(huì)是一個(gè)非常大的就業(yè)群體，而民企是就業(yè)的主力軍，基本上給出了80%的機(jī)會(huì)，所以從兩會(huì)結(jié)束，就一直在提要大力支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，這背后其實(shí)就是在保就業(yè)率。

而剛剛發(fā)布的政府工作報(bào)告，高層對(duì)今年的失業(yè)情況也是有所準(zhǔn)備的，提出新增就業(yè)目標(biāo)1200萬(wàn)人，全年失業(yè)率維持在5.5%左右，而且5%經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)也是相對(duì)理性的，說(shuō)明今年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有我們想的那么樂(lè)觀，各個(gè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大。

參考汽車(chē)行業(yè)，前有某大集團(tuán)官降9萬(wàn)，現(xiàn)在又陸續(xù)有更多企業(yè)卷入了價(jià)格戰(zhàn)，這是一種自殺式的降價(jià)，利用降價(jià)提前透支了未來(lái)三個(gè)月甚至半年的購(gòu)車(chē)需求，造成一時(shí)的繁榮，但是并不是長(zhǎng)久之計(jì)，但是企業(yè)庫(kù)存太高，不降價(jià)出售也是非常危險(xiǎn)，所以只能走這一步險(xiǎn)棋，現(xiàn)在看誰(shuí)最先熬不住，最后能活下來(lái)的企業(yè)將瓜分整個(gè)市場(chǎng)，而其他合資和新勢(shì)力也處于一種非常糾結(jié)的狀態(tài)，是跟還是不跟，進(jìn)退兩難，而這些企業(yè)背后可是龐大的產(chǎn)業(yè)鏈和就業(yè)人口，一旦某一家企業(yè)倒閉，影響的可能是上萬(wàn)個(gè)甚至幾十萬(wàn)個(gè)家庭。

所以失業(yè)率這塊的抬頭說(shuō)明大家的收入還在收縮，包括得到疫情紅利的線上經(jīng)濟(jì)也在持續(xù)減弱，拿互聯(lián)網(wǎng)的流量來(lái)說(shuō)，從最火的抖音、B站、頭條、公眾號(hào)等，所有平臺(tái)的流量都開(kāi)始不如以前了，完全進(jìn)入了存量博弈的時(shí)代，連這個(gè)行業(yè)都如此，其他行業(yè)大家可以自己想象。經(jīng)常聽(tīng)到有人辭職回家說(shuō)做自媒體，但是多數(shù)還是要老老實(shí)實(shí)找工作，真正做到日更和全職吃這碗飯的是鳳毛麟角，所以大家不要羨慕，任何行業(yè)頭部都是吃到80%的利潤(rùn)，剩下的那部分只能當(dāng)作朋友圈發(fā)發(fā)。所以，看后續(xù)失業(yè)率是否會(huì)繼續(xù)抬頭，如果繼續(xù)上升，后續(xù)樓市回暖的壓力會(huì)更加之大，甚至就失去回暖的動(dòng)力了。

第二個(gè)壞消息是賣(mài)地的預(yù)期沒(méi)有提升，就在昨天，新華社發(fā)了一份2022年中央和地方預(yù)算情況和2023年預(yù)算草案，對(duì)于今年的賣(mài)地收入是這么說(shuō)的，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入7.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)0.4%,而這個(gè)收入中的90%就是賣(mài)地收入，給出零點(diǎn)幾個(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)目標(biāo)，可以說(shuō)基本沒(méi)啥增長(zhǎng)的預(yù)期，所以今年的賣(mài)地收入和去年不會(huì)有太大的差距，像以前樓市瘋狂的時(shí)代，地王頻出的時(shí)代一去不復(fù)返了。

大家最近應(yīng)該也很少聽(tīng)到哪里的地塊又刷新紀(jì)錄了吧，因?yàn)楹芏嗟囟际浅峭锻械椎?，別說(shuō)地王了，能有10%的溢價(jià)已經(jīng)算比較成功的地塊了，去年我們賣(mài)地6.68萬(wàn)億，比21年下跌了23.2%，而這也和樓市的低迷非常吻合，土拍火爆，樓市會(huì)跟著起哄，二手也會(huì)順勢(shì)漲價(jià)，因?yàn)槊娣圪F了，老面包那不得吃口紅利享受一下嗎。但是今年預(yù)期大家都看到了，所以如果頭部的城市土拍能稍微增長(zhǎng)一些，中部城市保持目前的價(jià)格，底部城市下降一些價(jià)格，才可能達(dá)到目標(biāo)，不然的話，今年定的目標(biāo)都要掂量掂量了。

地方政府目前的收入主要是就是兩個(gè)，土拍和稅收，核心的大城市的話，稅收這塊還比較樂(lè)觀，但是多數(shù)的小城市都非常依賴土拍的收入，公務(wù)員的錢(qián)都靠賣(mài)地來(lái)發(fā)的，那如果賣(mài)地不行了，只有兩條路可以走，一個(gè)是降低公務(wù)員待遇，另一個(gè)就是精簡(jiǎn)編制，所以后續(xù)考公會(huì)越來(lái)越難，以前是過(guò)獨(dú)木橋，將來(lái)可能是走鋼絲，能走過(guò)去的都是狠人。

最后，總結(jié)一下，失業(yè)率和土拍預(yù)期這兩個(gè)指標(biāo)今年都不樂(lè)觀，所以高層對(duì)樓市的復(fù)蘇可以說(shuō)非常理性和保守，2月的躁動(dòng)帶給了太多人希望，但是積累已久的需求在疫情后一個(gè)月爆發(fā)出來(lái)并不是持久的，就像車(chē)企大降價(jià)，這兩個(gè)月的業(yè)績(jī)肯定會(huì)非常亮眼，但是時(shí)間過(guò)去之后，面臨的將是需求的枯竭甚至是對(duì)整個(gè)汽車(chē)行業(yè)的價(jià)格打擊。

所以今年的樓市預(yù)期會(huì)跟地方政府的土拍預(yù)期基本保持一致，能維持住當(dāng)前的價(jià)格已經(jīng)非常不容易了，想重復(fù)上一輪的普漲大漲基本不可能，除非有戰(zhàn)爭(zhēng)或者其他的黑天鵝事件，但是，現(xiàn)在外圍的利空一直在上空環(huán)繞，硅谷銀行引發(fā)的潛在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的擔(dān)憂還沒(méi)結(jié)束，今年的不確定性還非常大，但是確定的是，我們要保持對(duì)樓市清醒的認(rèn)識(shí)，不要斷然樂(lè)觀，也不要有樓市永遠(yuǎn)漲的認(rèn)知，因?yàn)楫?dāng)真的普跌的時(shí)候，我們每個(gè)人都會(huì)知道它確實(shí)是一個(gè)現(xiàn)實(shí)，并且是一個(gè)非常殘酷的事情。