這周央媽又降息了，好消息是我們的房貸要少交錢了。

和房貸掛鉤的是5年期LPR，降了15個基點，從4.45%降到了4.3%。

能省多少錢呢？

已經(jīng)上車的朋友大多在明年1月1日重新計價，假如你是100萬的商貸，等額本息30年，每月能省88元左右，一年能省下一千多。

現(xiàn)在樓市還處在低迷期，藥不能停，房貸利率還有下降的趨勢。

不管你有房還是無房，降息將會影響到每一個人、每一個家庭。

如果你有房貸，未來5年期LPR還有下降的趨勢，你的月供還有概率繼續(xù)下降。

如果你沒有房貸，你總得存點錢吧，比如你買的存款、國債、銀行理財?shù)?，利率大概率也會降低?/p>

01

我們看這張圖：

房貸利率持續(xù)下行，也間接反映出社會利率的下降趨勢。

未來存款利率、國債等理財產(chǎn)品的收益，還會繼續(xù)下降。

就拿存款來說：

銀行大部分的利潤來源就是存貸的息差。

說白了就像二手販子，左手從我們打工人手里吸收存款，交了存款準備金后，右手騰出一部分拿去放貸，賺息差。

這里面最肥的就是房貸業(yè)務(wù)，違約率低，而且利率較高。

但是LPR下調(diào)，銀行賺的利息就少了。

賺的少，就會降低成本，降低付給我們儲戶的利息，所以存款利率也在下調(diào)。

今年大額存單利率就在降低，三年期銀行定存的收益居然倒掛了五年期定存。

降息趨勢下，想要靠理財賺錢也越來越難。

我早在兩年前就提醒過——不要亂買銀行理財了！?

之前銀行理財大多存在資金拆借，拆東墻補西墻，看著好像沒風(fēng)險。

但是資管新規(guī)正式實施后，不允許資金拆借，項目凈值化，加上投資市場不景氣，所以虧損的銀行理財越來越多。

比如最近就有400多款銀行理財，為了止損提前退場。

經(jīng)濟放緩的大趨勢下，我們要習(xí)慣低利率。

同時讓錢保值增值的難度也越來越大，選擇也越來越少。

這時候就要夸一下增額壽了，因為它最大的優(yōu)勢就能鎖定長期利率。

哪怕未來社會利率繼續(xù)降，但是從我們買入的那一刻起，就能鎖定接近3.5%的復(fù)利。

十年期國債的收益率也跌破了3%，但是用增額壽替代國債會更香。

比如第一梯隊的金滿意足臻享版，你要是拿個10年，選擇一次性交，可以達到4%的單利。

到時候如果減保取出來，類似買了個年化4%的十年期國債。

我在去年就及時上車了，為了減輕繳費壓力，選擇的10年交，持有保單60年，年化利率可以達到9.55%。

02

扯完降息，順便聊聊買房投資還靠不靠譜。

先說一下我的觀點：如果是人口凈流出的城市，我不建議投資買房，未來這些地方房價大多沒有支撐。

我們可以來算一下：

假如你有100萬，是選擇買房收租還是買增額終身壽險哪個更劃算？

買增額壽比買房收租更劃算。

就拿三四線城市來說，假定按照均價10000元/㎡計算，100萬只能買100㎡的毛坯房，假設(shè)裝修費20萬。

我們可以用增額壽模擬收租，把每年減保取出來的錢，看做是房租。

剩下的現(xiàn)金價值，看做是房子增值。

1、前10年，房租按照1000元/月計算：

每年收租1.2萬，10年下來房租就是12萬。

由于增額壽前6年的現(xiàn)金價值比較低，買房收租金跑贏增額壽。

但時間拉長，增額壽會反超買房收租。

比如第10年，累計減保取出12萬，金滿意足臻享版賬戶里還有114.9萬現(xiàn)金價值。

可以把它看做是10年后房子升值到114.9萬，這個價格還是比較合理的。

2、從第11年開始，假設(shè)房租每月上漲100塊：

到了第20年，不僅收租30.6萬，金滿意足臻享版里還有140.7萬現(xiàn)金價值。

相當(dāng)于20年后，不僅每月收租，房子還增值到140.7萬。

隨著時間拉長，租金和房子都增值的非?？?。

比如到了第40年，收租103.8萬，金滿意足臻享版里現(xiàn)金價值達到180萬。

到了第60年，收租225萬，金滿意足臻享版里現(xiàn)金價值達到191萬。

在三四線城市，花100萬投資房子，經(jīng)過60年，每月租金已經(jīng)高達6000塊，共收了225萬租金，房子還漲到191萬，老實說大部分人都做不到。

這里的假設(shè)也很美好：

1、100萬買房收租，加上20萬裝修費，總成本其實是120萬。

如果100萬增額壽加上20萬裝修費，第60年不僅共收225萬租金，房子還能漲到347萬。

2、每月房子都能正常租出去，沒有空租期不說，從第11年開始每月房租還保持上漲100塊，一直持續(xù)到了第60年。

3、60年過去，房子肯定折舊，升值空間有限，這還沒算物業(yè)費、折舊費等等。

其實買房投資有各種成本和風(fēng)險。

我們計算的都是全款買房，但現(xiàn)實是很多人一下子拿不出來這么多錢，就需要找銀行貸款。

假如100萬房貸，等額本息還款30年，按最新的利率4.3%算，利息也高達78萬。

想用房租和房子增值收回利息，都要很多年。

所以長期來看，買房收租遠遠跑輸增額壽。

增額壽確定性更強，買定之后就以接近3.5%的復(fù)利增值一輩子，持有時間越長賺得越多。

現(xiàn)金價值直接寫進合同，真實有效，將來不管發(fā)生什么變動，一分都不會少。

03

上面計算的增額壽是金滿意足臻享版，9月30號就要下架了。

長期來看，它不僅收益跑贏買房收租，下面這三點也非常優(yōu)秀：

1、長期復(fù)利收益率接近上限3.5%

比如30歲小花，每年交10萬，交10年：

第10年，復(fù)利收益IRR就已經(jīng)高達3.441%。

和其他增額壽相比，金滿意足臻享版的收益也很拔尖。

對比的這幾款新增額壽，有的收益還是負的，收益高的也才2.388%。

而且隨著復(fù)利增值，到中后期的時候，金滿意足臻享版的復(fù)利收益會無限接近監(jiān)管要求的上限3.5%。

比如第45年，復(fù)利收益IRR已經(jīng)達到3.49%。

第55年，復(fù)利收益IRR達到3.491%。

2、7年或8年就能拿回已交保費，開始賺錢

現(xiàn)金價值超過已交保費，就說明增額壽已經(jīng)開始賺錢了，此時減保取現(xiàn)不會有損失。留出時間給現(xiàn)金價值復(fù)利增值，才能長期穩(wěn)穩(wěn)地賺錢，所以這個時間并不是越快越好。10年左右能拿回已交保費就不錯。

金滿意足臻享版不僅長期復(fù)利收益率接近上限3.5%，而且不同繳費期限都能在7年或8年拿回已交保費，非常的優(yōu)秀。

3、減保限制少

金滿意足臻享版目前的減保條件還很寬松，保單滿14個月就可以減保，其他相當(dāng)于沒限制。

但如果你投保的是新增額壽，限制就多了。

基本都要求每年都只能減保1次，每次減保不能超過20%基本保額。

金滿意足臻享版不僅能多賺錢，領(lǐng)取也更靈活，想要存錢的朋友安排上。

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好的增額壽已經(jīng)不多了，今天測算的金滿意足臻享版已經(jīng)下架了15年交和20年交版本。

我還接到弘康人壽的通知：

9月30號，金滿意足臻享版其他版本也全都下架。

目前一年期存款的利率只有一個多點，金滿意足臻享版這類增額壽還能達到接近3.5%的復(fù)利收益，顯然是不合理的。

珍惜存款利率和壽險預(yù)定利率之間的紅利差，加上監(jiān)管的限制，未來二者的差距會越來越小。

未來新出的增額壽，利率大概率沒有這么高了，加減保的限制也會越來越嚴格。

幾十年后，我們會像懷念90年代利率9%的理財險一樣，去懷念接近3.5%復(fù)利的增額壽。