注意！這類(lèi)房子哪怕本身沒(méi)硬傷，也會(huì)越來(lái)越難賣(mài)！
以目前上海的存量房已經(jīng)達(dá)到一個(gè)峰值的情況，相信大家能明顯感覺(jué)到，上海的二手房越來(lái)越難賣(mài)了。
而越是到這個(gè)時(shí)候，越要提醒正在看房買(mǎi)房，或者將來(lái)要買(mǎi)房的朋友們，你們的房子總有一天也要出售，到時(shí)候也會(huì)面臨和現(xiàn)在一樣的問(wèn)題。
現(xiàn)在市場(chǎng)上什么樣的房子最難賣(mài)？我們要好好來(lái)聊一下，方便給大家日后在買(mǎi)房或者賣(mài)房的過(guò)程中，需要注意哪些點(diǎn)，哪些觀點(diǎn)具有參考意義。
01
首先是明顯帶硬傷的房子。
例如樓梯一樓不帶院子，或者頂樓不帶閣樓的房子，電梯小區(qū)一二樓存在采光問(wèn)題，小區(qū)里位置不好，靠馬路，靠高架，靠垃圾焚燒廠(chǎng)，靠高壓線(xiàn)，靠變電站，有環(huán)境噪音等等這些類(lèi)型的。
最近在一線(xiàn)市場(chǎng)，哪怕掛的價(jià)格很低，客戶(hù)一問(wèn)中介，事先了解到是硬傷的話(huà)，是連看房的客戶(hù)都沒(méi)有的。
這些類(lèi)型的房子，在過(guò)去幾輪行情中，通常都是上漲行情紅得發(fā)紫，市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)房源都已經(jīng)售罄的情況下，才會(huì)逐漸賣(mài)得掉；
市場(chǎng)很冷的時(shí)候，除個(gè)別想撿大漏的情況，而價(jià)格確實(shí)也漏到別人能接受，否則都是掛牌時(shí)間長(zhǎng)達(dá)N久也賣(mài)不出去。
像現(xiàn)在就是處于一個(gè)下行周期的市場(chǎng)，房源數(shù)量驚人，好樓層好位置的好房源都在降價(jià)，也沒(méi)有多少客戶(hù)看房的情況下，硬傷房就更不用說(shuō)了。
02
除了剛剛說(shuō)的房子有明顯硬傷外，還有一種情況是，產(chǎn)品本身沒(méi)問(wèn)題，但是和群體存在“錯(cuò)配”問(wèn)題。
說(shuō)下最近我的一個(gè)好朋友在賣(mài)房的經(jīng)歷。近來(lái)和我聊天，他頻繁和我說(shuō)，這套房子賣(mài)得非常痛苦，最主要的原因是產(chǎn)品錯(cuò)配了，導(dǎo)致在市場(chǎng)上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。
為什么這么說(shuō)呢？他的房子是一個(gè)老小區(qū)120㎡的大三房，產(chǎn)品完全錯(cuò)配了。
會(huì)買(mǎi)老破小的客戶(hù)，大多都是剛需上車(chē)的客戶(hù)，這類(lèi)客群的特點(diǎn)都是年輕化，預(yù)算低或不足，且對(duì)大戶(hù)型沒(méi)有需求。
尤其是剛需首套，基本都是買(mǎi)老破小的一房或者兩房，基本都是到了置換改善的階段，才會(huì)需求三房；而要置換改善的時(shí)候，通常也不會(huì)買(mǎi)老小區(qū)的產(chǎn)品。
如今就是賣(mài)房的時(shí)候，他才意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題。
其實(shí)每一類(lèi)產(chǎn)品都會(huì)相應(yīng)客群需求的總價(jià)段和面積段，例如在剛需群體中，總價(jià)低，面積小的產(chǎn)品才會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較好賣(mài)；
而到了改善群體，相應(yīng)的面積和總價(jià)就會(huì)變高，次新房齡，帶點(diǎn)學(xué)區(qū)就會(huì)比較好賣(mài)；
而到了豪宅群體，則是夠大，配套夠稀缺，例如江景大平層，價(jià)格通常都不是太大問(wèn)題，因?yàn)閷?duì)應(yīng)的階層都會(huì)有相應(yīng)的資產(chǎn)支撐。
而我的朋友恰恰就出現(xiàn)了產(chǎn)品與人群錯(cuò)配這樣的問(wèn)題。老破小原本就是剛需上車(chē)群體會(huì)買(mǎi)的產(chǎn)品，結(jié)果他卻是一個(gè)大戶(hù)型，總價(jià)也高，最終的結(jié)果一定是非常難賣(mài)的。
所以我們才說(shuō)，客群決定了樓市的產(chǎn)品。同時(shí)，二手房好賣(mài)與否，最關(guān)鍵還是取決于供需關(guān)系。
在產(chǎn)品和客群沒(méi)有錯(cuò)配的情況下，加上房子本身也沒(méi)有硬傷，那這類(lèi)的房子成交周期才會(huì)比較短。
所以才說(shuō)，對(duì)于一個(gè)價(jià)位區(qū)間的選擇，一定有與之對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，我們要選對(duì)與之對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，而不是看到自己喜歡的就買(mǎi)。當(dāng)前行情下，對(duì)我們選產(chǎn)品的要求已經(jīng)越來(lái)越高。
否則產(chǎn)品錯(cuò)配的結(jié)果，和買(mǎi)到硬傷房的結(jié)果都是殊途同歸的。
03
目前的樓市，全面普漲的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，目前乃至未來(lái)的樓市的行情，都是一個(gè)持續(xù)分化的行情；
未來(lái)并不是閉著眼睛胡亂買(mǎi)就能漲，因?yàn)閷?duì)選籌能力要求越來(lái)越高，所以未來(lái)的客群也會(huì)擦亮眼睛仔細(xì)挑選，越來(lái)越聰明；
當(dāng)購(gòu)房者選品越來(lái)越挑剔，不僅是對(duì)產(chǎn)品本身挑剔，就連背后的資源和價(jià)值也會(huì)仔細(xì)考量；所以現(xiàn)在難賣(mài)的房子，未來(lái)只會(huì)更難賣(mài)。
而在過(guò)去，某神所倡導(dǎo)的“大面積低單價(jià)”產(chǎn)品，已經(jīng)在時(shí)代的變化中逐漸被拋棄，早已不符合當(dāng)下的市場(chǎng)行情和需求。
最后，我們買(mǎi)房，一定要仔細(xì)選擇；符合自己的需求的前提下，選擇一個(gè)好板塊，板塊內(nèi)選擇一個(gè)好小區(qū)，小區(qū)里買(mǎi)到一套戶(hù)型好位置好價(jià)格也合適的房子。
在被市場(chǎng)行情無(wú)數(shù)次驗(yàn)證過(guò)好的板塊和好的小區(qū)，才是犯錯(cuò)概率低的小區(qū)；否則買(mǎi)到一套不好的產(chǎn)品，除了損失時(shí)間成本，將來(lái)還要為了當(dāng)初的錯(cuò)誤決定而買(mǎi)單。
