7月初，小紅門中建星光里開盤，沒有預(yù)期中的即開即罄，據(jù)小道消息，開盤當(dāng)天去化41%，認(rèn)購(gòu)共計(jì)130+套，合計(jì)成交不足10億元，指導(dǎo)價(jià)8萬/㎡，成交均價(jià)7.8w/㎡。

開盤結(jié)果不理想，歸因于二手房市場(chǎng)下行，傳統(tǒng)淡季，小紅門界面實(shí)在拉跨、客戶更加謹(jǐn)慎、猶豫等等。

大家把目光紛紛投向的剛剛亮相的中建前葦溝項(xiàng)目——中建璞園。驀然發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)中建之子竟然有諸多相像之處，比如，指導(dǎo)價(jià)相當(dāng)，星光里8萬/㎡（樓面價(jià)4.73萬/㎡），中建璞園7.98萬/㎡（樓面價(jià)4.38萬/㎡），產(chǎn)品都是550-1000萬左右，為了撐起指導(dǎo)價(jià)，都標(biāo)榜精裝。

中建星光里@南四環(huán)內(nèi)小紅門，傍著新國(guó)貿(mào)，雖然現(xiàn)在看著汽配城臟亂差，但未來是南部商務(wù)增長(zhǎng)極；中建璞園@東五環(huán)外，掛靠孫河別墅區(qū)，雖然看著小板塊一片荒蕪，但也是望京后花園，哪個(gè)更值得上車？

社區(qū)規(guī)劃PK：【中建璞園】低密洋房，以居住舒適性勝出

中建璞園社區(qū)大，低密度洋房，從居住舒適性上更好。何況，中建星光里還有不少東西向的小戶型。

立面上看，我實(shí)在忍不住，中建璞園的這個(gè)立面真的丑的一批，加上兵營(yíng)式的排布，真是一言難盡。石材不石材的，真石漆的立面也很正常，關(guān)鍵還在于設(shè)計(jì)。星光里的立面就順眼多了。

再說景觀，中建璞園在景觀上是下了成本的，“三脈”景觀，水脈、山脈、林脈，大片的水景整起來。但是中建璞園景觀的局限在于，他的場(chǎng)地有限，只有宅間狹長(zhǎng)用地，景觀也是以造景、觀賞為主，人與景觀的互動(dòng)不強(qiáng)。星光里建筑集中在南側(cè)，北側(cè)有足夠的場(chǎng)地，做了比較大的兒童活動(dòng)場(chǎng)地，對(duì)于有孩家庭，對(duì)星光里那一卦更喜歡。

戶型PK：【中建璞園】贈(zèng)送后的舒適尺度 VS 【星光里】合理布局無硬傷

2居產(chǎn)品：

星光里530萬可以上車東西向70㎡戶型，真的是低總價(jià)新房上車朝陽了。

中建璞園74㎡兩居和星光里南北向77㎡兩居PK，中建璞園74㎡勝在客廳和主臥開間更大，但餐廳和衛(wèi)生間的空間略顯局促，不及星光里整體格局方正均好。中建璞園在洋房?jī)?yōu)勢(shì)+贈(zèng)送陽臺(tái)雙重加持之下，面積差不多，實(shí)用率肯定好于星光里。

3居產(chǎn)品：

3居差了8個(gè)平方，差了50+萬，從各個(gè)空間尺度看，真是大差不差?？蛷d和主臥開間，中建璞園做到3.7米和3.5米，而星光里只有3.5米和3.0米，完勝星光里。

但是跟2居一樣，中建璞園88戶型最大的局限在于餐廳位置，可以算硬傷了。過道凈寬估計(jì)也就有2.2米，只能放在1.2*0.6的長(zhǎng)桌，那也就只剩1米的過道，真的窄吧。

星光里勝在客餐一體完整性，雖然開間不及璞園，但是用起來會(huì)舒服很多。其余空間真的都差不多。

大3居：

中建璞園99㎡大三居和星光里98㎡邊廳戶型總價(jià)相當(dāng)。這兩個(gè)戶型各有優(yōu)勢(shì)，中建璞園三開間朝南，方方正正；星光里邊廳利用率高，南向兩個(gè)臥室舒適度也極好。

如果要找BUG，中建璞園這個(gè)99㎡的南次臥是個(gè)傷，開間2.7米，室內(nèi)凈寬也就是2.5米，一張床2米，剩下的過道也就50公分，胖子過去都費(fèi)勁。除非有其他的設(shè)計(jì)了，比如榻榻米之類。星光里的BUG在于有一個(gè)暗衛(wèi)。

4居產(chǎn)品：

四居的兩個(gè)戶型相比也是各有所長(zhǎng)，中建璞園的思路是把更多的空間給到客餐空間，5.3米的開間，餐廳位置可以放圓桌，不會(huì)糾結(jié)交叉動(dòng)線的問題。中建璞園這個(gè)戶型最大的問題是過度把空間讓給客餐，北向最小次臥尺度過于局促，只能做書房。

星光里的4居，經(jīng)典四葉草，戶型沒硬傷。

從戶型上來說，星光里勝在布局合理，空間均好。而中建璞園勝在有贈(zèng)送，尺度更舒適。

精裝PK:【中建璞園】精裝標(biāo)準(zhǔn)更勝一籌

再來看看精裝標(biāo)準(zhǔn)，兩個(gè)項(xiàng)目為了支撐8萬的指導(dǎo)價(jià)，在精裝上都是下了成本的，但是實(shí)際效果還沒法比較，中建璞園樣板間還沒有出來。下面就硬裝標(biāo)準(zhǔn)和品牌做個(gè)粗略的比較。

從硬件品牌和功能來看，中建璞園的確更勝一籌。值得一提的是，很多客戶顧慮中建璞園距離機(jī)場(chǎng)太近，項(xiàng)目配置了旭格窗，在隔音降噪方面做到最佳，以解客戶后顧之憂。

單純從產(chǎn)品來看，中建璞園總體上還是優(yōu)于中建星光里。但是，各花入各眼，區(qū)域客戶還是有差別。

地段PK：南部商務(wù)增長(zhǎng)極-小紅門 VS 望京后花園-前葦溝

先看小紅門，產(chǎn)業(yè)、交通、教育、生活便利度，目前能占優(yōu)勢(shì)的就是交通，臨近10號(hào)線和亦莊線，到國(guó)貿(mào)、亦莊、麗澤商務(wù)區(qū)35分鐘之內(nèi)，這個(gè)可以說是非常大的優(yōu)勢(shì)。

通勤優(yōu)勢(shì)，也是對(duì)未來的流通性也是一個(gè)保障，可覆蓋的客群更廣。

看未來，小紅門沒啥雄心壯志，頂多就是個(gè)城市更新，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃更是沒有。但是小紅門搭的是“新國(guó)貿(mào)”的順風(fēng)車。

很多人提起“新國(guó)貿(mào)”都是嗤之以鼻，畢竟有分鐘寺“三兄弟”趴在那，大家對(duì)新國(guó)貿(mào)都沒有信心。其實(shí)，大家細(xì)心看一下，新國(guó)貿(mào)規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅用地不多，基本已經(jīng)被政府賣掉了，新國(guó)貿(mào)的價(jià)值預(yù)期已經(jīng)被透支了，但是項(xiàng)目遲遲不推進(jìn)，界面改善有限，客戶才對(duì)“新國(guó)貿(mào)”沒信心。

論起“新國(guó)貿(mào)”我在之前分析中建星光里的時(shí)候分析過板塊發(fā)展，連帶小紅門片區(qū)，基本要10年成型。

今年1月份兩會(huì)確定，新國(guó)貿(mào)落戶分鐘寺。6月5日《北京市豐臺(tái)區(qū)分鐘寺地區(qū)FT00-0519 街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2022年—2035年）》（草案）正式公示征求意見。從草案中可見，基本就是要10年周期。

其中最難建設(shè)的部分就是核心商業(yè)、商務(wù)部分，資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)。

而對(duì)于小紅門來說，簡(jiǎn)直是坐收漁翁之利。小紅門土地都是住宅用地，完全就是拆拆舊、再建住宅，這是城市開發(fā)里最容易的環(huán)節(jié)。所以，不需要擔(dān)心小紅門改造推進(jìn)問題，問題是時(shí)間。需要充足的培育期，分鐘寺+小紅門，會(huì)成為新的商務(wù)增長(zhǎng)極。

只能說分鐘寺三兄弟，生不逢時(shí)。

我還想說的是，南三到南四環(huán)的土地就這些，更新也就更這10幾塊地，更完也就沒有了，就算現(xiàn)在是“破衣爛衫”，也具備超級(jí)都市的稀缺性。今天還被大家吐糟的“小紅門”，也許幾年后就讓人高攀不起了。

但是新城不一樣，今天有崔各莊，明天有北苑、東壩。新城有太多的可替代性，但是新城更快，因?yàn)闆]有拆遷阻力，大片的土地可供現(xiàn)成開發(fā)，所以大家都愛新城。

但是新城的死穴在于產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有人口，沒有人口就支撐不了配套。

再來看孫河別墅區(qū)的前葦溝。

孫河別墅區(qū)二三十年的積淀，被冠以“文藝”、“生態(tài)““、低密”、“別墅”、“富人區(qū)”諸多高大上的標(biāo)簽，總的來說還是宜居區(qū)域，人口要靠望京外溢。

話說回來，新城有新城的好處，快呀！

前葦溝小板塊內(nèi)有8塊待開發(fā)的住宅地塊，中建璞園是首發(fā)的2塊地，也就是說，在后續(xù)還有6個(gè)項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)入市，以每年2塊的供地節(jié)奏，至少5后年之后，小板塊內(nèi)的住宅才能基本成型。再考慮學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)用地同期建設(shè)、開業(yè)運(yùn)營(yíng)，小板塊5年成熟是樂觀估計(jì)，前提是政府的配套都跟的上。

說白了，看到底，孫河別墅區(qū)或者前葦溝，都是宜居屬性，靠的還是望京。但是小紅門靠的是北京城，位置在那，軌交在那，人口密度在那。

所以，論居住舒適度、成熟度，都得看個(gè)5年培育期。小紅門勝在交通，前葦溝勝在環(huán)境。根據(jù)工作生活圈來買，都沒問題。

論價(jià)值空間，我占小紅門，10年之后，小紅門跟前葦溝不是一個(gè)梯級(jí)。