炒房客買房斷供還不起貸款可以理解，但是租客房給房東還一輩子貸款，相信大家還是第一次聽，其實韓國年輕人就在經(jīng)歷這種磨難。

大家好，我是謝暉。韓國有種特色的租房模式——傳貰房（又稱全租房），啥意思呢？這種租房理念是，房客先行支付相當(dāng)于總房價50%-80%的高昂押金，獲得一段時間內(nèi)免費租住房子的權(quán)利，一般是兩年左右。為啥韓國年輕人愿意這樣租房呢，因為相比較每個月都直接交租的話，這種押金就像是一筆存在房東那里的存款，而銀行為這些租客提供的全租房貸款利息非常低，相比較而言，選這種方式租房會劃算的非常多。

而房東則在收到這筆押金后會進行疊加投資，通過投資回報來充當(dāng)房客所謂的“房租”，在租期屆滿之后，房東將向房客全款退回押金。這樣一拍即合，三全其美，銀行賺了利息、房東賺了投資回報、租房免費租房。在房價上漲和經(jīng)濟景氣的時候，沒房的年輕人可以通過銀行低息全租貸款和家人支持獲得了心儀房子的使用權(quán)。而大部分房東則通過這種向房客拆借資金的方式進一步投資房地產(chǎn)，擴大了其全租房的版圖，相當(dāng)于杠上加杠。

這種看似“雙贏”的買賣在韓國已經(jīng)延續(xù)了近兩百年。但最近，如此傳統(tǒng)的模式卻坑了一大波韓國年輕人，甚至有可能會重復(fù)日本的老路，因為房價讓這些年輕人成為失落的一代。

上面那種模式，一旦遇見房價下跌、加息或者經(jīng)濟不好的時候，就非常容易暴雷。因為韓國自己的金融市場并不是獨立的，加息降息的政策基本上跟著美國的節(jié)奏走，而韓國的房地產(chǎn)貸款大多采取的是浮動利率計息，這在美聯(lián)儲加息周期背景下開始變得觸目驚心，聯(lián)想到我們現(xiàn)在也采用了浮動利率lpr進行管控，有點細(xì)思極恐。

一方面，美國一加息了，韓國跟著上，那就影響到租客和房東兩邊了，還貸款的壓力都大了，資金成本也更高，但是合同已經(jīng)簽了，又不能撕毀合同或者加租金，所以兩邊只能硬扛；另一方面，隨意加息的推進，韓國自身的樓市也出現(xiàn)了明顯的下行，根據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會的數(shù)據(jù)，韓國房價在截至今年1月的兩年內(nèi)下跌了12%，其中傳貰房的房價下跌了7%。這對租客來說沒影響，但是對房東的投資卻是毀滅性的打擊。

前面也說了，房東為啥愿意不收租金呢，就是拿這些押金去購買新的全租房獲利，相當(dāng)于借雞生蛋，用押金買新房，再找新租戶，再收新押金，舊的押金到期后，可以賣一套房或者用新租客的押金來給，跟國內(nèi)的炒房邏輯是不是驚人的相似，只是國內(nèi)是通過銀行這只手來進行的，房子抵押給銀行拿到經(jīng)營貸，用經(jīng)營貸買新房子，過兩三年房價上漲了套利獲現(xiàn)，然后繼續(xù)下一輪操作。但是無論韓國還是我們國內(nèi)的炒房客，都是建立在房價在上漲的前提和邏輯下才可以循環(huán)操作，而一旦房價出現(xiàn)下跌了，這個循環(huán)就開始不攻自破了。

對韓國房東而言，房價下跌，賣房獲利這條路就被堵住了，而再出租的時候，也不能得到原本的押金水平，面對需要退租的租客，只能在短期內(nèi)選擇低價賣掉房子，而買漲不買跌的情緒是全世界人民都有的，你越是急著賣，別人越不買，價格反而被壓的更低，而房價下跌的共識也就更加穩(wěn)固了。這時候，這些房東只有兩條路可以走，申請破產(chǎn)拍賣或者直接拿上押金跑路。

但是無論選擇哪條路，對租客來說都是毀滅性的打擊，因為一旦進入到拍賣程序，租客一般只能收回自己押金的一半甚至更少。相當(dāng)于原本要免費住別人的房子，到頭來變成了自己要替房東還一輩子房貸和利息，并且這一態(tài)勢正在加劇，截止去年底，就有2073起全租房押金被吞事件，而根據(jù)韓國經(jīng)濟研究所的數(shù)據(jù)指出，韓國全租房債務(wù)規(guī)模約為1058萬億韓元，相當(dāng)于韓國家庭債務(wù)總額的36.17%，這是一筆非常大的雷，如果一旦集體爆炸，無法降息后軟著陸的話，韓國樓市將會經(jīng)歷非常大的痛苦，而這也會加劇韓國年輕人不買房的欲望，體會到日本曾經(jīng)的感覺。

說回我們自己，我們當(dāng)前樓市還沒有韓國那么瘋狂，韓國這完全是鼓勵房東去炒房了，房價漲起來，炒的因素非常大。我們主要是地價太貴，導(dǎo)致了房價一直高企，而國內(nèi)年輕人也不會傻乎乎的拿著一半的買房錢給房東當(dāng)做押金，但是我們自身的風(fēng)險也是存在的。

首先是租客的押金這塊，普遍是押二付一，也有一些租賃機構(gòu)要一次性付全年租金，這種就特別容易出事，提前預(yù)支了錢，過程中一旦出事了，押金收不回，房子也大概率住不了，很多年輕人也被坑過，不過這不會影響樓市大的根基。

其次是房東的破產(chǎn)，現(xiàn)在房東不還房貸耍賴的情況主要還是自身的收入來源受到了影響，房子貶值下的破產(chǎn)還是比較少了，能還貸款的大家都還會盡量還，但是隨著后續(xù)房價的繼續(xù)下跌以及疊加可能的附加成本，包括房地產(chǎn)稅和持有成本等，房東棄房的可能性將大大增加，如果不放棄房子，每個月的收入都被房子吸進去了，是個無底洞，如果放棄了，讓銀行拍賣反而是最好的選擇，因為已經(jīng)賣不出去了，只能斷供被拍賣。

再然后是，利率目前是降低的，但實話實說，確實還不夠低，還是有降的空間，但是銀行已經(jīng)不舍得了，妄想在現(xiàn)在這個利率情況下吸引韭菜入場，目前就是僵持狀態(tài)，看3月的情況，銀行還占據(jù)了下風(fēng)，如果能頂?shù)米?月的壓力，后續(xù)還是會進一步的下調(diào)，如果韓國的房地產(chǎn)一旦暴雷，也是產(chǎn)生非常大的金融風(fēng)險，這對我們自己的樓市是個非常大的警鐘，沒有哪里的樓市永遠(yuǎn)漲的，就像彈簧一樣，伸縮都有個度，一旦超過了承受力，就彈回不去了。

最后，還是要心疼一下韓國被全租房套牢的年輕人，沒有炒房，卻成了炒房客的替罪羔羊，一輩子背負(fù)別人的貸款而郁郁不得志，低欲望也就這么來了。