開店生意好不好是多維度共同作用的最后結(jié)果，產(chǎn)品不好可以改，服務(wù)不到位可以學(xué)，名氣不夠可以宣傳也可以熬工齡，但唯獨(dú)選址不得當(dāng)這一條，回天乏術(shù)，唯一能想到的辦法就是刪號重練。

今天梳理跟選址相關(guān)的8個(gè)基本因素，作為大家選址時(shí)的主要思考維度。

01?地區(qū)經(jīng)濟(jì)背景和文化

我們在選址時(shí)，首先要考慮選址區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，特別是商業(yè)發(fā)展速度。在北上廣深這種一線城市已經(jīng)過氣了的產(chǎn)品，拿到二三線往往正好能再吃一波紅利，而拿到四五線城市可能就會有點(diǎn)超前，消費(fèi)力無法支持，有一定風(fēng)險(xiǎn)，而如果下沉到縣城或者小鎮(zhèn)，往往就屬于過度超前，不被接納。

這些因素對餐廳的發(fā)展前景有很大的影響。

一般是選取相同類型的區(qū)域作為參照，詳細(xì)考察它們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，因?yàn)樵诤艽蟪潭壬线@些模式都是相同或相通的。經(jīng)濟(jì)背景將決定餐廳的發(fā)展前景。

另外文化教育、民族習(xí)慣、宗教信仰、社會風(fēng)尚、社會價(jià)值觀念和文化氛圍等因素構(gòu)成了一個(gè)地區(qū)的社會文化環(huán)境。這些因素影響了人們的消費(fèi)行為和消費(fèi)方式，決定了人們收入的分配方向。

這幾年隨著城市交流加快，跨區(qū)域產(chǎn)品有了較大的接受度，但依然不能疏忽這些因素。

02?城市區(qū)域規(guī)劃

在簽訂合同之前，必須明確目標(biāo)地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃。

我們說不謀萬世者不足以謀一時(shí)，因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃往往會涉及到建筑物的拆遷和重建，如果不了解這些，盲目的選定店面，在成本收回之前就遇到拆遷，必然蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，或者失去原有的地理優(yōu)勢。選址時(shí)眼光一定要放長遠(yuǎn)，說謀萬世是夸張了，但弄清楚三五年的建筑規(guī)劃是非常關(guān)鍵的。這一點(diǎn)上不止是小白，連很多老司機(jī)都會吃癟，只看當(dāng)時(shí)人流量密集，卻沒想到一年不到就人去樓空

同時(shí)，掌握區(qū)域規(guī)劃后便于我們根據(jù)不同的區(qū)域類型，確定不同的經(jīng)營形式和經(jīng)營規(guī)格等。因此，必須先到當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃管理局咨詢清楚店面地址是否在近期內(nèi)動遷后，才能確定餐廳的具體位置。

03 點(diǎn)位特征

點(diǎn)位特征是指目標(biāo)門店具體的位置特征。

比如政治中心、購物中心、商業(yè)中心、旅游中心以及飲食服務(wù)區(qū)的距離和方向。

餐廳所處的地點(diǎn)直接影響餐廳經(jīng)營的項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容。餐廳周邊地區(qū)的特性直接影響餐廳的經(jīng)營，必須根據(jù)其特性做出相應(yīng)的對策。

比如對【商業(yè)區(qū)】、【商務(wù)區(qū)】、【工業(yè)區(qū)】、【大學(xué)區(qū)】、【娛樂區(qū)】或【住宅區(qū)】等不同特性的區(qū)域，以及它們不同的規(guī)模和檔次，餐廳要采用不同的營銷策略。

考察地區(qū)的特性主要是考察附近人的特征，在這方面一般可從以下6點(diǎn)去研究：

【人口構(gòu)成】:地區(qū)既有本地人，又有外地來的人，哪一種人群居多，房主自住為主還是租賃為主，會直接影響生意好壞。【收入水平】：目標(biāo)人群的收入水平直接影響餐廳的理想客單價(jià)，也就決定了門店的定位和調(diào)性。【人口密度】：例如，商圈周圍要區(qū)分主要商圈、次要商圈、邊際商圈的人口，一般我們借助工具【熱力地圖】。而居民區(qū)就要看小區(qū)入住率，可以通過物業(yè)，中介調(diào)查，也可以通過夜間看燈光。【性別結(jié)構(gòu)】：男性女性比例不同，經(jīng)營的品種自然也要不同。【就業(yè)狀況】：就業(yè)率高低關(guān)系到購買力大小。【年齡構(gòu)成】：店內(nèi)裝潢風(fēng)格與此大有關(guān)系。且如果老齡用戶較多，會營銷小吃，奶茶類休閑餐飲的接受度。

04?房租

房租是影響營業(yè)利潤的一個(gè)主要要素。房租過高會使你放棄比較滿意的位置。

一般而言，3天的營業(yè)額要大于月租金。我個(gè)人能承受的極限是6天。如果一周都收不回租金成本，風(fēng)險(xiǎn)就實(shí)在偏高了。至于如何評估每日營業(yè)額，這個(gè)就要靠經(jīng)驗(yàn)了，如果是沒經(jīng)驗(yàn)的小白，最好的辦法就是評估周邊最近的十家同類型商鋪的平均值，然后再打個(gè)6折。

05競爭程度

對于競爭的評估分為競爭方式和競爭密度兩種。

很重要一點(diǎn)就是要看在這個(gè)戰(zhàn)場上你是否有優(yōu)勢，你只有拳打南山敬老院，腳踢北海幼兒園的本事，就盡量在幼兒園周圍收保護(hù)費(fèi)，非到武警宿舍門口打劫不是作死是什么？

競爭方式又分為直接競爭和間接競爭兩個(gè)不同的部分：

【直接競爭】指由提供同種類型的菜品和服務(wù)的餐廳引起的競爭，這類競爭會直接導(dǎo)致價(jià)格降低或成本增加，從而影響餐廳的利潤率，所以通常被認(rèn)為是有負(fù)面影響的消極因素。

【間接競爭】包括由提供不同菜品或不同服務(wù)的餐廳或相關(guān)行業(yè)（如銷售成品食物的超市和銷售便利包裝即食食品的小攤）引起的競爭，這類競爭由于菜品或服務(wù)是替代性的，更能凸顯餐廳的特色，所以通常被認(rèn)為是積極因素。比如在清一色的火鍋一條街上，開出一家飲品店，往往能斬獲奇效。

競爭密度說白了就是看生意扎不扎堆。

這體現(xiàn)了本區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)的供求關(guān)系，是供大于求還是供不應(yīng)求，是對競爭激烈程度的一種直接反映。通常是競爭越激烈利潤越低。

當(dāng)然，也有因?yàn)楸F(tuán)取暖形成規(guī)模效應(yīng)的案例，拉動的是整個(gè)片區(qū)餐飲收入，但這個(gè)非一人一店可以做到，還需要時(shí)間和口碑的沉淀，不在我們的討論范圍內(nèi)。

06?交通狀況

交通狀況是指車輛的通行狀況和行人的多少，也就是人流量。

但必須清楚而人流量一定要結(jié)合人流走向去判斷，如在交通要道，盡管人流量巨大，但過往的旅客很難產(chǎn)生就餐的欲望；

另外車速過快的主干道往往也屬于旺車不旺人的典型。

一般門前雙向道分值最高，一般街道為25米寬左右，最易形成人氣和顧客潮。四車道或40米寬道路會影響交通和接近性，道路中間有欄桿，安全島阻隔的主干道分值越低。

07 周圍環(huán)境

選址時(shí)切忌只盯著眼前，還要兼顧周邊環(huán)境。比如周邊有公共廁所（特指環(huán)境惡劣觀感不佳的，有的店巧用公廁其實(shí)大大降低了自身成本，比如成都九眼橋的二麻酒館，旁邊的公廁簡直是他專用，又大，又有專人維護(hù)），有垃圾堆、臭水溝或店門外灰塵飛舞，都屬于比較惡劣的開店環(huán)境。

08?餐飲條件

餐飲工程條件能源方面主要是指水、電、天然氣等經(jīng)營必須具備的基本條件。排水排煙也是基本要求。如果這一最基本的條件尚未達(dá)到，那么，這個(gè)位置是不能選的。我們稱之為沒有餐飲條件。

我是康健，7年餐飲實(shí)體創(chuàng)業(yè)，4年餐飲咨詢，餐飲付費(fèi)社群5000+，協(xié)助落地餐飲項(xiàng)目200+?