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國家租賃土地使用權(quán)抵押評估的案例

評估對象基本情況

委托方擬以國家租賃土地使用權(quán)和在建工程做為抵押物委托評估公司進行抵押價值評估。

該地塊位于北京**區(qū)。根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》及補充協(xié)議【編號：**字（2011）第*號】，北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得估價對象承租土地使用權(quán)，使用權(quán)類型為租賃。

上述合同重要條款如下：

1、宗地坐落：北京**區(qū)E**地塊，東至**路，南至**路，西至規(guī)劃綠地，北至**辦公室。

2、宗地類型：獨立

3、宗地面積：31972平方米（最終以確權(quán)發(fā)證面積為準(zhǔn)）。

4、土地用途：居住，用于建設(shè)北京**區(qū)產(chǎn)業(yè)配套公共租賃住宅項目。

5、土地使用權(quán)租賃期限:70年，自本合同簽訂之日起計算。

6、土地使用權(quán)交付：出租人自本合同簽訂之日起將租賃宗地交付給承租人。出租人同意在交付土地時該宗地已達到自然地貌平整，已通市政道路、自來水、天然氣、雨水、污水、電力和信息管線，熱力在路東區(qū)集中供熱廠啟用之前采用清潔能源自行解決。

7、年租金標(biāo)準(zhǔn)：在土地使用權(quán)租賃期限內(nèi)，出租人同意承租人以年租金方式逐年繳納用地租金，年租金標(biāo)準(zhǔn)87元/建筑平方米。

8、年租金的調(diào)整在國家和本市土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整規(guī)定出臺前，暫按每5年租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)增10%執(zhí)行。

9、承租人應(yīng)于每年12月15日前交納下一年度的租金，并辦理年租金繳納登記手續(xù)。

截至本次估價基準(zhǔn)日，土地剩余租賃期限為67.42年。北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年*月*日取得由北京市人民政府核發(fā)的《國有土地使用證》，證號為：京*國用（2014租）第**號。

根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件、附圖[2013規(guī)（開）建字**號]，該地塊規(guī)劃建筑面積如下：

截至本次估價基準(zhǔn)日，該項目正在進行主體結(jié)構(gòu)施工，其中1#-3#、5#-7#住宅樓建至地上9-11層，4#綜合樓建至地上1層，8#商業(yè)樓未開工。

一、價值內(nèi)涵

1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》將國有土地租賃明確規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。

1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)明確規(guī)定，國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

需要指出的是，國有土地租賃與國有建設(shè)用地土地使用權(quán)出租有本質(zhì)的區(qū)別。出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等有償方式取得的土地使用權(quán)，出租人對土地的開發(fā)必須達到法律規(guī)定的或土地使用權(quán)出讓合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，可以出租。

在本案例中，委托方與北京市國土資源局**分局簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》，合同所規(guī)定土地使用的期限，土地使用的用途，繳納租金的方式、金額、漲幅，有了相關(guān)細致的規(guī)定，委托方需按照合同約定的規(guī)劃條件進行開發(fā)建設(shè)。由此判斷，委托方的這種租賃行為屬于國有土地租賃。土地使用者由此取得土地權(quán)利一般被稱為國家租賃土地使用權(quán)。

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二、國有土地租賃權(quán)是否可以設(shè)定抵押

根據(jù)《意見》第六條規(guī)定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記"。

但是國家租賃土地使用權(quán)抵押是附帶條件的，根據(jù)《意見》第六條規(guī)定：“地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，”，可見，國家租賃土地使用權(quán)抵押是隨地上建筑物抵押而抵押的。

本案例中，估價對象屬于國家租賃土地使用權(quán)，同時，是與在建工程一并抵押，符合《意見》第六條中關(guān)于國家租賃土地使用權(quán)抵押的相關(guān)條件。

三、估價技術(shù)路線

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根據(jù)《意見》第六條規(guī)定：承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

承租土地使用權(quán)的價格實際上是土地租賃權(quán)益的價格。土地租賃權(quán)益是在承租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的那部分。從價格結(jié)構(gòu)上分析，包括已支付的土地費用和合同權(quán)益兩部分。因此，估價的基本技術(shù)路線，首要的就是求取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后的余額的折現(xiàn)值，相應(yīng)的估價方法為收益法;其次，當(dāng)承租人在承租土地之前已支付有關(guān)土地費用時，亦可從成本途徑進行估價;再次，因為承租土地可補交使用權(quán)出讓金轉(zhuǎn)變成出讓土地，可以以出讓后地價減去應(yīng)補交的出讓金作為承租土地使用權(quán)的價格。

▼租金差額還原法。租金差額還原法是從土地市場租金與合同租金的差額出發(fā)，求取未來租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體應(yīng)根據(jù)市場租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學(xué)模型加以模擬，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型計算出市場租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差等于承租土地使用權(quán)的權(quán)益價格。

▼承租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租賃總費用和建筑物純收益從不動產(chǎn)總收益中進行扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適當(dāng)?shù)耐恋刭Y本化率將該土地純收益進行還原，得到承租土地使用權(quán)的權(quán)益價格。

▼出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續(xù)后的出讓土地使用權(quán)價格扣除應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金后的余額作為承租土地使用權(quán)的價格。出讓金扣除法以承租土地在租期內(nèi)可優(yōu)先辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋剡@一規(guī)定為出發(fā)點。

▼承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并開發(fā)土地所耗費的費用之和為依據(jù)，再加計適當(dāng)?shù)睦ⅰ⒗麧櫼约翱赡芊窒淼耐恋卦鲋?，估算承租土地使用?quán)的價格。承租土地成本法相似于土地估價中常用的成本逼近法，要對發(fā)生的土地取得和土地開發(fā)費用，以估價期日的客觀費用標(biāo)準(zhǔn)進行重置累加。

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四、案例的難點

▼（1）估價方法的選擇

在四種方法中，租金差額還原法和承租土地殘余法更重視土地可能的獲利能力，出讓金扣除法以補辦出讓手續(xù)時的權(quán)益分配為依據(jù)，承租土地成本法原理建立在資本重置的基礎(chǔ)上。承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區(qū)別在于它不能全額計算土地增值收益，因為土地增值收益一般被視為土地所有者權(quán)益。但在承租土地成本法中，承租人有可能會分享一部分土地增值收益，其數(shù)額很難界定。運用該方法會有一定的難度。

租金差額還原法的適用范圍較廣，承租土地殘余法適用于有收益能力的承租土地使用權(quán)，出讓金扣除法適用于應(yīng)補交的出讓金易于確定時的承租土地使用權(quán)，承租土地成本法適用于承租人為原劃撥土地使用者且土地用途為工業(yè)、倉儲類的承租土地使用權(quán)。

在眾多方法中，本次評估采用了租金差額還原法作為主要的評估方法。其中的一個關(guān)鍵因素是合理估算市場租金。市場租金應(yīng)為客觀租金，而非估價對象的實際租金。要通過市場調(diào)查，在對大量相似交易實例進行比較、修正的基礎(chǔ)上確定。

北京土地市場上，國有土地租賃的比較案例鳳毛麟角。在目前難于通過市場比較途徑得到市場租金的情況下，估價人員采用土地經(jīng)濟租金代替市場租金。

“土地經(jīng)濟租金”是指土地租賃的正常租金回報。

其公式為：土地經(jīng)濟租金=期待土地年純收益+有關(guān)稅費。

期待土地年純收益是指一定土地資產(chǎn)期望得到的年投資收益額。

在本案例實踐中，采用市場比較法求取周邊區(qū)域類似用途的土地二級市場價格，這個價格可以看做估價對象目前的最佳市場價值、最低投資價值，乘以租價比或進行年期折算還原得到“土地經(jīng)濟租金”，同時考慮相關(guān)稅費，主要包括有關(guān)的土地稅、必要的土地維護費及管理費等等。

通過市場比較法求得與出租土地使用權(quán)同一供需圈內(nèi)的類似出讓國有建設(shè)用地土地使用權(quán)市場價格，進行折算成每月可期待的“市場租金”，其與合同租金的差額即租賃期內(nèi)每年可獲得的盈余收益，再利用收益還原法原理，將盈余收益還原為估價期日的土地租賃權(quán)價格。土地租賃權(quán)價格可用年租金表示,也可用未來年租金的貼現(xiàn)值累加表示。我們在這個案例中采用的是未來年租金的貼現(xiàn)值累加。

收益還原法計算公式如下：

v＝(a'/r)[1—1／(1＋r)n]

式中v：土地租賃權(quán)價格；

a'：盈余租金，a'＝市場租金－合同租金；

r：土地租賃權(quán)還原利率；

n：剩余收益年期。

▼（2）確定收益期限

根據(jù)《意見》第六條規(guī)定："國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期?！?/p>

根據(jù)租賃合同，本案例的出租期限是70年，土地用途是住宅（公租房），未超過國家所規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。在收益法的操作過程中，整個土地的收益期限按照70年來測算，未來的收益年限，應(yīng)為估價期日以后的剩余租期。土地租賃權(quán)價格的租賃年期修正與出讓土地使用權(quán)的年期修正相同。

▼（3）確定還原利率

在采用收益法的過程中，需慎重對待資本化率。在本案例中，資本化率的確定需要考慮多種因素。由于承租人須按期支付租金才能繼續(xù)使用土地，而且其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等處分權(quán)要受到一定的限制。

從投資者角度看，承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比權(quán)利受到一定程度上的限制，因而投資風(fēng)險率較高。針對這個案例，要結(jié)合具體租賃合同進行分析。例如，合同約定允許處分時，其還原利率相對低一點;再如，合同約定按地價指數(shù)對租金標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整時的風(fēng)險，往往會大于按固定比率或數(shù)額進行租金調(diào)整時的風(fēng)險。針對土地用途應(yīng)考慮政策因素、區(qū)域因素和個別因素，另外還應(yīng)注意租賃契約中的內(nèi)容、約定的條件、租期和剩余租期、租金調(diào)整的約定等因素。

根據(jù)《意見》第二條規(guī)定“國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，” 在租賃合同中，租金按照“按每5年租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)增10%”，每五年的增長率可以設(shè)定10%。這個增長率是相對保守和較低的，所以我們在測算市場租金的時候，也采用了同樣的增長幅度。

作者：梁津?葉凌 劉梅

文章來源：微信公眾號-云估價

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