史詩級救市具體啥時候落地，咱們不知道，但是頂層的號角確實吹響了，要知道樓市經歷了這一輪的低迷后，已經很久沒出現如此重大的定調和調整了，而不管其他大v或者媒體說救市的文章，都不如這個定調威力的萬分之一，而這次的定調對未來樓市的走勢影響如何呢，會再來一輪上漲解放套牢的業(yè)主們嗎，今天咱們好好聊聊。

大家好，我是謝暉。就在昨天，政治局召開了會議，分析研究了當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。這個會議可不是普通的會議，參與的人都是咱們的頂層政策制定者們，而這個會議歷來都被視為決定下半年宏觀經濟政策方向的關鍵會議。去年的7月就提出的是穩(wěn)定房地產，堅持房住不炒，支持剛性和改善需求，還特別提到了保交樓和穩(wěn)民生的說法，而從去年以來，幾乎所有城市都是在圍繞上面那短短幾十個字來開展各項樓市工作的，這就是頂層的力量，一字千金，看懂的人都會有未卜先知的能力了。因為咱們樓市是政策市，市場的走向和政策可以說是息息相關，所以咱們仔細看看這次的定調有何不同了。

首先是提出了要適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而全文沒有再提房住不炒，可能很多人聽多了這四個字，但是不清楚從啥時候開始的，其實早在2016年12月，高層就正式提出了一個影響極其長遠的定調——房住不炒。而不到一年后的2017年10月，房住不炒被寫入十九大報告，作為一項長期的制度安排，一錘定音，那此后各種大大小小的會議都可以看到這四個字的存在。

那現在不提了，是不是鼓勵大家去炒房嗎？那肯定不是的，在現在這個樓市環(huán)境下，就算是讓大家去炒房，大家也不會敢去梭哈了，你說恒大再買地，恒大說，我欠著2.5萬億。讓居民貸款買房，居民說我存銀行。所以現在再提房住不炒可以說意義不大了，天熱了大家會脫衣服，天冷了會加衣服，現在是換了開頭的這種更符合實際情況的說法，當前咱們樓市供求關系發(fā)生了變化，后面要調整優(yōu)化樓市政策。這句話說明了房住不炒已經不用刻意提了，但是它是長期的制度已經刻在骨子里了，而現在的樓市已經是供大于求的狀態(tài)了，需要新的政策來穩(wěn)定房地產。

在2015年3月，那時候咱們的居民杠桿率還是在36.8%上下，屬于比較安全的負債水平，而經過啟動棚改貨幣化去庫存后，房價得到了迅速的攀升，到今年的3月，居民的杠桿率已經到了63.3%，假如你的工資是一萬塊，以前只有3000多元的債務，而到現在的話，已經每月有6000多塊的負債了，以前有錢可以吃肯德基全家桶的，現在只能吃華萊士或者肯麥基了。這還是杠桿率的變化，還有咱們人口的變化，去年減少了85萬人，這是1962年以來全國人口首次出現負增長，遠早于此前有關機構預期的十四五末期或2028年前后。

房子越來越多，人口反而增長越來越慢，這也是很明顯的供大于求了。所以咱們可以看出，從去年下半年各地上千條的放松政策出臺，但是效果反而是逆向的，越出政策的地方，大家反而越不敢去買了，因為這些政策還是按照過去大家低杠桿率、出生率高的情況下制定的，如果是那時候，當然你有政策，大家有購買力，肯定一窩蜂的人進去買房了，價格自然水漲船高，買的就是賺到的心態(tài)。而現在還用過去那些政策來吸引人，基本沒啥誘惑力了，不是降低購房門檻，而是要實實在在的讓利出來才行，不僅是新的購房者，還有對老業(yè)主也是，比如一直墨跡的存量房貸利率，就可以適時的出臺具體文件，再比如允許開發(fā)商降價，降到市場接受的程度；還有地方自己的土拍也要降價，最好是0元起拍，降低面粉價，才有人去買面包，有人消費了，市場才會慢慢恢復信心。

所以可以預見的是，下半年樓市的各種政策工具箱會慢慢的繼續(xù)打開，因為在之前有關部門對不同城市實施分類調控、因城施策，選了22個城市進行房地產長效機制的試點，北上廣深四個一線，還有南京、蘇州、杭州、成都等18個二線城市，這些城市的四限調整都要報上級審批才能通過的，而后續(xù)各地限購門檻、首付比例、房貸利率的優(yōu)化調整上擁有更大的自主裁量權。就拿前幾天廣州的人社局的征求意見來說，也可以說是廣州史上最大的一次戶籍政策調整了，具體是怎么操作呢。

直接放開了外圍7個區(qū)進行差別化入戶，白云、黃埔、番禺、花都、南沙、從化、增城，學歷降低到大?；蛘呷罩萍紟煱啵灰U納12個月該區(qū)域的社保，年齡要求在28周歲及以下就行了，所以現在廣州落戶的門檻是四大一線城市中最低的了，很多人說深圳大專也可以落戶啊，但是廣州的意見稿中寫的是大專學歷，但是沒說是全日制大專，也就是說假設你是初中，中專，高中這些的話，你也可以報一個“ 成人大專 ”，這種方法拿大專文憑，非?？?，可以說是徹底放開了對28周歲以下青少年的戶籍限制，搶人的意圖非常明顯，只要你的年輕人，廣州熱烈歡迎你入戶，連一線都開始放下了，估計后續(xù)所有的二線及以下城市放開入戶已經是指日可待的事情了。

不僅如此，這次的定調還提到了城中村改造的事情，其實之前四月份就提過這件事情，而前幾天也出臺了在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造的意見，我前天的視頻也專門分析過了，這里不做過多延展。所以 ，也告訴更多開發(fā)商，城中村改造是未來可以去發(fā)力的點，一座城市幾百個城中村夠很多開發(fā)商分了，存量房時代就在悄然的開啟中，還有一個點，將來市場的價格會更多交給市場，允許降價也是指日可待的，所以開發(fā)商自身的打鐵能力要更加強才行，不然，會很容易被客戶所淘汰，全世界最會買房的人，咱們國人說第二，估計沒人敢說第一了。