千呼萬喚始出來。

今年2月份，新城基業(yè)以10.4億元的底價拿下了通州東小馬的6015、6016地塊，半年時間過去了，項(xiàng)目終于有消息傳出~

案名基本上定為【頤瑞府】，預(yù)計9月底開放售樓處，10月中下旬開盤。

項(xiàng)目的進(jìn)度著實(shí)有點(diǎn)緩慢了，和它同期拿地的中建星光里、越秀天玥、越秀星樾、中建國賢府，都開盤了，甚至有的都清盤了~

比它晚拿地兩個多月的璀璨公元都已經(jīng)開盤了，官宣開盤勁銷15.6億，賣的很不錯~

01

項(xiàng)目的區(qū)位小微就不過多介紹了。在隔壁京玥蘭園和璀璨公元的鋪墊下，通州東小馬區(qū)域已逐漸被買房人熟知。

之前也寫過很多區(qū)域介紹，大家可以點(diǎn)擊藍(lán)字跳轉(zhuǎn)查看，通州熱盤多維度評測：招商東小馬、國譽(yù)朝華、融御三期3盤PK

從位置上看，三個項(xiàng)目里，頤瑞府最靠南，是距離群芳地鐵站最近的，步行到7號線群芳站也就700米。

從規(guī)劃上看，由東西兩個地塊組成，西地塊是多功能用地，規(guī)劃了5-9層的3棟樓，分別是1棟社區(qū)管理服務(wù)用房，1棟社區(qū)服務(wù)中心和1棟社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。

東地塊是居住用地，規(guī)劃6棟住宅樓，均為11層小高層，總計172戶。三個項(xiàng)目里，頤瑞府的容積率最低，只有2.1。

從價格上看，三個項(xiàng)目的指導(dǎo)價一樣，都是6.2萬/㎡。從樓面價上看，頤瑞府要高一些，每平米比隔壁的璀璨公元貴了4000元，再加上頤瑞府以大戶型為主，未來的折扣可能不會太多~

一共6棟樓172戶，均是11層的一梯兩戶，1號樓層高3米，其余層高都是3.05米，戶型為主力戶型為137平、140平和170平，至于124的變異戶型和220平左右的頂躍沒幾套，所以就不說了。

但從面積段來算，小區(qū)總價750萬起，這樣的小區(qū)通州真的很少，改善的很純粹。而且頤瑞府還有陽臺，這多稀罕，通州唯一有陽臺的新房。

我做了個有戶型分布的圖，可以參考一下，下邊我再說戶型。

戶型

124平三室兩廳一衛(wèi)，屬于是變異戶型，在一層，沒幾套。

136平四居，這個戶型位于1號樓和4號樓的中間戶，一梯兩戶。經(jīng)典四葉草格局，LDK餐客廚一體設(shè)計，客廳面寬4.3米，全明格局，沒啥槽點(diǎn)，但比較可惜，因?yàn)檫@個戶型沒陽臺，南向三面都是飄窗，還有就是進(jìn)門對著衛(wèi)生間可能不太好！

140平四居，這個戶型位于1號樓和4號樓的邊戶，一梯兩戶。戶型和上邊136基本類似，只是衛(wèi)生間開窗方向和臥室尺寸有變化。

141和144平三居，嗯。。。別奇怪，就是三居，廚房面積比較大，做了中西廚設(shè)計，至于后期是不是改個小書房，那就看家庭需求了。

這個戶型位于2/3/5/6號樓的外側(cè)，戶型客廳的面寬比之前降了，現(xiàn)在是4.05米。不過這個戶型改善屬性更高，入戶有玄關(guān)，南側(cè)客廳北側(cè)廚房，玄關(guān)后邊應(yīng)該是家政間，同樣南向三面寬，這個戶型是有大陽臺的，不是落地，但是也比較接近了，而且主臥套房有拐角飄窗！

從戶型圖也可以看到，雙開門帶電梯，相當(dāng)于一梯一戶了，電梯門到入戶門的空間是可以用的。

177平和179平的四居雙衛(wèi)，此戶型位于3號樓的西戶和5號樓的東戶，總價預(yù)計1000萬起，這個小區(qū)戶型都是全明格局，這一點(diǎn)很好。

此戶型算是137四居的升級版，基本格局類似，不過各功能間都放大了，另外多個大陽臺，但大陽臺的長度8.2米要比之前的縮小了，整體采光面大約12.1米。

這個戶型同樣也是電梯雙開門，電梯門和入戶門之前的空間也可以自己用。

220平左右的四室三廳三衛(wèi)，這是頤瑞府最大的戶型，頂層的頂躍，一層與140平的四居類似，南向的小臥室與客廳打通做成大寬廳；二層則是南向雙臥夾客廳。

通州近幾年新盤入市不多，大部分樓盤都是老盤，設(shè)計年代久遠(yuǎn)，戶型、空間功能性都比不上其他區(qū)域。

要說品質(zhì)，通州能打的也就是東小馬這三個盤了。

定位上三個項(xiàng)目還是有明顯差異的，京玥蘭園偏向剛需客群，璀璨公元側(cè)重于剛改+改善客群，而頤瑞府是很純粹的改善。

最后我們聊一下開發(fā)商，新城基業(yè)這個名字還是比較陌生的，他是通州國資委100%持股企業(yè)，實(shí)力肯定是沒問題的，但對比中能建、招商而言，是不是更值得購房人信賴？畢竟在開發(fā)經(jīng)驗(yàn)上是遠(yuǎn)不如旁邊兩家的~

02

在北京買房，讓人最糾結(jié)的區(qū)域是哪？我想，通州可能會排在第一位。

因?yàn)?，通州房票極其珍貴，符合條件的北京家庭（非通州戶）和非京籍家庭，均只能買一套。

而且，通州雙限后，房價一蹶不振。即便是21年北京新一輪上漲周期，通州也沒什么行情，越來越多的購房者對通州信心不足。

另一方面，通州的未來規(guī)劃真的很讓人心動?？梢哉f是舉北京之力建設(shè)通州城市副中心，每年都有超千億的投資規(guī)模。

小微的觀點(diǎn)是：“如果當(dāng)下在通州買房，是為了投資，看中短期收益，那通州確實(shí)不是一個好選擇。”

因?yàn)槎唐谥畠?nèi)，通州不會解除限購。不解除限購，通州房產(chǎn)的流通性還會被壓制。畢竟投資以流通性優(yōu)先，而現(xiàn)在通州房產(chǎn)流動性，有一大半被政策鎖死了。

但要是自主需求，房住不炒，通州是絕對可以買的，本身通州的條件就不差，從樓盤產(chǎn)品力到配套成熟度。

況且通州房價低也有好處，就是房價泡沫很少，對自住購房很友好。

短期投資不行，但如果買對房，房產(chǎn)保值目的還是可以達(dá)到的。

而且買通州，更多是買區(qū)域價值，和未來增長的學(xué)區(qū)價值和產(chǎn)業(yè)帶動價值。