2021年畫上句號(hào)。

回望這一年，昆明房地產(chǎn)市場見證諸多“重要時(shí)刻”。

樓市10大關(guān)鍵詞值得回味，這當(dāng)中，有的成為重要風(fēng)口和轉(zhuǎn)折點(diǎn)，有的已然成為新趨勢。

樓市密集調(diào)控

2021年的樓市調(diào)控，比往年來的更加頻繁。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2021年12月20日，全國73省市調(diào)控政策多達(dá)249次，平均每月發(fā)布調(diào)控政策20次。

今年樓市密集調(diào)控的重要目標(biāo)之一，其實(shí)是為了實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”，即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期。

市場調(diào)控常態(tài)化，行業(yè)的濾鏡也被戳破，房地產(chǎn)市場迎來重塑之年。

不過，作為國家重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)依然占據(jù)重要位置。

12月召開的“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，官方罕見發(fā)聲重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”。

與此同時(shí)，“探索新的發(fā)展模式”、“更好滿足購房者的合理住房需求”等說法也首次出現(xiàn)在官方工作會(huì)議中。

進(jìn)入2022年，“積極推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”也將成為樓市的發(fā)展方向。

昆明實(shí)景（昆明樓市一線攝）

房企暴雷

2021年對(duì)房企來說，也是極具挑戰(zhàn)的一年。

三道紅線壓頂，樓市頻繁調(diào)控，不少開發(fā)商深陷資金難題，有房企黯然退場。

隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)收緊，一些依靠高周轉(zhuǎn)、不能降檔增效的房企正被淘汰出局。

例如藍(lán)光發(fā)展，截止11月30日，累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì)258.81億元。

現(xiàn)在的藍(lán)光債務(wù)壓頂、風(fēng)雨飄搖，全國多個(gè)項(xiàng)目面臨停工或轉(zhuǎn)賣的困境。

這場樓市調(diào)整就像一個(gè)“過濾器”，為市場篩選出優(yōu)秀的房企，也淘汰了一些不合格的企業(yè)。

三道紅線就是考量房企是否安全的重要指標(biāo)，由此劃分出“紅檔”和“綠檔”房企。

其中，綠檔房企往往指零踩線、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企，安全性更高，也更受市場信賴。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年也是開啟常態(tài)化發(fā)展新周期的重要節(jié)點(diǎn)。曾經(jīng)只看房企規(guī)模、大而不倒的邏輯，正被逐一推翻。

樓市打折促銷

2021年為了賣房，開發(fā)商可謂用盡各路招數(shù)，促銷打折不斷。

有盤直降百萬，買房送車位，還有開發(fā)商買房送補(bǔ)貼....

2021年的樓市價(jià)格戰(zhàn)于下半年拉開大幕，有滇池洋房狂降6000元/平，引發(fā)老業(yè)主討說法。

還有房企送出購房補(bǔ)貼。如南昌建工雍錦園，成交客戶每月可享2500-4500元的生活補(bǔ)助，直至交房。

雍錦園宣傳海報(bào)（粉絲提供）

樓市這波優(yōu)惠一直持續(xù)到年底，即便主城也有樓盤打出“9”字頭。就連巫家壩核心區(qū)，也有毛坯房低至1.1萬/平。

樓盤促銷不斷，市場長時(shí)間保持折扣優(yōu)惠，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)走低。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，昆明房價(jià)自5月以來連續(xù)5個(gè)月下跌，直到11月才止跌。

房貸利率

2021年買房雖然促銷優(yōu)惠多，但不斷攀升的房貸利率，也是繞不開的話題之一。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月，全國72城房貸利率持續(xù)攀升，直至10月才出現(xiàn)微微回落。

具體看昆明，首套房利率最高時(shí)曾達(dá)到6%+，甚至有銀行停止辦理按揭貸款。

到11月，昆明多家銀行房貸利率明顯回調(diào)，首套最低5.4%。年底貸款環(huán)境放松，出現(xiàn)好的轉(zhuǎn)機(jī)。

2021年房貸利率不斷上升的同時(shí)，對(duì)個(gè)人申請(qǐng)住房貸款的要求也更嚴(yán)格。

銀行嚴(yán)查首付貸、消費(fèi)貸等違規(guī)流入樓市，不少買家因不符合貸款條件導(dǎo)致退房。

在9月，花唄團(tuán)隊(duì)還發(fā)文表示，花唄也在推進(jìn)金融信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，用戶的基本信息、花唄額度、還款情況等信息將會(huì)上報(bào)央行征信系統(tǒng)。

一旦納入征信系統(tǒng)，意味著花唄在未來也會(huì)影響到個(gè)人申請(qǐng)貸款。

禁止炒作“學(xué)區(qū)房”

2021年，學(xué)區(qū)房被點(diǎn)名。

4月30日，官方召開會(huì)議，除了強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，還點(diǎn)名防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)。

為遏制以學(xué)校炒房，國內(nèi)一線城市已采取嚴(yán)厲舉措。

如北京在4月開展房地產(chǎn)市場檢查，提出嚴(yán)查炒作學(xué)區(qū)房等違法違規(guī)行為，并查處了26家中介機(jī)構(gòu)。

（源于人民日?qǐng)?bào)微博）

官方明令禁止以學(xué)校炒房價(jià)，昆明也有所行動(dòng)。

5月，盤龍區(qū)市場監(jiān)督管理局約談轄區(qū)內(nèi)的開發(fā)商，要求開發(fā)商禁止利用學(xué)區(qū)房、學(xué)位房對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒作。如提醒后再出現(xiàn)學(xué)區(qū)房炒作，將對(duì)企業(yè)進(jìn)行罰款（100萬元/次）。

同時(shí)，還對(duì)項(xiàng)目出街物料做了要求，已出街物料若涉及學(xué)區(qū)房、學(xué)位房、時(shí)間表示距離等重點(diǎn)違規(guī)項(xiàng)目，需及時(shí)以替換、覆蓋等方式完成整改。

義務(wù)教育“民轉(zhuǎn)公”

關(guān)于學(xué)校，2021年還有一個(gè)關(guān)鍵詞，那就是“民轉(zhuǎn)公"。

10月，云南省教育廳、住建廳等8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范公辦學(xué)校舉辦或者參與舉辦民辦義務(wù)教育學(xué)校的工作方案》（下稱《方案》）。

方案提到：

一，公辦學(xué)校單獨(dú)舉辦、或與各地政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)合作舉辦的民辦義務(wù)教育學(xué)校，力爭于2022年12月31日前轉(zhuǎn)設(shè)為公辦學(xué)校。

二，公辦學(xué)校與其他社會(huì)組織、個(gè)人合作舉辦的民辦義務(wù)教育學(xué)校，符合“六獨(dú)立”要求的可繼續(xù)舉辦民辦學(xué)校，不符合的轉(zhuǎn)設(shè)為公辦或停辦。

符合“六獨(dú)立”要求的，在依法依規(guī)完成財(cái)務(wù)清算、舉辦者變更和學(xué)校名稱規(guī)范后，可繼續(xù)舉辦民辦學(xué)校。

不符合的責(zé)令學(xué)校限期整改，到期整改不到位的，視情況轉(zhuǎn)設(shè)為公辦學(xué)?；蛞婪ńK止辦學(xué)。

長城中學(xué)（昆明樓市一線攝）

“民轉(zhuǎn)公”政策發(fā)布，教育資源均衡化提速，對(duì)家長、學(xué)生意義深遠(yuǎn)。

一方面，辦學(xué)性質(zhì)從民辦轉(zhuǎn)為公辦，學(xué)校的教學(xué)、管理體系等，都將轉(zhuǎn)為公辦體系。

另一方面，也會(huì)適度降低教育費(fèi)用，一定程度上能推動(dòng)義務(wù)教育均衡發(fā)展。

從文件下發(fā)至今，已經(jīng)有長城中學(xué)、云大附中星耀學(xué)校率先表態(tài)要“民轉(zhuǎn)公”，相信后面還會(huì)有更多學(xué)校加入。

云大附中星耀小學(xué)部（昆明樓市一線攝)

化解爛尾樓

在2021年，昆明爛尾樓整治工作也取得突出成果。

昆明梳理入庫的爛尾項(xiàng)目有93個(gè)，其中，麗陽星城、西南海、譽(yù)峰國際等項(xiàng)目獲得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

進(jìn)展明顯的有西南海上（原西南海），項(xiàng)目獲得45億重整資金復(fù)工續(xù)建，現(xiàn)已重新入市。

另外，一環(huán)大宥城回遷房在從6月開始交付，碧雞名城一期12月啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證登記。

最受關(guān)注的還有麗陽星城，爛尾樓棟在7月爆破拆除，現(xiàn)由義承置業(yè)操盤，在原地塊開發(fā)義承金川府。

從整個(gè)云南省來看，全省工程性爛尾樓項(xiàng)目共334個(gè)。

12月28日，云南省高級(jí)人民法院召開線上新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)外發(fā)布了近年來云南法院破產(chǎn)審判工作的整體情況。

數(shù)據(jù)顯示，截止2021年12月，全省已基本盤活240個(gè)，總化解率71.86%，有效化解近27萬戶、80萬爛尾樓業(yè)主的問題。

此外，為防止新增爛尾樓，2021年7月，云南省住建廳還召開《昆明市爛尾樓清理整治工作會(huì)商會(huì)議》，明確：堅(jiān)決杜絕增量，加強(qiáng)預(yù)售資金源頭管理，防止新增爛尾樓。

西南海上售樓部（來源項(xiàng)目官微）

昆明城改

城中村、舊城改造項(xiàng)目也是昆明推進(jìn)城市更新改造的“重頭戲”。

據(jù)樓市君統(tǒng)計(jì)，2021年昆明至少有26個(gè)城改、舊改項(xiàng)目有新動(dòng)作。

其中官渡區(qū)集中在巫家壩西側(cè)、官渡文化生態(tài)新城、滇池國際會(huì)展板塊，這也是昆明南市區(qū)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。

西山區(qū)城改分布在滇池路及馬街片區(qū)。隨著昆明“西拓”戰(zhàn)略提出，馬街片區(qū)多個(gè)老廠舊村將被拆除，區(qū)域形象會(huì)有大改變。
五華、盤龍、呈貢也有多個(gè)城改提上日程，涉及麥溪村、大波村、昆機(jī)舊改、潘家灣大村等。

昆明2021年推進(jìn)的城改項(xiàng)目，也將成為2022年的重點(diǎn)土地供應(yīng)板塊。

按照此前的供地計(jì)劃，五華區(qū)潘家灣小新村二期、上莊村二期、昭宗城改、官渡區(qū)普自、福德、子君村、羊甫郭家、盤龍區(qū)伍家村、昆機(jī)片區(qū)、麥溪村等項(xiàng)目都會(huì)有土地供應(yīng)。

同時(shí)為有序高效推進(jìn)城改項(xiàng)目，昆明也出臺(tái)了相關(guān)舉措。

例如12月，五華區(qū)發(fā)布城改新規(guī)，要求城改項(xiàng)目今后由國企主導(dǎo)實(shí)施，第三方占股不超30%。

麥溪村拆遷實(shí)景（昆明樓市一線攝）

滇池整改

昆明滇池整改自5月拉開序幕，環(huán)滇開發(fā)踩下剎車。

為進(jìn)一步加強(qiáng)滇池保護(hù)，自5月以來，昆明連續(xù)出臺(tái)多條相關(guān)政策。

6月底，云南省發(fā)布《“一湖一策”保護(hù)治理行動(dòng)方案（2021-2023年）》。

方案明確滇池一級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)將全面清理、遷出現(xiàn)有違規(guī)建筑，并且禁止新建、改建、擴(kuò)建建筑物和構(gòu)筑物。

以滇池一級(jí)保護(hù)區(qū)為界，向陸地外延200米，面積25.42平方公里的區(qū)域確定為滇池保護(hù)緩沖帶。緩沖帶內(nèi)，人口只出不進(jìn)，村莊和建設(shè)用地只減不增。

（來源昆明市政府網(wǎng)站）

9月30日，昆明市發(fā)布《關(guān)于滇池管理范圍的公告》，按滇池管理范圍，滇池一級(jí)保護(hù)區(qū)范圍線即為滇池管理范圍線。

昆明將進(jìn)一步做好滇池管理與保護(hù)工作，保障防洪及堤防安全，保護(hù)滇池生態(tài)環(huán)境，充分發(fā)揮滇池水生態(tài)功能。

生物多樣性大會(huì)（COP15）

2021年的昆明，因?yàn)镃OP15再添光環(huán)。

《生物多樣性公約》締約方大會(huì)第十五次會(huì)議（COP15），是昆明2021年召開的重磅會(huì)議。第一階段已于10月17日落幕，第二階段將于2022年上半年召開。

為迎接COP15，昆明啟動(dòng)一系列城市美化工程：

籌備期間，昆明二環(huán)完成掛花，覆蓋全線16個(gè)立交區(qū)域，長度共128公里左右，掛花面積約3.8萬平。

還有伴隨COP15，躋身昆明國慶最熱門打卡點(diǎn)的金碧廣場“花仙子”。

“花仙子”由各類鮮花裝扮而成，象征著捧起生機(jī)勃勃的自然與和諧美好的明天。

滇池國際會(huì)展中心（昆明樓市一線攝）

為迎接此次大會(huì)，昆明還提升改造了包括北京路、滇池路等15條美麗示范大街，以及穿金路、教場中路、龍泉路、春城路等33條花樹大街。

可以說，伴隨這場全球矚目的大會(huì)，昆明城市面貌得到大大提升。

2021年，充滿挑戰(zhàn)和難忘。希望2022年的昆明市場，朝著健康、積極的方向發(fā)展！

樓市開啟新篇章，你有什么想說的？

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來源：昆明樓市一線

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