來源：中訪網(wǎng)關(guān)注

進(jìn)入2020年后，一切則顯得格外明顯。

根據(jù)陽(yáng)光城發(fā)布的三季報(bào)數(shù)據(jù)，公司1月至9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收380.63億，同比增長(zhǎng)18.85%；歸母凈利潤(rùn)27.42億，同比增長(zhǎng)21.64%。

陽(yáng)光城業(yè)績(jī)穩(wěn)健的背后是不斷下降的毛利率。

2020年上半年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入241.20億元，同比增加7.15%；實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤(rùn)17.03億元，同比增長(zhǎng)17.53%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)17.80億元，同比增長(zhǎng)38.17%。

2019年位列TOP13，并邁入2000億門檻的陽(yáng)光城看似風(fēng)光無限，卻隱憂難解。

負(fù)債超紅線 資金很緊張？

今年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光城剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率78.17%觸及踩線，凈負(fù)債率114.98%觸及踩線，現(xiàn)金短債比1.28。

顯然，這匹曾震驚業(yè)界的千億“黑馬”踩中兩紅線，劃入橙檔。

然拉長(zhǎng)維度，這竟是其最佳表現(xiàn)：

數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，陽(yáng)光城凈負(fù)債率分別為252.4%、183%和138.2%。2020上半年再降了23%。

玩味的是，這一切還是在陽(yáng)光城未“降速”“降規(guī)?！惫?jié)奏下所實(shí)現(xiàn)的。

截至2020年6月末，陽(yáng)光城有息負(fù)債為1121.61億元，平均融資成本為7.5%。

其中，銀行貸款為495.41億元，債券377.32億元，其他融資22.19%。需要注意的是，陽(yáng)光城其他融資的融資成本區(qū)間上線已達(dá)到12.50%高位。

有息負(fù)債中，一年之內(nèi)的為376.51億元。那同期陽(yáng)光城的貨幣資金又是多少？

截至2020年6月末，陽(yáng)光城貨幣資金為483.50億元，其中94.22億元為受限資金。目前資金雖能覆蓋短債，但已經(jīng)十分吃力，若繼續(xù)進(jìn)行擴(kuò)儲(chǔ)，加大融資力度在所難免。

此前據(jù)媒體報(bào)道，8月20日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)指出，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)。

三條紅線分別為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%；凈負(fù)債率不超100%；現(xiàn)金短債比不小于1倍。

不幸的是，陽(yáng)光城在近兩年降負(fù)債穩(wěn)杠桿的情況下，也已然越過兩條紅線。

不過，陽(yáng)光城的高利潤(rùn)從何而來？

2020年上半年，陽(yáng)光城的整體毛利率，來自各個(gè)結(jié)算項(xiàng)目。這些項(xiàng)目可以分成三大類：2017年拿地的項(xiàng)目，2018年拿地的項(xiàng)目，以及2016年及以前拿地的項(xiàng)目。

2019年拿地的項(xiàng)目，在2020年進(jìn)入結(jié)算狀態(tài)的較少，這里暫不考慮。另外，我們的研究分析未考慮不并表項(xiàng)目，這是因?yàn)椴徊⒈眄?xiàng)目不影響上市公司的毛利率。同時(shí)，也未考慮收購(gòu)其他公司股權(quán)獲得的項(xiàng)目，因?yàn)檫@會(huì)涉及比較復(fù)雜的債務(wù)問題，有可能使計(jì)算結(jié)果失真。事實(shí)上，只考慮招拍掛項(xiàng)目，足以說明其中癥結(jié)。

到了2022年末，這些低價(jià)拿地的高毛利項(xiàng)目的大部分都已經(jīng)完工、結(jié)算，不能再為陽(yáng)光城的毛利率“保駕護(hù)航”。

從2023年起，陽(yáng)光城的高毛利率項(xiàng)目，只剩下表7中這6個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資額為436.64億元。平攤到2023-2026四年中，每年平均額為109.16億元。

2023年之后，陽(yáng)光城每年的結(jié)算金額會(huì)超過1000億元。彼時(shí)，陽(yáng)光城多數(shù)項(xiàng)目的低毛利率就會(huì)徹底顯現(xiàn)。

三道紅線之下，曾經(jīng)的黑馬房企“陽(yáng)光城”正面臨著去杠桿的陣痛！