作者 l 橙子

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)，作為上半年僅有的8家銷售過千億的房企，金地集團(tuán)（600383·SH）上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額1006.1億元。

盡管仍躋身行業(yè)頭部，但就同比增速來看，金地上半年簽約額同比下降近4成。

圖片來源：金地集團(tuán)官方公告

不過，整體來看，在所有上半年銷售過千億的房企里，同比增速全部處于不同程度的負(fù)增長(zhǎng)，所以金地集團(tuán)并不孤單。

圖片來源：克而瑞研究院

在更早些時(shí)候，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪盡管在公司評(píng)級(jí)上對(duì)金地有所側(cè)重，但卻對(duì)其未來市場(chǎng)規(guī)模保持悲觀預(yù)期：穆迪預(yù)測(cè)2022年其合同銷售額將降至約2450億元。

如果按2021年2867.1億元的銷售額測(cè)算，按照穆迪的說法，2022年金地集團(tuán)銷售額將同比下降約14.55%，而這份同比下降近4成的半年銷售成績(jī)單，似乎正在加速這一天的到來。

規(guī)模下滑對(duì)于金地而言盡管不能說致命打擊，但金地目前的盈利質(zhì)量，恐怕也會(huì)進(jìn)一步讓其利潤(rùn)承壓。

規(guī)模下降

公司利潤(rùn)或承壓

相比其他如快消等毛利動(dòng)輒40%以上的行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)因其特殊性，普遍毛利水平在10%-30%之間，少數(shù)以商業(yè)地產(chǎn)為主的房企毛利率可以達(dá)到35%以上。

不過，毛利率不夠可以用規(guī)模來湊，當(dāng)整體營(yíng)收規(guī)模達(dá)到一定量級(jí)，即便毛利率不能和其他行業(yè)媲美，但最終利潤(rùn)規(guī)模，卻讓眾多高毛利率企業(yè)望塵莫及。

從金地今年披露的年報(bào)和一季報(bào)來看，2021年金地毛利率為21.18%，從2018年最高42.68%的毛利率算起，金地毛利率已經(jīng)跌去21.5個(gè)百分點(diǎn)。同樣，一季度金地毛利率則較年初進(jìn)一步下滑至19.72%。

圖片來源：東方財(cái)富

但從利潤(rùn)規(guī)模來看，2021年金地集團(tuán)營(yíng)收規(guī)模達(dá)到992.3億元，盡管同期歸母凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)9.5%，但歸母凈利潤(rùn)總額仍高達(dá)94.1億元。一季度133.5億元的營(yíng)收，則對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)6.26億元。

圖片來源：東方財(cái)富

也就是說，即便毛利率持續(xù)下跌，只要規(guī)模還在，公司仍然很賺錢。這也就粗獷的回答了房企為何要持續(xù)做大規(guī)模，即便在行情最不景氣的時(shí)候，仍不惜做多規(guī)模。

2021年，金地集團(tuán)全年投資地塊達(dá)111宗，總投資額約1309億元，新增總土地儲(chǔ)備約1636萬平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約648萬平方米，權(quán)益占比只有不到40%。

圖片來源：東方財(cái)富金地2021年年報(bào)

若規(guī)模下降，也將意味著金地整體營(yíng)收規(guī)模縮減，低毛利背景下，也會(huì)進(jìn)一步壓縮公司利潤(rùn)。而且土儲(chǔ)權(quán)益占比較低盡管能夠降低成本做大土儲(chǔ)規(guī)模，但利益分成也會(huì)同比降低。

不過，得益于險(xiǎn)資股東，金地在融資層面較其他房企還是具備一定優(yōu)勢(shì)的。

2021年，公司整體籌資性現(xiàn)金流流入超707億元，在清償422.6億債務(wù)及支付股利等資金后，全年籌資性現(xiàn)金流凈額仍達(dá)到105.5億元，由此帶動(dòng)公司全年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加103.5億元。

圖片來源：東方財(cái)富

2021年公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為94億元，同比增長(zhǎng)25%，但從整體經(jīng)營(yíng)來看，投資性支出的增加，讓公司可支配現(xiàn)金流減少。

同期779.8億元的營(yíng)業(yè)成本，也意味著公司經(jīng)營(yíng)面對(duì)現(xiàn)金流的通暢性需求更高。

這說明兩件事：

一是公司融資渠道暢通，算個(gè)好事。

二是公司現(xiàn)金流真實(shí)表現(xiàn)并沒有那么好。

債務(wù)美化？

少數(shù)股權(quán)權(quán)益進(jìn)一步增長(zhǎng)

再從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，截至2021年，公司負(fù)債總額為3526億元，其中流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)2581億元，占比達(dá)73%。

其中短期借款、一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債、其他流動(dòng)負(fù)債合計(jì)511.71億元。如果算上395億元的經(jīng)營(yíng)性負(fù)債（應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款），則金地短期有息負(fù)債額將達(dá)到906.71億元。

同期金地的貨幣資金則只有648.1億元，勉強(qiáng)能夠覆蓋511.71億元的短期負(fù)債，若算上日常營(yíng)運(yùn)資金所需，金地的現(xiàn)金流恐怕并沒有那么寬裕。

圖片來源：東方財(cái)富

不過，從三道融資紅線來看，金地也算目前為數(shù)不多三道紅線全綠的房企。

此外，飽受詬病的少數(shù)股東權(quán)益根據(jù)金地2022年一季報(bào)顯示，該指標(biāo)較年初再度增長(zhǎng)11.2億元，占全部股東權(quán)益的比例也達(dá)到43%。

圖片來源：東方財(cái)富

同期歸屬少數(shù)股東的損益則只有3191萬元，與占比超4成的少數(shù)股東權(quán)益明顯不符，這也難怪市場(chǎng)對(duì)金地發(fā)出明股實(shí)債的質(zhì)疑。

圖片來源：東方財(cái)富

金地商置的新瓶

裝的仍是舊酒？

除了金地集團(tuán)日子不好過，旗下控股公司金地商置（00535·HK）近年來表現(xiàn)同樣不理想。

公開資料顯示，金地商置的前身為香港上市公司星獅地產(chǎn)，2012年金地董事長(zhǎng)凌克與高管們完成對(duì)星獅地產(chǎn)的股權(quán)收購，根據(jù)金地商置最新股權(quán)變動(dòng)數(shù)據(jù)，金地集團(tuán)截至5月25日，持有金地商置40.21%的股權(quán)。

金地商置目前主要負(fù)責(zé)金地集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、精致商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、精品住宅等多元物業(yè)的開發(fā)銷售、投資管理和服務(wù)運(yùn)營(yíng)。

但從金地商置業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，公司并未如預(yù)期以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主，其超9成營(yíng)收仍來自住宅性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)。

這也導(dǎo)致新瓶裝舊酒的金地商置，在地產(chǎn)寒冬中也未能幸免。

2021年金地商置實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入141.85億元，同比減少13.09%；

實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)40.14億元，同比減少7.81%。

圖片來源：東方財(cái)富

除了營(yíng)收表現(xiàn)不及預(yù)期，盈利質(zhì)量方面，金地商置2021年的毛利率降至20.33%，較2020年的毛利率幾乎腰斬。

圖片來源：東方財(cái)富

2013年以來，金地商置一直扮演著金地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的助推器角色。2021年，金地商置實(shí)現(xiàn)合約銷售總額784.54億元，占金地全年總銷售額的27%。

不過，盡管對(duì)外金地商置是以寫字樓、公寓等商業(yè)地產(chǎn)為主，但從其實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)來看，公司大部分業(yè)務(wù)仍聚焦在住宅開發(fā)，畢竟規(guī)模訴求下，還是住宅開發(fā)來的快。

這也意味著金地商置跟母公司金地集團(tuán)一樣，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)存在較高依賴度，這也就能解釋金地商置同比近乎腰斬的毛利率，以及營(yíng)收凈利增速雙雙負(fù)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

這樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，也讓金地有苦難言，本以為可以開辟一片新戰(zhàn)場(chǎng)，沒曾想到頭來仍退回原路。

如今對(duì)于金地最重要的，依舊是逃不開的盈利質(zhì)量。

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