出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

從今年3月份開始，一輪輪席卷全國(guó)的政策救市全面開啟，效果卻不盡如人意，當(dāng)救市的邊際效益開始衰減，房企終于等來了“大招”。

支持房地產(chǎn)的“三支箭”不僅力度大，落地速度也異乎尋常地快。尤其是第三只箭——恢復(fù)房企及涉房企業(yè)的股權(quán)融資功能，讓長(zhǎng)期在ICU躺著的房企們摘下了呼吸機(jī)。

“補(bǔ)血包”如期而至，不管是穩(wěn)健國(guó)央企還是出險(xiǎn)房企，都在試圖抓住這來之不易、轉(zhuǎn)瞬即逝的窗口期。

01

箭在弦上，不得不發(fā)

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，“第三支箭”出臺(tái)后的前8天，已有福星股份、世茂股份、華夏幸福、大名城、北新路橋、新湖中寶、天地源、華夏幸福、格力地產(chǎn)等12家房企發(fā)布配股、定增、發(fā)行股份購買資產(chǎn)及配套融資等公告。

圖/已公告擬再融資的事件匯總(截至12月5日)

在政策落地猛抓窗口期的房企，主要有三類：

第一類是以“萬科”為代表的優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、現(xiàn)金流充沛且未踩中任何一道紅線。因此，萬科再融資由深圳地鐵集團(tuán)提議，目的是積極把握政策機(jī)遇，進(jìn)一步改善資產(chǎn)負(fù)債表，為項(xiàng)目收并購、實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。

第二類是以“陸家嘴”為代表的的國(guó)央企，擁有強(qiáng)有力的信用背書，不只是單純做房地產(chǎn)開發(fā)，還有優(yōu)質(zhì)的租賃業(yè)務(wù)。因此，陸家嘴再融資目的是為了重組，優(yōu)化上市公司整體質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)國(guó)企改革的順利推進(jìn)。

第三類是以“華夏幸福”為代表的早期出險(xiǎn)房企，“出險(xiǎn)”時(shí)間已經(jīng)近兩年，也是債務(wù)違約大潮中首個(gè)提出全面化債方案的房企。業(yè)績(jī)虧損嚴(yán)重、償債壓力巨大，華夏幸福再融資目的最為純粹，就是“保交樓”。

地產(chǎn)三支箭的推出，具有強(qiáng)烈的時(shí)代意義。這不僅意味著塵封12年的再融資政策破冰，同時(shí)也降低了地產(chǎn)三道紅線的限制，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來說緩解了償債壓力，對(duì)于出險(xiǎn)房企來說有機(jī)會(huì)走出危機(jī)。

飯都喂到嘴邊了，不少房企也知道張張嘴。

華聯(lián)控股等涉房上市公司回應(yīng)投資者提問時(shí)表示，未來如有再融資相關(guān)事項(xiàng)，公司將會(huì)及時(shí)披露。華僑城A、財(cái)信發(fā)展、嘉凱城稱，會(huì)認(rèn)真研究地產(chǎn)類上市公司并購重組和融資相關(guān)政策。陽光股份、萊茵體育則表示已關(guān)注到證監(jiān)會(huì)近期的政策。保利發(fā)展、金地集團(tuán)等頭部房企也表示，不排除后續(xù)有相關(guān)動(dòng)作。

不過，從上市公司股東的角度出發(fā)，最擔(dān)心的問題莫過于到底誰買單。如果定增價(jià)格不合理或者再融資方案不妥當(dāng)，可能會(huì)造成二級(jí)市場(chǎng)投資者切身利益的損失。換句話，拯救房地產(chǎn)的重任，或許會(huì)落到千瘡百孔的A股股民身上。

02

再融資的不確定性

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“第三支箭”有風(fēng)險(xiǎn)分散等優(yōu)勢(shì)，可以最大程度擴(kuò)張房企融資能力。此次資本市場(chǎng)融資政策優(yōu)化，導(dǎo)向非常明確，其中，重組地產(chǎn)上市公司、推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)處置，或者推動(dòng)“保交樓”，是為了讓有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房企“軟著陸”，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型，并打造新的行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

政策逐漸松綁，也不意味著房企們馬上迎來久違的春天，按歷史經(jīng)驗(yàn)看，再融資從發(fā)布預(yù)案到完成上市耗時(shí)平均約為12個(gè)月。房企們?cè)诙ㄔ龉嫔弦蔡寡?，由于非公開發(fā)行股票方案尚未確定，該事項(xiàng)尚存在不確定性。

中信建投證券分析稱，股權(quán)融資還是具有一定風(fēng)險(xiǎn)性，一是針對(duì)滿足條件的房企，其股權(quán)再融資規(guī)?？赡苁鼙O(jiān)管機(jī)構(gòu)新規(guī)約束；二是可能因監(jiān)管審查流程的增加而推遲，影響房企的再融資資金使用效率；三是房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整，資金對(duì)房地產(chǎn)的偏好有所下降，可能導(dǎo)致想要再融資的房企募資出現(xiàn)一定困難。

隨著三支箭持續(xù)地?cái)[上臺(tái)面，房企生存戰(zhàn)的競(jìng)爭(zhēng)也來到了臨界點(diǎn)。

近兩年，整個(gè)地產(chǎn)圈“雷聲”不斷，危機(jī)也不斷向曾經(jīng)的頭部房企蔓延。部分規(guī)模房企因出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未入榜單或排名有大幅下滑，TOP100房企占中國(guó)整體銷售份額的集中趨勢(shì)有所下降。

暴雷房企不斷增加，土地市場(chǎng)的主力也從激進(jìn)民企轉(zhuǎn)移到了國(guó)央企和健康的頭部民企。截止11月末，年內(nèi)百強(qiáng)房企新增貨值中，有一半都集中于TOP10房企中，約27%新增貨值集中在11-30強(qiáng)房企。

這意味著強(qiáng)者恒強(qiáng)，目前的政策環(huán)境已跟過去大為不同，市場(chǎng)份額會(huì)更多讓渡給主流房企，行業(yè)大整合將是必經(jīng)的一幕。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：其一，受限于“三支箭”的融資政策，具備融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)央企和頭部民企更具發(fā)展的可能性，未出險(xiǎn)房企或有機(jī)會(huì)解決短期融資性現(xiàn)金流問題；其二，股權(quán)融資放開最終還是指向行業(yè)集中度提升，民營(yíng)企業(yè)的市占率或許會(huì)被一大批項(xiàng)目型、本地化的公司取代，尤其隨著暴雷房企在項(xiàng)目、股權(quán)層面收并購的推進(jìn)，行業(yè)新格局正在形成。

整合是一個(gè)行業(yè)走向成熟的標(biāo)志，這個(gè)過程中，伴隨著一些企業(yè)的消失、重生和崛起，或破產(chǎn)清算、或被收購、或偶被救起，正如房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前經(jīng)歷的這樣。