本文轉(zhuǎn)載自樓市黃大大（ID：HouseLeader），已獲授權(quán)。作者：瓜片

燕郊、嘉善、惠州、清遠(yuǎn)——有啥共同點(diǎn)？

環(huán)一線城市：四大巨坑。

樓市暖風(fēng)一吹，它們都“妖”起來(lái)了！

此前，廊坊全面放開(kāi)限購(gòu)，惠州首付兩成，“好消息”接連不斷。后臺(tái)立馬有人問(wèn)：燕郊房?jī)r(jià)跌成這樣了，現(xiàn)在可以買(mǎi)了嗎？

不能。

房?jī)r(jià)可不是蹺蹺板。別怪我沒(méi)提醒：這些城市，再也回不去了！

燕郊樓市，房?jī)r(jià)“腰斬”的代言人。

2014年，北京市準(zhǔn)備東遷通州，“北三縣”跟著沾光，房?jī)r(jià)一路飆升。

廊坊房?jī)r(jià)扶搖直上，3年多時(shí)間，從7000元/㎡躥升到2萬(wàn)/㎡。燕郊某樓盤(pán)，甚至賣(mài)到了4字頭。

“專(zhuān)家”開(kāi)始預(yù)測(cè)，燕郊房?jī)r(jià)未來(lái)能沖5萬(wàn)/平。

然而，事實(shí)證明這里的樓市，根本經(jīng)不起打擊。

2017年6月，一紙“最嚴(yán)限購(gòu)令”從天而降，燕郊迅速墜落，成了“全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅第一城”。

走在燕郊路上，到處都是虧錢(qián)的業(yè)主，跌幅50%起步。

有網(wǎng)友發(fā)帖說(shuō)，房?jī)r(jià)跌到心臟驟停，還在慶幸自己“還活著，沒(méi)去跳樓”。

一個(gè)業(yè)主選擇了斷供，被銀行起訴，最終不僅房貸要繼續(xù)還，還得多給20多萬(wàn)訴訟費(fèi)用。

曾經(jīng)房?jī)r(jià)是信仰，現(xiàn)在拋盤(pán)是奢望。

有人宣布房子“白送”，前提是接受“贈(zèng)送”的人，要替自己繼續(xù)還房貸。

按理說(shuō)，燕郊都慘成這樣了，為何一直不救市呢？這幾年，別的地方再歡騰，這里始終被死死按在地上。

因?yàn)楸本┨厥饬?，一旦有樓市過(guò)熱的苗頭，必須全面壓制。

大家這才明白，北京其實(shí)是燕郊最大的利空。

即便北京行情來(lái)了，傳導(dǎo)到燕郊也只能吃到“魚(yú)尾”，過(guò)不了多久，又是一波嚴(yán)厲調(diào)控。

這里雖能“望”京，但始終是河北啊。

環(huán)滬，本來(lái)沒(méi)有房地產(chǎn)。上海太貴了，也就有了房地產(chǎn)。

2015年，嘉善還是浙江省嘉興市下轄的一個(gè)縣，房?jī)r(jià)僅僅6000元/平出頭，“特價(jià)房”甚至只賣(mài)4800元/平。

隨著長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，高鐵到虹橋只有23分鐘的嘉善，轉(zhuǎn)眼間成了“環(huán)滬高鐵第一城”。

房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲，并在接下來(lái)的兩年間翻了倍。

單看漲幅，嘉善這些年簡(jiǎn)直是拳打杭州，腳踢上海，笑傲長(zhǎng)三角。雖然只是“環(huán)上?！?，房?jī)r(jià)卻直追青浦、金山這些“真上?！?。

2019年，嘉善多個(gè)在售新盤(pán)單價(jià)突破2字頭，有人立馬喊出了“沖擊3萬(wàn)”的口號(hào)。

很難想象，在這樣一個(gè)三四線城市下轄的縣城，居然需要通過(guò)新房限價(jià)來(lái)防止樓市過(guò)熱。結(jié)果自然是防不住的。

綁車(chē)位是常規(guī)操作，一個(gè)不夠綁兩個(gè)，兩個(gè)不夠綁三個(gè)。

某項(xiàng)目備案價(jià)僅為9000元/平，但需要捆綁裝修和車(chē)位，實(shí)際售價(jià)卻可以達(dá)到1.6萬(wàn)/平。一套89平的房子，溢價(jià)高達(dá)50萬(wàn)。

不僅如此，溢價(jià)部分需要跟首付款一起交付，所以首付一下子從20多萬(wàn)漲到80多萬(wàn)。

同樣的首付水平，完全可以買(mǎi)成都長(zhǎng)沙這種強(qiáng)二線城市?？梢?jiàn)泡沫有多大。

風(fēng)口一過(guò)，只剩一地雞毛。當(dāng)初有多難買(mǎi)，現(xiàn)在就有多難賣(mài)。

今年上半年，嘉善僅僅賣(mài)掉了1650套二手房，同比暴跌70%，平均每個(gè)月賣(mài)275套。貝殼放盤(pán)的二手房已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)套，估計(jì)能賣(mài)3年。

豆瓣上有個(gè)小范圍的滬漂剛需首套房選項(xiàng)。參與投票的437人里，選擇環(huán)滬住宅的只有10%，甚至還拼不過(guò)蘇州郊區(qū)小戶(hù)型住宅和老家學(xué)區(qū)房。

與上海融合，大概率也是嘉善的一場(chǎng)單相思。傳說(shuō)中的“雙地鐵”遲遲不見(jiàn)蹤影，很多上海人，甚至不知道嘉善在哪里。

一體化的幻想，化了個(gè)寂寞。

惠州，同樣是無(wú)數(shù)買(mǎi)房人的噩夢(mèng)。

最近因?yàn)楹＞胺康砂撞藘r(jià)，喜提熱搜。

法拍成交價(jià)65.5萬(wàn)，單價(jià)4294元/平。相當(dāng)于原價(jià)的1.66折，真的替業(yè)主感到窒息。

有位大姐2017年花1.5萬(wàn)/平買(mǎi)了大亞灣海景房，每個(gè)月房貸5800多元。如今同小區(qū)二手放盤(pán)價(jià)低至7700元/平，跌去了一半。

深圳年輕人喜歡互相調(diào)侃：“來(lái)了就是惠州人”，但到今天，愿意去惠州買(mǎi)房的沒(méi)幾個(gè)了。

全國(guó)各地蜂擁而來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力，硬生生把惠州買(mǎi)成了大灣區(qū)新房成交榜前三，但也留下了天量的二手房庫(kù)存。

2021年，惠州賣(mài)掉了10萬(wàn)多套新房，差不多是深圳的兩倍。

早幾年深圳客的熱捧，讓惠州漸漸忘記自己三四線城市的身份，房?jī)r(jià)開(kāi)始飄了，從5000元/平漲到了1.5萬(wàn)/平。

但是，惠州本地購(gòu)買(mǎi)力并不足以支撐龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。漲或者跌，從來(lái)都是看深圳的臉色。

當(dāng)深圳被調(diào)控大錘掄到谷底，惠州樓市隨即進(jìn)入長(zhǎng)長(zhǎng)的寒冬。

深圳泡沫擠一擠，從15萬(wàn)變成12萬(wàn)?；葜菖菽瓟D一擠，連1萬(wàn)/平都沒(méi)了。

深圳房?jī)r(jià)觸底了，惠州房?jī)r(jià)的底部，暫時(shí)還不知道在哪。

同樣被“一體化”的美夢(mèng)迷倒的，還有廣州北邊的清遠(yuǎn)。

一邊喊著口號(hào)，一邊對(duì)樓市產(chǎn)生了不該有的期待。

2015年，清遠(yuǎn)房?jī)r(jià)均價(jià)還只有3000元，到2018年已經(jīng)超過(guò)了8000元/平。月均收入只有兩三千的城市，已經(jīng)有了單價(jià)五位數(shù)的房子。

夢(mèng)，很快就醒了。

讓人窒息的行情到來(lái)。2018年房?jī)r(jià)觸頂之后，清遠(yuǎn)每一年的房?jī)r(jià)，都在往下跌……

臨廣的清城區(qū)，是清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)天花板。

原價(jià)1萬(wàn)/平的省級(jí)學(xué)校學(xué)區(qū)房，去年甚至出現(xiàn)了3000/平的特價(jià)房。普通房源也降了差不多50%。

據(jù)我所知，很多廣州人當(dāng)初買(mǎi)清遠(yuǎn)，是相信廣清一體化深入發(fā)展之后，廣清能像廣佛一樣實(shí)現(xiàn)雙城通勤。

清遠(yuǎn)到廣州CBD珠江新城，大約100公里，開(kāi)車(chē)一個(gè)半小時(shí)起步。

每天早上在清遠(yuǎn)的小區(qū)門(mén)口等樓巴時(shí)，他們總會(huì)想起自己當(dāng)初在售樓處簽約的那個(gè)下午，腦子里到底進(jìn)了多少水。

這些年，廣州人在買(mǎi)房路上踩了太多坑。無(wú)論是天量供應(yīng)的增城，還是永遠(yuǎn)缺人的南沙，盡管漲不動(dòng)也賣(mài)不掉，好歹房本上寫(xiě)的是廣州。

廣清一體化是不假，但行政區(qū)劃上廣州是廣州，清遠(yuǎn)是清遠(yuǎn)，找誰(shuí)說(shuō)理去？

那種苦，沒(méi)法說(shuō)。

眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。

神奇的是，總有人幻想著，這樓還能重新蓋起來(lái)。殊不知，樓市早已不是當(dāng)初那個(gè)樓市。

過(guò)去這兩年，真正上漲的只有一二線城市的核心地段，郊區(qū)不行，更遠(yuǎn)的睡城更是無(wú)力回天。

所以，沖5萬(wàn)的燕郊，沖3萬(wàn)的嘉善，沖2萬(wàn)的惠州和清遠(yuǎn)，全都涼了。

無(wú)數(shù)投資客陷入“怪圈”，降價(jià)—賣(mài)不掉—再降價(jià)—依舊賣(mài)不掉—繼續(xù)降價(jià)……

這種惡性循環(huán)，除了普漲，沒(méi)有解藥。

然而，閉著眼睛房?jī)r(jià)普漲的年代，真的一去不復(fù)返了！

在一線城市，以市中心為原點(diǎn)，距離每增加3公里，覆蓋面積就增加28平方公里，樓盤(pán)數(shù)量增加幾十個(gè)。

這是一個(gè)面積急速擴(kuò)大的圓，越往外走，樓盤(pán)數(shù)量暴增，流動(dòng)性也急劇下降。

環(huán)一線城市，距離一線城市中心往往超過(guò)了50公里，甚至近百公里。親生的娃都還沒(méi)喝幾口湯呢，遠(yuǎn)房親戚就想著吃肉了？

想得太美了。

一線城市買(mǎi)不起，或者沒(méi)資格，那就退而求其次，買(mǎi)個(gè)環(huán)京、環(huán)滬、臨廣、臨深。這是一個(gè)巨大的誤區(qū)。

漲不動(dòng)是一方面，沒(méi)有流動(dòng)性才是最可怕的。

得有多少投資客，才能把這么深的巨坑填平？

◎本文作者 | 瓜片