希臘政府2013年出臺了被稱為“黃金簽證”的投資促進(jìn)政策。按該政策規(guī)定，只要在希臘購買房地產(chǎn)25萬歐元以上，投資者及其家屬，一家三代都可獲得包括希臘在內(nèi)，申根26國的永久居留許可。

如今，世紀(jì)大疫情阻隔了中國投資者的希臘商考路。這些年希臘發(fā)生了哪些變化？房子升值了多少？希臘哪些區(qū)域投資錢景更好？孩子赴希臘念高中，回國參加華僑生聯(lián)考，可不可行？眼下在國內(nèi)訂房，辦希臘移民，該怎么操作？中創(chuàng)僑智辦希臘移民優(yōu)勢在哪？具體流程和費用如何？

一、希臘買房，選首都雅典好，還是選幾個度假島嶼好？

首先我們來了解一下希臘共和國概況，希臘位于歐洲巴爾干半島最南端，北與阿爾巴尼亞、北馬其頓、保加利亞相鄰，東與土耳其接壤（注意：愛琴海上幾乎所有島嶼都屬于希臘，土耳其光有海岸線，幾乎沒有領(lǐng)海），西隔愛奧尼亞海與意大利相望，南臨地中海，與非洲的埃及相望。

首都雅典，位于希臘陸域部分中東部，西與古跡眾多的伯羅奔尼撒半島相鄰，奧林匹克運動發(fā)源地奧林匹亞，邁錫尼古代遺跡、斯巴達(dá)城邦都在伯羅奔尼撒半島上；東面和南面散落著無數(shù)的愛琴海度假島嶼。每屆奧運會的圣火采集儀式都采自希臘奧林匹亞。以菲拉的藍(lán)白教堂和伊亞的最美日落著稱的圣托里尼島，以及以風(fēng)車島著稱的米克諾斯島，是中國游客最常光臨的愛琴?！半p島”，近年來，到這里拍婚紗和度蜜月的游客絡(luò)繹不絕。

希臘最大島嶼克里特島，相當(dāng)于希臘的“海南島”，面積8336平方公里（與地中海島國，同樣以希臘語為母語的塞浦路斯差不多大），人口60萬（與崇明島人口相仿），是希臘乃至整個西方文明的發(fā)祥地?？死锾貚u是哪個以歐美游客居多。首府伊拉克利翁是希臘第三大城市（相當(dāng)于?？冢?，島西部的干尼亞是島上最重要的旅游城市（相當(dāng)于三亞），擁有離地中海僅10公里，海拔2453米的白山（冬天可以滑雪）、歐洲最長的峽谷撒瑪利亞峽、以及粉紅沙灘等勝景。干尼亞的一線海景公寓，二房總價30萬歐元起。伊拉克利翁和干尼亞都有國際機(jī)場，夏季有直飛歐洲各大城市的定期航班。總體而言，國人較少涉足希臘離島的原因主要有：

1、價格過高

目前除克里特島干尼亞有總價30萬歐元的一線海景房外，其他希臘島嶼上多以獨立泳池的大面積度假別墅為主，總價逾百萬歐元。

2、距離太遠(yuǎn)

疫情前，除北京有每周三班國航直飛雅典外，國內(nèi)其余城市飛雅典，多選乘俄航、卡航、阿航，在莫斯科、多哈或迪拜、阿布扎比轉(zhuǎn)機(jī)，轉(zhuǎn)一次機(jī)單趟飛雅典至少需要16-17個小時。若要去往離島，還要在雅典轉(zhuǎn)一次機(jī)，再多耗費千元以上人民幣的希臘國內(nèi)段機(jī)票，太費周折。而歐洲各大城市在旅游旺季都有直飛希臘各島嶼的航班，飛行距離2-4小時之間，就像從中國各大城市都能直飛泰國普吉島、印尼巴厘島的航線一樣。因此島上房源以歐洲買家為主。

3、租金收益率較低

希臘離島淡旺季分明，圣托里尼島每年12-2月，克里特島每年11-3月，分別有3-5個月的時間，是島上酒店、度假村、民宿、餐館、酒吧90%以上都歇業(yè)的空窗期，海上游樂活動也全部停止，這段時間往返島上的交通工具只有班次很少的飛機(jī)或慢船，快艇也全都停航。因此，島上房產(chǎn)的出租管理難度大，租金回報率相比首都雅典要低在0.5-1%左右。

二、三面環(huán)山、一面向海、北高南低，地區(qū)分布特點

首都雅典的房子，兼具身份功能（貼近25萬歐最低門檻買最劃算）、旅居功能（雅典南部大灣區(qū)各板塊離海都很近）、投資功能（享“一帶一路”比港和“歐洲的拉斯維加斯”埃利尼科的發(fā)展紅利）、教育功能（進(jìn)可攻歐美名校，退可守華僑生聯(lián)考，希臘6大國際學(xué)校都集中在雅典）。因此，希臘買房移民，我們首推的還是雅典。

希臘全國分13個大區(qū)51個州。首都雅典在阿提卡大區(qū)的阿提卡州（阿提卡大區(qū)只設(shè)立了阿提卡1個州）。狹義的“雅典直轄市”，即以雅典衛(wèi)城為圓心，半徑只有4公里的Athes Center（雅典市中心），面積只有39平方公里，人口75萬。廣義的“雅典都市圈”，即整個阿提卡州（首都圈）面積3808平方公里，人口380萬（約占全國人口的35%）。

雅典周邊的比雷埃夫斯、埃利尼科、格利法達(dá)、基菲夏，其實都是阿提卡州下面，與雅典市平級的“市”。如果把阿提卡州比作河北省，那么，雅典市好比北京市，比雷埃夫斯市（比港）好比天津市，埃利尼科好比雄安新區(qū)，格利法達(dá)好比“夏都”北戴河，基菲夏好比承德“避暑山莊”。

雅典都市圈，三面環(huán)山（西、北、東面都是山），一面向海（南面是雅典大灣區(qū)），雅典盆地的地勢也是北高南低，就似一雙高跟鞋，“腳尖”帕拉約法里羅伸向南海，腳后跟則在北山半山腰的基菲夏。這個地形，像極了國內(nèi)知名海濱城市青島。

3雅典樓市“三個世界”劃分

犀利的雅典各區(qū)置業(yè)策略

雅典樓市的“第一世界”，位于埃利尼科“賭城”以南的Riviera蔚藍(lán)海岸區(qū)域，包括格利法達(dá)、武拉、沃里亞格梅尼、瓦里4個濱海新市鎮(zhèn)。這里背山面海，是雅典最新潮的富人區(qū)，格利法達(dá)，有“希臘的芭提雅”之稱，類似于三亞的亞龍灣，而沃里亞格梅尼半島和瓦里的十里銀灘，則類似于三亞的海棠灣和陵水的清水灣。

這里有沃里亞格梅尼天然溫泉湖、格利法達(dá)高爾夫球場、游艇俱樂部、超豪華酒店群（如：四季酒店）、新潮的濱海酒吧、餐廳、時尚名店街，以及低密度，大多為一層一戶的豪宅。

埃利尼科，在2004年雅典奧運會前，是雅典舊機(jī)場所在地。2003年機(jī)場搬遷后廢棄，于是這塊7.8平方公里的土地，就成了上海江灣機(jī)場（今新江灣城）、南京大校場（今南部新城）、鄭州燕莊機(jī)場（今鄭東新區(qū)CBD）一樣不可多得的，可以重新規(guī)劃、整體開發(fā)的歐洲首都央?yún)^(qū)的風(fēng)水寶地。

該項目定位為歐洲最大的大都會綜合體，包括歐洲版“拉斯維加斯”休閑娛樂勝地、國際游艇碼頭區(qū)、現(xiàn)代化商業(yè)辦公區(qū)、高端購物體驗區(qū)、國際教育用地、高爾夫球場、大都會公園、高端濱海住宅區(qū)等，于2021年7月正式啟動，堪稱南歐未來30年最具投資價值地！該板塊地價2021年7月相比2018年7月，短短三年間，上漲了80%。

2021年，在埃利尼科濱海區(qū)域，出現(xiàn)了雅典幾十年未遇的純新房項目，也是全歐洲最高的濱海豪宅項目Marina Tower,售價7500-26200歐元(最高單價約20.9萬元人民幣/㎡），堪稱雅典的“湯臣一品”3個月即全面售罄！

埃利尼科往南，越南房價越貴，一套60-80㎡的二房，格利法達(dá)均價超過40萬歐，武拉、沃里亞格梅尼半島均價則超過50萬歐。

雅典樓市的“第二世界”，介于埃利尼科“賭城”以北、比港-雅典-塞薩洛尼基鐵路以東的雅典主城區(qū)范圍。由南向北，大體可分為雅典大灣區(qū)、中心南新貴區(qū)、雅典市中心區(qū)、中心北中產(chǎn)區(qū)、北部富人區(qū)5個分區(qū)。

最南面的雅典大灣區(qū)，筆者推薦的買房區(qū)域是法里羅、阿里莫斯、埃利尼科這3個區(qū)，這里匯聚了雅典最大的2個漁人碼頭和未來的“歐洲拉斯維加斯”埃利尼科賭城，一套60-80㎡的二房，均價都已經(jīng)30+萬歐了。

中心南新貴區(qū)，包括卡里地亞、新斯米爾尼、達(dá)夫尼、圣迪米特里奧這4個“盆地區(qū)”，以及伊利奧普利、阿吉魯波利這2個“半山區(qū)”?！芭璧貐^(qū)”路網(wǎng)稠密，交通便利，“半山區(qū)”則背山望海，居高臨下，不少頂樓的房子既可遠(yuǎn)眺衛(wèi)城，又可俯瞰2-5公里外的大海。

大灣區(qū)3個區(qū)+中心南新貴區(qū)6個區(qū)，以下統(tǒng)稱“南9區(qū)”?？傮w上，“南9區(qū)”都處在衛(wèi)城、比港和賭城“三個中心”“三條連線”（R1、輕軌、R2）之間，“南9區(qū)”任意一點到雅典的“三大中心”，即游客中心雅典衛(wèi)城&憲法廣場（好比粵港澳大灣區(qū)的廣州），航運中心比港（好比粵港澳大灣區(qū)的香港）和休閑度假中心埃利尼科賭城（好比粵港澳大灣區(qū)的澳門），無論自駕車，還是搭乘地鐵、輕軌或巴士，皆可在15分鐘左右抵達(dá)，是雅典都市圈范圍內(nèi)區(qū)位條件最好的區(qū)域?！澳?區(qū)”一套60-80㎡二房均價基本上在26-35萬歐之間，貼近25萬歐拿綠卡的最低門檻，堪稱雅典都市圈范圍內(nèi)最大的一塊價值洼地。

雅典樓市的“第三世界”，位于比港-雅典-塞薩洛尼基鐵路以西，低矮平房、人種混雜的“鐵西”貧民窟區(qū)域。從雅典地鐵站點的分布就能看出，鐵西區(qū)的弱勢，僅有2號線北端4站和3號線西端3站伸向“鐵西”。這里的房子低至幾萬歐元一套，但是房價再低，筆者也不建議大家買到“第三世界”去。這種既無升值潛力，又無租金保證的區(qū)域，中創(chuàng)僑智是絕對不碰的！

盡管俄烏戰(zhàn)爭給更廣泛的市場環(huán)境帶來壓力，但高通脹和外國買家對希臘房地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求，預(yù)計將使希臘房價在2022年保持兩位數(shù)的高增長速度。希臘房地產(chǎn)市場是在地中海地區(qū)表現(xiàn)最好的，因為租金與房產(chǎn)上漲的價格保持同步。據(jù)官方報告稱，Mykonos（希臘）以7.4%的回報率位居地中海地區(qū)收益率榜首，而Nice（法國） 和Marbella（西班牙）的回報率分別為4.3%和4.2%。Paros（希臘）以7.1%的收益率排名第二，Santorini（希臘）排名第三（6.3%）。

尤其是目前（2022年），歐元兌人民幣匯率處在近6年來的新低，相比2020年7月最高時的1：8.32，目前1:6.99的匯率，直降15%，相當(dāng)于房價打了85折！

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