房產(chǎn)底層邏輯| 沒有不能買的房子，只有不能買的價(jià)格！
最近有粉絲問到：
樓梯房8樓（最高9樓)，賣的價(jià)格比較低，能做0首付，這種以后會(huì)不會(huì)很難再賣？我想買來想出租，主要是有公積金15萬左右想把里面的錢拿出來用，裝修還算行，不知道樓梯房8樓會(huì)不會(huì)很難出租。請(qǐng)指點(diǎn)一下這樣的房源買得過嗎？
沒電梯的八樓不會(huì)很難出租
因?yàn)闃菍訌膩矶加绊懖涣顺鲎饴?/p>
只要裝修棒棒噠，哪怕你是沒電梯的八樓也能租得比樓下貴！
因?yàn)樽夥孔拥娜酥饕唇煌ǖ谋憷潭群脱b修新舊，別的不看。
但自住客人就不一樣了
裝修不裝修的無所謂，反正最終都要砸掉的，樓層要緊，沒電梯的高區(qū)沒人爬得動(dòng)，所以你這房子，將來不難出租，但會(huì)很難賣。
這類頂復(fù)老破大的目標(biāo)客群是個(gè)悖論
不怕爬樓梯的年輕人
他們不需要大戶型
需要大戶型的普遍為二胎家庭或四世同堂
老人小孩爬不動(dòng)樓梯
那么你的六樓復(fù)七樓乃至復(fù)到八樓的老破大，究竟賣給誰去呢？
不過，本文的主旨并非抨擊沒電梯的頂樓，這種老生常談的話題十幾年前就寫過了。今天來具體精算“有大面積贈(zèng)送的硬傷房應(yīng)該如何準(zhǔn)確估值？”
所有的商品，只要它便宜到足夠的程度，也是可以投資買入的，歐神買上?？党堑牡讟菑?fù)式曾廣被詬病，地上面積65平方地下室面積200平方的變態(tài)房子他都買？
哈哈，因?yàn)楸阋税。?/strong>
足夠便宜啊！
人是市場價(jià)6折買入的
沒有不能買的房子
只有不能買的價(jià)格
一般來說，計(jì)入產(chǎn)證的類似贈(zèng)送面積的這部分面積，我們可以計(jì)為5-7折市場價(jià)。比如上產(chǎn)證的閣樓、上產(chǎn)證的地下室等，這些面積雖然計(jì)入產(chǎn)證，但是你當(dāng)正常市場價(jià)售賣是沒人要的，必須打折，一般這部分面積打5-7折市場價(jià)。
不計(jì)入產(chǎn)證的贈(zèng)送面積，一般是3-5折市場價(jià)來計(jì)算的。
我來實(shí)際舉個(gè)例子。
假設(shè)小區(qū)均價(jià)1萬，送的層高高于2.2米的閣樓10平方（計(jì)入產(chǎn)證面積的），則這部分計(jì)為7萬，送的層高低于2.2米的閣樓10平方（不計(jì)入產(chǎn)證面積的），則這部分計(jì)為3-5萬，別看使用體驗(yàn)差不多，但有沒有被寫入產(chǎn)證區(qū)別很大。此外，帶電梯的頂樓復(fù)式贈(zèng)送面積的估值要比無電梯的頂樓復(fù)式要高，有時(shí)候甚至有溢價(jià)。
地下室由于使用體驗(yàn)比閣樓更差，價(jià)格比閣樓更低，哪怕計(jì)入產(chǎn)證的，大部分情況下也只有5成市場價(jià)的估值；不計(jì)入產(chǎn)證的大概只有3成市場價(jià)；
一樓小花園，計(jì)費(fèi)方式類似，以此類推，用這種模型計(jì)算出來的售價(jià)才是合理掛牌價(jià)，而不僅僅是小區(qū)單價(jià)乘以面積。
有大規(guī)模贈(zèng)送面積的硬傷房你如果用小區(qū)單價(jià)乘以面積去計(jì)算總價(jià)，注定掛高無人問津。
