作者：陳淮中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授（來源：綜合自新浪財(cái)經(jīng)、睿見Economy等）

陳淮：并非所有人都適合買房子

8月8日上午，在2023博鰲房地產(chǎn)論壇的全體大會(huì)上，中國(guó)社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮以“前所未有的大變局，變?cè)谀睦锪耍俊睘橹黝}開講。

中國(guó)社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮批駁“盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅”的觀點(diǎn)，“你是跟消費(fèi)信心不足成心過不去是吧？”

陳淮強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前穩(wěn)住信心，擴(kuò)大消費(fèi)非常重要。“這會(huì)兒咱要加稅，教科書上有這么寫的嗎？”

談及日本出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫，陳淮指出四個(gè)原因：一是人口過度向大城市集中；二是日本產(chǎn)業(yè)升級(jí)都立足于引進(jìn)、消化、吸收，沒有多少自主創(chuàng)新，到了90年代，日本的技術(shù)發(fā)展全面失速；三是政治家急功近利，過度擴(kuò)張吹大了需求；四是政策搖擺不定，為了應(yīng)對(duì)老齡化加稅，而加稅是和擴(kuò)大消費(fèi)對(duì)抗的，以致擴(kuò)大內(nèi)需的勢(shì)頭一下被打到負(fù)增長(zhǎng)，以后又反復(fù)調(diào)整。

“日本的教訓(xùn)，你們學(xué)到哪里了？一點(diǎn)沒學(xué)過，就在那里胡說八道”，陳淮說。

中國(guó)社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮表示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的前景光輝燦爛。

陳淮指出，房地產(chǎn)業(yè)毫無疑問仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，只要我國(guó)人口按照工業(yè)化的客觀規(guī)律客觀規(guī)律、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，不斷地向城市集聚和集中，就一定需要在城鎮(zhèn)更多、更好、更快地蓋房子。

陳淮總結(jié)了四點(diǎn)原因：一是從大多數(shù)人住鄉(xiāng)下到大多數(shù)人住城里的趨勢(shì)不會(huì)改變。二是社會(huì)利益訴求從收入增長(zhǎng)到私人財(cái)富累積的趨勢(shì)不會(huì)改變，“今天老百姓買房的潛在動(dòng)機(jī)就是希望成為有產(chǎn)者”。三是對(duì)美好生活的需求從衣食有余向居住條件改善的趨勢(shì)不會(huì)改變。四是從單純付出和寄希望于未來到追求現(xiàn)世幸福的趨勢(shì)不會(huì)改變。

“讓人們既要顧長(zhǎng)遠(yuǎn)、顧下世，又要這輩子活得好一點(diǎn)，這個(gè)價(jià)值取向成為社會(huì)共同取向，我們的房地產(chǎn)業(yè)有希望還是沒希望，你自己想”，陳淮說。

會(huì)上，中國(guó)社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮與浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，德信中國(guó)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事胡一平對(duì)于房地產(chǎn)政策發(fā)生爭(zhēng)論。

在陳淮看來，房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)指望政策、指望吃藥就能救命，就能保證有前途。他強(qiáng)調(diào)，“吃藥”只是糾正短期內(nèi)的失衡，“吃藥吃太多了只能把人吃死，絕對(duì)吃不好，一定是靠你天生的基因，靠你后天的鍛煉，靠你的奮發(fā)努力和勵(lì)志，不要指望有什么政策一劍封喉，打遍天下無敵手的政策是沒有的，政策永遠(yuǎn)是解決短期失衡”。

而胡一平則認(rèn)為，由于目前消費(fèi)不足，迫切需要出臺(tái)一些政策，把房地產(chǎn)消費(fèi)帶起來，讓人們有購房的首付。他建議，剛需首套首付可以降到10%，基準(zhǔn)利率打85折，“我認(rèn)為這對(duì)市場(chǎng)需求是有好處的”。

對(duì)于胡一平降低首付比例的建議，陳淮則反駁稱，首付降到10%甚至不要首付，肯定會(huì)促進(jìn)開發(fā)商的銷售，但開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)少了，將來累積的還不上貸的風(fēng)險(xiǎn)則需要社會(huì)、政府和個(gè)人承擔(dān)。

“不管什么政策，吃什么藥，開發(fā)商站在自己的立場(chǎng)都會(huì)想要出政策，吃點(diǎn)藥”，陳淮吐槽說，“如果進(jìn)口藥多少錢打下去你還是會(huì)死，那就死了算了，早點(diǎn)止損”。

他強(qiáng)調(diào)，并非所有人都適合買房子，只有那些具備資產(chǎn)累積能力的人才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)象。“如果吃穿占到工資收入的80%左右，這樣的人是不具備買房能力的，不買房是鼓勵(lì)他們不承擔(dān)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)”，陳淮解釋稱。

對(duì)于陳淮擔(dān)心的還貸風(fēng)險(xiǎn)，胡一平在回應(yīng)時(shí)強(qiáng)調(diào)，目光不能指聚焦于商品房，保障性住房同樣關(guān)鍵。他認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來可能會(huì)變成532，或者433的模式。

“532”是指50%是商品房，完全不限價(jià)、不限購，由市場(chǎng)來決定，對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)比較困難的人群，國(guó)家會(huì)提供保障性住房，政府要把價(jià)格限制住。另外一些買不起保障性住房的人，政府應(yīng)提供保障性的租賃用房，占到20%。這樣社會(huì)就會(huì)非常穩(wěn)定，每個(gè)人都能找到自己的房子。

對(duì)于胡一平的分析，陳淮仍然不以為然，他直言，沒有532或者433這樣一個(gè)固定的、穩(wěn)定的、理想的“祖?zhèn)髅胤健钡哪Ｊ?，“不存在這樣的比例，這是一個(gè)不斷累積的過程”。

陳淮強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，絕對(duì)不是通過政策規(guī)劃，“讓50%的人買房，30%的人住保障房，20%的人住租賃住房”這樣的模式，而是一個(gè)漸進(jìn)累積的過程，最終達(dá)到合理的水平。