文：云閑

帶領(lǐng)萬達集團度過了艱難的去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型期，運籌帷幄降低負債……即將邁入古稀之年的王健林，還為萬達集團的未來拼搏在一線。

距離他首次對外公開66歲退休的規(guī)劃，已遠去數(shù)年。退休之前，萬達商管的IPO也成為他最大的心病。

商管核心業(yè)務(wù)IPO之難

早在2019年1月舉辦的萬達集團2018年工作總結(jié)大會中，王健林明確表示：“萬達商管是萬達的核心企業(yè)，我什么企業(yè)都能丟，這個不能丟”。被寄予厚望的核心資產(chǎn)，卻在接下來的IPO之路上屢屢受挫。

由于A股房企上市之路基本被卡死，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為商管上市的唯一選擇。

經(jīng)歷了一系列“揮淚甩賣”，終于在2019年底，萬達商管完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，全部交由新成立的萬達地產(chǎn)集團負責(zé)，成為真正意義上的商業(yè)運營管理企業(yè)。?

為了重回資本市場之路更加順暢，還將重資產(chǎn)項目及其他非商管業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)移至母公司，成立了純輕資產(chǎn)商管平臺——珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“珠海萬達”），正式向港交所發(fā)起沖刺。

看似做好了萬全準(zhǔn)備的萬達商管，IPO之路仍然不及預(yù)期。

同一天的“悲喜交加”?

6月28日，證監(jiān)會對外公布了大連萬達商管國內(nèi)發(fā)行債券中止注冊程序的通知。據(jù)悉，該次小公募是大連萬達商管2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行的公司債券，擬發(fā)行規(guī)模60億元，主承銷商為國泰君安和開源證券。據(jù)悉，此次中止發(fā)債是萬達商管主動回撤，有消息顯示或是因為市況不達預(yù)期所致。

值得一提的是，此次被中止的主體是大連萬達商管，也是正在沖刺港股的珠海萬達的控股股東。

好消息是，在同一天，珠海萬達再度向港交所提交IPO招股書。這是一年半之內(nèi)第四次向港交所遞交上市申請，前三次分別在2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日；直至2023年4月25日，珠海萬達的第三份招股書失效。雖然前景不明，但萬達商管仍在積極推進IPO事宜。

有分析人士認(rèn)為，中止發(fā)債，短期對公司流動性不會有明顯影響，但為近期負面纏身的萬達資金鏈仍舊帶來考驗。如果珠海萬達能夠成功上市，將會拓展融資渠道，提高償債能力。

根據(jù)大連萬達商管發(fā)布的一季度財報顯示，截至2023年一季度，大連萬達商管短期借款為68.04億元，同比增長1450％，一年內(nèi)到期的非流動負債為730.37億元，同比增長338％，合計負債近800億元，而貨幣資金為304.67億元，無法覆蓋短期債務(wù)。

留給王健林和萬達的時間不多了

對于王健林和萬達而言，萬達商管的上市并非可有可無，其肩負著巨額股份回購及到期債務(wù)的雙重壓力。

2018年，萬達商業(yè)引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)4家戰(zhàn)投，合計投資340億元入股；赴港上市前夕，萬達全資子公司珠海萬贏先后與部分境內(nèi)外投資者簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其持有的珠海商管21.17%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給碧桂園、中信資本、螞蟻集團、騰訊、PAG太盟投資集團等多家投資者，共計融資金額約60億美元。

據(jù)2021年首次提交的招股書顯示，珠海萬達和前述投資者簽署了有關(guān)上市進程的承諾。如果在2023年底前未能完成上市工作，萬達商管有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購股份。同時也提出利潤要求，如未達成，大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補償。

根據(jù)媒體報道的相關(guān)機構(gòu)測算結(jié)果，不考慮預(yù)提所得稅和股息，萬達一方的潛在回購支出規(guī)模達440億元。

最后5個月，王健林能否順利退休，萬達商管赴港IPO勢必背水一戰(zhàn)。在此之前，珠海萬達還需要完成證監(jiān)會要求的上市備案補充材料，通過聆訊。

時間真的不多了。

萬達18年的艱難上市路

2005年

香港REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）上市大門開啟，萬達與澳大利亞麥格理銀行約定合資成立商業(yè)管理公司，將萬達9家商業(yè)廣場打包到境外發(fā)行REITs，當(dāng)年年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過。

2006年7月

有關(guān)部委發(fā)布嚴(yán)格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)的“171號文件”，萬達REITs計劃被迫擱淺。

2007年

王健林計劃讓萬達在A股上市，隨后展開一系列的前期準(zhǔn)備工作。

2010年

證監(jiān)會受理了萬達申請，隨之而來的樓市調(diào)控，使得萬達上市再度擱淺。

2014年12月23日

萬達商業(yè)登陸港交所，并成為當(dāng)年港交所最大IPO。當(dāng)時的資產(chǎn)包中，包含大量商業(yè)、住宅等重資產(chǎn)項目。

2015年9月

萬達商業(yè)啟動內(nèi)地IPO程序，向證監(jiān)會報送了招股書。當(dāng)時萬達商業(yè)擬上市的資產(chǎn)以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）和文旅項目三類為主，房地產(chǎn)屬性濃厚。

2016年3月

萬達商業(yè)從港交所退市私有化，同時推動萬達商業(yè)國內(nèi)A股上市。

2021年10月

珠海萬達作為萬達旗下純輕資產(chǎn)商管平臺，向港交所發(fā)起沖擊，首次遞交IPO招股書。

2023年3月

大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商業(yè)”）發(fā)布通告稱，基于對自身戰(zhàn)略的研判，決定對本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市，因此決定撤回萬達商業(yè)A股IPO申請。至此，萬達商業(yè)A股IPO排隊已超過5年。

2023年6月28日

珠海萬達第四次向港交所提交IPO招股書。