提示：本案為房屋買賣合同糾紛，原告作為自然人個人購買了開發(fā)商某房屋，已經(jīng)支付了全部款項，后來發(fā)現(xiàn)該房屋連同土地所有權(quán)已經(jīng)在雙方交易之前已經(jīng)被開發(fā)商抵押給其它公司，依據(jù)《民法典》規(guī)定：未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人無權(quán)處分抵押財產(chǎn)。這就意味著可能房屋買賣可能最終無法履行。然而，本案支持了購房者的請求，法院認為理由主要在：本案中，1長城公司與山水公司建立監(jiān)管賬戶接收購房款的行為意味著長城公司知曉并認可房屋所有權(quán)會在購房人與出售者之間的變動和流轉(zhuǎn)。2從保護交易安全的角度，若原告在已經(jīng)支付全部購房款的情況下，仍不能取得房屋的所有權(quán)，有損于其對于交易安全的信賴利益。從交易成本支出的角度，相對于購房人，抵押權(quán)人具有較為優(yōu)勢的地位和資源以實現(xiàn)其抵押權(quán)利。3結(jié)合本案事實背景，考慮原告作為普通消費者與作為專業(yè)信托機構(gòu)的長城公司在認知水平、風(fēng)險防范意識和能力等方面均存在較大的差異；在原告是善意且支付了全部對價的情況下，其期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于長城公司的抵押權(quán)獲得保護。

【原告唐某偉訴稱】：

2019年3月13日，原告與山水公司簽訂《購房意向協(xié)議書》，約定原告購買山水公司開發(fā)的涉案房屋。雙方對購房權(quán)利義務(wù)做了約定。原告依約于2019年3月8日至2019年3月13日期間向山水公司支付全部購房款27982177元。協(xié)議書簽訂后，經(jīng)房屋登記部門審查確認了原告有購房資格。后原告多次要求山水公司辦理網(wǎng)簽，簽署《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》事宜無結(jié)果。

最終，山水公司員工稱公司經(jīng)營狀況嚴重惡化，員工已大量離職，現(xiàn)已無人負責(zé)相關(guān)事宜。經(jīng)查山水公司現(xiàn)涉訴案件多達500余件，大部分涉及貸款、信托、借款違約，其債權(quán)人通過財產(chǎn)保全及執(zhí)行程序查封了大量購房人已支付全款但仍登記在山水公司名下的房產(chǎn)。原告購房是用于居住且名下沒有其他可用于居住的房產(chǎn)。鑒于原告已履行完畢己方義務(wù)，具備購房資格，以及山水公司的上述情形，已符合法定合同義務(wù)履行加速到期情形，為此原告特向貴院提起本案訴訟。綜上，請貴院查明事實，公正裁判，維護原告的合法權(quán)益。

原告向本院提出訴訟請求：1、判令長城公司立即注銷北京市朝陽區(qū)弘燕山水文園x房屋（以下簡稱涉案房屋）的抵押登記；2、判令山水公司立即向原告交付涉案房屋；3、判令山水公司立即協(xié)助原告辦理涉案房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記到原告名下，直至原告取得房屋產(chǎn)權(quán)登記證書。

【被告山水公司、長城公司辯稱】：

山水公司辯稱：山水公司配合交付涉案房屋及轉(zhuǎn)移登記以長城公司辦理完成注銷登記為條件，涉案房屋不具備提供基礎(chǔ)設(shè)施的條件。

長城公司述稱：長城公司無法確認原告是否支付購房款至山水公司，原告需提供明確的銀行流水。一、長城公司并非《購房意向協(xié)議書》的當事人，不應(yīng)當被列為本案被告。本案為商品房買賣合同糾紛，長城公司未與原告簽署《購房意向協(xié)議書》，并非協(xié)議當事人，不對原告承擔(dān)任何義務(wù)。根據(jù)合同相對性原則，原告無權(quán)將長城公司列為被告，無權(quán)要求長城公司承擔(dān)任何義務(wù)。
二、長城公司對涉案房屋享有抵押權(quán)，山水公司未清償全部債務(wù)，原告無權(quán)請求注銷抵押登記，且原告未提交支付全部房款的付款明細，僅提供收據(jù)，不能證明實際付款情況。在涉案房屋所在樓棟取得不動產(chǎn)登記之前，山水公司以其名下山水文園項目B區(qū)二段93728.37平方米的在建工程及全部土地為其在主合同項下債務(wù)的履行提供抵押擔(dān)保，長城公司為抵押權(quán)人，擔(dān)保的債權(quán)額為38億元，2016年11月9日辦理抵押登記。

2019年5月23日，山水公司將朝陽區(qū)弘燕山水文園19號樓的全部現(xiàn)房房產(chǎn)（包括涉案房屋）抵押給長城公司并辦理了抵押登記。因山水公司未依約支付款項，長城公司已向北京市第三中級人民法院申請強制執(zhí)行，案號為（2020）京03執(zhí)某11號。山水公司尚未償還全部欠款，原告無權(quán)要求長城公司注銷抵押登記。三、未經(jīng)長城公司同意，山水公司不得轉(zhuǎn)讓涉案房屋，亦不能辦理轉(zhuǎn)移登記?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。

《自然資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)[2021]54號）第三條第二款規(guī)定：“《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。”根據(jù)上述規(guī)定，長城公司為涉案房屋的抵押權(quán)人，在抵押期間未經(jīng)過長城公司的同意，山水公司不得轉(zhuǎn)讓涉案房屋，且不動產(chǎn)登記中心亦不予辦理轉(zhuǎn)移登記。
四、涉案房屋對應(yīng)的土地使用權(quán)已被其他法院查封，亦無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。據(jù)長城公司了解，青海省西寧市中級人民法院根據(jù)五礦國際信托有限公司的申請，于2020年5月12日查封了山水文園19號樓對應(yīng)的土地使用權(quán)，根據(jù)房地一體原則，則19號樓的全部房屋均被查封。因涉案房屋所有權(quán)及對應(yīng)的土地使用權(quán)均被法院查封，故涉案房屋無法辦理過戶手續(xù)，屬于履行不能。

綜上所述，長城公司并非《購房意向協(xié)議書》的當事人，不應(yīng)作為本案被告。長城公司作為抵押權(quán)人，從未同意山水公司轉(zhuǎn)讓涉案房屋，且原告未代為清償債務(wù)，抵押權(quán)仍存在，原告無權(quán)請求長城公司注銷抵押登記，亦無權(quán)請求辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。請求駁回原告的訴訟請求。

【人民法院查明事實】：

2019年3月13日，原告作為買受人（乙方））與山水公司作為出賣人（甲方）就涉案房屋簽訂《購房意向協(xié)議書》，約定原告自愿訂購涉案房屋，建筑面積為274.51平方米，單價為107300元，總價為29454923元，優(yōu)惠價為27982177元。乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂當日支付甲方5000000元整的房號保留金，甲方自2019年3月8日至2019年3月18日為乙方保留該房屋的購買權(quán)。

在乙方獲得北京市購房網(wǎng)簽資格允許后3日內(nèi)，乙方需至山水文園東園接待中心簽署《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。若經(jīng)過北京市建委審核乙方未獲得北京購房網(wǎng)簽資格，及/或乙方未在約定期限內(nèi)至山水東園接待中心簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，則本協(xié)議自動解除。

原告通過轉(zhuǎn)賬形式向山水公司支付全部購房款。2019年3月8日，山水公司給原告開具5000000元房款收據(jù)。2019年3月13日，山水公司給原告開具22982177元房款收據(jù)。

2019年6月19日，山水公司作為出租人（甲方）與原告作為承租人（乙方）簽訂三份《車位協(xié)議》，約定乙方自愿租賃地下車庫第19-143號、第19-145號、第19-146號，使用期限為50年，每個車位總租金為50萬元，合同租期為20年，20年期滿后，甲方仍將該車位免費提供乙方使用30年。

2016年11月9日，長城公司取得京（2016）朝陽區(qū)不動產(chǎn)證明第0000076號不動產(chǎn)登記證明，上載：證明權(quán)利或事項為抵押權(quán)，坐落為朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)四路通村四路通住宅小區(qū)二期（B區(qū)）二段住宅及地下車庫項目，其他部分載明擔(dān)保債權(quán)數(shù)額為38億元，抵押期限自2016年10月11日至2021年12月31日；附記部分載明“93728.37平方米在建工程及全部土地（不含人防所分攤的土地面積）”。

2019年5月23日，長城公司取得京（2019）朝不動產(chǎn)證明第0023342號不動產(chǎn)登記證明，上載：證明權(quán)利或事項為抵押權(quán)登記，坐落為朝陽區(qū)弘燕山水文園19號樓7層1單元-701等58套，抵押權(quán)種類為一般抵押，被擔(dān)保數(shù)額為38億元，債務(wù)履行期限自2016年11月22日至2021年11月21日。

長城公司就與山水公司的債權(quán)向北京市第三中級人民法院申請執(zhí)行，該院于2020年7月31日輪候查封包括涉案房屋在內(nèi)的弘燕山水文園17、18、19、20、31號樓的全部房產(chǎn)。原告向該院提出執(zhí)行異議，該院于2020年12月25日作出（2020）京03執(zhí)異某87號執(zhí)行裁定書，裁定中止對涉案房屋的執(zhí)行。

青海省西寧市中級人民法院在申請人五礦國際信托有限公司與山水公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企業(yè)管理有限公司訴前財產(chǎn)保全一案中于2020年4月30日作出（2020）青01財保11號民事裁定查封了山水公司位于朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)四路通村四路通住宅小區(qū)二期（B區(qū)）二段住宅及地下車庫項目。原告向該院提出執(zhí)行異議，該院于2021年12月21日作出（2021）青01執(zhí)異300號執(zhí)行裁定書，裁定中止對涉案房屋的執(zhí)行。

北京城建五建設(shè)集團有限公司與山水公司財產(chǎn)保全一案中，北京市第三中級人民法院作出（2020）京03財保220號民事裁定書，裁定“查封山水公司位于朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)四路通村四路通住宅小區(qū)二期（B區(qū)）二段住宅及地下車庫項目的土地”，并以（2020）京03執(zhí)保573號立案采取保全措施，輪候查封了前述土地，凍結(jié)期限為2020年12月22日至2023年12月21日。后城建五建設(shè)公司向本院申請強制執(zhí)行，北京市第三中級人民法院于2021年8月4日立案執(zhí)行，案號為（2021)京03執(zhí)1384號。原告就前述執(zhí)行標的提出書面異議，北京市第三中級人民法院作出（2022）京03執(zhí)異54號民事裁定書，裁定“中止對北京市朝陽區(qū)弘燕山水文園x室房屋及所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的執(zhí)行”。

庭審中，原告提供《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單》，欲證明其在2022年8月3日查詢其名下無房屋所有權(quán)或使用權(quán)登記信息。

經(jīng)詢，原告稱山水公司已經(jīng)于2019年底通知其前往借貸中心簽署《北京市現(xiàn)房買賣合同》以及進行網(wǎng)簽事宜，由于疫情及山水公司的債務(wù)危機，山水公司的員工紛紛離職無人管理導(dǎo)致未能辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)。

庭審中，原告提交電費交納憑證，欲證明其已經(jīng)自行入住涉案房屋并使用。

案件審理中，原告申請查封山水公司名下位于北京市朝陽區(qū)弘燕山水文園x房屋。

【法院認為】：

原告與山水公司簽訂的《購房意向協(xié)議書》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，各方均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。

商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。

原告和山水公司簽訂的《購房意向協(xié)議書》實際內(nèi)容已經(jīng)包含涉案房屋基本情況、價款數(shù)額以及支付方式等合同基本內(nèi)容，可以認定雙方已簽訂房屋買賣合同，且原告已支付全部購房款并自力入住涉案房屋。

抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。該條對抵押權(quán)人的權(quán)益已予以充分保障，并給予交易各方以明確的行為指引。

本案中，長城公司與山水公司建立監(jiān)管賬戶接收購房款的行為意味著長城公司知曉并認可房屋所有權(quán)會在購房人與出售者之間的變動和流轉(zhuǎn)。

原告作為普通購房人，購房的主要目的除占有、使用外還期待獲得房屋所有權(quán)。原告已按照合同約定支付全部購房款，取得房屋所有權(quán)是其基于合同約定和交易慣例所抱有的正當、合理期待，其行為無任何過錯。

從保護交易安全的角度，若原告在已經(jīng)支付全部購房款的情況下，仍不能取得房屋的所有權(quán)，有損于其對于交易安全的信賴利益。從交易成本支出的角度，相對于購房人，抵押權(quán)人具有較為優(yōu)勢的地位和資源以實現(xiàn)其抵押權(quán)利。

綜上，結(jié)合本案事實背景，考慮原告作為普通消費者與作為專業(yè)信托機構(gòu)的長城公司在認知水平、風(fēng)險防范意識和能力等方面均存在較大的差異；在原告是善意且支付了全部對價的情況下，其期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于長城公司的抵押權(quán)獲得保護。據(jù)此，對于原告要求山水公司繼續(xù)履行《購房意向書》，協(xié)助將涉案房屋辦理轉(zhuǎn)移登記至原告名下的訴訟請求，本院予以支持。對于原告要求長城公司注銷抵押登記的訴訟請求，本院予以支持。

關(guān)于原告要求山水公司交付房屋的訴訟請求，因原告自述其已自力入住，所以對于交付的訴訟請求不予支持。

【判決結(jié)果】：

綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《中華人民共和國合同法》第六十條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、被告長城新盛信托有限責(zé)任公司于本判決生效后十五日內(nèi)注銷位于北京市朝陽區(qū)弘燕山水文園x房屋的抵押登記；

二、被告山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于抵押登記注銷后十五日內(nèi)協(xié)助原告唐某偉將北京市朝陽區(qū)弘燕山水文園x房屋轉(zhuǎn)移登記至原告唐某偉名下；

三、駁回原告北京唐某偉其他訴訟請求。

案件受理費70元，由被告山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院。