作者：蔚芮

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

人過胖了有三高：“血壓高、血脂高、血糖高”；企業(yè)“過胖了”也“三高”：“負(fù)債高、風(fēng)險(xiǎn)高、壓力高”，作為知名地產(chǎn)企業(yè)，融創(chuàng)目前就存在“三高”問題。

2020年8月，在融創(chuàng)中國（01918.HK）上市十周年的中期業(yè)績會(huì)上，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌說了句實(shí)話：“現(xiàn)在是土地市場風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候，開發(fā)商手中有錢，老百姓手中沒錢，土地拍的貴，房價(jià)壓力挺大的?！?/p>

孫宏斌表示，2020年，融創(chuàng)中國重點(diǎn)做三件事兒：調(diào)融資結(jié)構(gòu)；降融資成本和負(fù)債率；謹(jǐn)慎拿地。

因?yàn)閺囊酝霸龇省薄帮j車”猛進(jìn)改到主動(dòng)“減肥”降速，這看起來熟悉而又簡單的事情執(zhí)行起來難度有點(diǎn)大，稍一不留神，身體就會(huì)面臨失控。

融創(chuàng)中國的房地產(chǎn)“飆車”游戲

說融創(chuàng)中國就要提濃眉大眼的孫宏斌，提到孫宏斌就不得不提順馳以及“飆車”游戲。

孫宏斌的第一次“飆車”是在順馳。

在順馳這家房地產(chǎn)企業(yè)，孫宏斌創(chuàng)造了“現(xiàn)金到現(xiàn)金”的房地產(chǎn)開發(fā)模式：拼速度、拼價(jià)格。先用較低的自有資金啟動(dòng)項(xiàng)目，隨后立即進(jìn)行土地開發(fā)，用銷售回款來支撐后期建設(shè)，再用項(xiàng)目盈利作為新的自有資金啟動(dòng)新項(xiàng)目。

這種模式縮短了地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期，通過這種模式順馳曾在一年的同一時(shí)間向十幾個(gè)城市擴(kuò)張，拿地近千萬平方米。

不過孫宏斌沒有笑到最后，孫宏斌為他所創(chuàng)造的“順馳模式”付出了代價(jià)。

2006年，創(chuàng)立12年之久的順馳55%的控股權(quán)以“超低價(jià)”12.8億元轉(zhuǎn)手香港路勁基建。

隨后，2004年成立的融創(chuàng)中國開始接替順馳成為孫宏斌的第二個(gè)創(chuàng)業(yè)公司。

在同樣的創(chuàng)始人帶領(lǐng)下，融創(chuàng)中國的誕生就帶有順馳熟悉的味道，那就是喜歡“飆車”，且樂此不彼——作為地產(chǎn)界的“狂人“，孫宏斌的特點(diǎn)及標(biāo)簽就是高周轉(zhuǎn)，買買買，當(dāng)年順馳這樣，如今的融創(chuàng)中國依舊是這樣。

據(jù)媒體報(bào)道，2014-2019年六年間，被孫宏斌先后列入購買清單中的并購標(biāo)的包括但不限于綠城中國、佳兆業(yè)、雨潤、融科智地、樂視、萬達(dá)、泛?？毓?、新湖中寶、環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球等企業(yè)的股權(quán)或項(xiàng)目。

并且，近期市場有傳聞，長實(shí)集團(tuán)（01113. HK）有意出售北京及上海兩處物業(yè)，價(jià)值500億元，融創(chuàng)中國則有意承接。后來長實(shí)集團(tuán)進(jìn)行澄清，稱“感興趣并不等于要出售”。

當(dāng)然，高周轉(zhuǎn)的模式成就了今天的融創(chuàng)中國。

公開資料顯示，通過并購，融創(chuàng)中國迅速地?cái)U(kuò)充了土儲(chǔ)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)彎道超車。五年時(shí)間規(guī)模翻了7.57倍，挺進(jìn)了中國房地產(chǎn)行業(yè)TOP10，名列第四。2015-2019年，5年的時(shí)間里，融創(chuàng)中國的營業(yè)收入從230億元增長到了1693億元，歸母凈利潤由32.98億元增長到260.28億元，然而，融創(chuàng)中國的“飆車”也讓其后遺癥凸顯。

（數(shù)據(jù)來源：融創(chuàng)中國年報(bào)）

融創(chuàng)中國后遺癥：“三高”問題

現(xiàn)代管理學(xué)之父Peter F. Drucker曾經(jīng)說：“目前快速成長的公司，就是未來問題成堆的公司，很少例外。合理的成長目標(biāo)應(yīng)該是一個(gè)經(jīng)濟(jì)成就目標(biāo)，而不只是一個(gè)體積目標(biāo)?！?/p>

融創(chuàng)中國同樣如此。

2015-2019年，融創(chuàng)中國的銷售金額實(shí)現(xiàn)快速增長，從2015年的731.2億元增長到2019年的5556.3億元，增長了7倍之多。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究院

然而，在融創(chuàng)中國銷售規(guī)模增長的同時(shí)，融創(chuàng)中國的負(fù)債也在迅猛增長。

據(jù)融創(chuàng)中國財(cái)報(bào)顯示，2015年，融創(chuàng)中國的總負(fù)債為960.89億元，4年之后的2019年融創(chuàng)中國的總負(fù)債高達(dá)8465.55億元，總負(fù)債也翻了7倍之多。同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率也從2015年的83.19%增長到2019年的88.12%。

數(shù)據(jù)來源：融創(chuàng)中國年報(bào)

可以說，8000多億的債務(wù)對(duì)于融創(chuàng)中國就是懸在頭上的一把劍，——而為止防止這把劍掉下來，融創(chuàng)中國不得不保持一個(gè)高周轉(zhuǎn)的狀態(tài)，不然債務(wù)壓頂?shù)娜趧?chuàng)中國有可能面臨“順馳”當(dāng)年所面臨的的資金鏈斷裂問題。

2019年以來，在不斷有新的資管融資限制政策下，融創(chuàng)中國選擇了海外發(fā)債，先后多次發(fā)行了美元優(yōu)先票據(jù)，總金額接近30億美元?？梢哉f，融創(chuàng)中國的錢都是借來的。從融創(chuàng)中國的債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，2019年底，融創(chuàng)借貸總額為3222.7億元，其中一年內(nèi)到期借貸為1357.3億元，長期借貸為1865.4億元?，F(xiàn)金為779億元，現(xiàn)金覆蓋短期債務(wù)的倍數(shù)為0.57，短期償債壓力較大。

正如上文說到，融創(chuàng)中國如果想要接手長實(shí)集團(tuán)500億元的項(xiàng)目，也要考慮考慮自己的手中錢。

當(dāng)然，視融創(chuàng)中國為生命的孫宏斌不可能看著它像順馳那樣倒下，于是，融創(chuàng)中國開了新的革命——“減肥”大計(jì)。

融創(chuàng)中國的?“減肥”大計(jì)

融創(chuàng)中國的“減肥大計(jì)”始于2019年。

2019年，孫宏斌開始向外界傳達(dá)出“控制負(fù)債率”的新方向。這一年，融創(chuàng)中國也將“控負(fù)債、降杠桿”納入三年重點(diǎn)規(guī)劃。

融創(chuàng)中國開始謹(jǐn)慎并購，并試圖將手中持有型項(xiàng)目出讓，維穩(wěn)現(xiàn)金流。

比如，2020年4月，融創(chuàng)中國以46.99億元轉(zhuǎn)讓了金科集團(tuán)11%的股權(quán)。

然而，就“飆車”這個(gè)來自于創(chuàng)始人“骨子里”的愛好問題，融創(chuàng)中國能否徹底扭轉(zhuǎn)呢？

這值得商榷。

即便2020年上半年，融創(chuàng)中國新增土地儲(chǔ)備約1730萬平方米，新增貨值約2330億元，同比大幅下降約64%，趨于保守態(tài)勢。

然而，做了與“做到位”依舊存在差距。

公開資料顯示，截至2020年6月底，融創(chuàng)中國有息負(fù)債合計(jì)3203.3億元；資產(chǎn)負(fù)債率為86.65%較2019年末下降了1.46個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為149%，大幅下降了23.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于同行平均水平。

2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。有媒體報(bào)道稱，此次討論的重點(diǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)。

在該座談會(huì)當(dāng)中，融創(chuàng)中國赫然在列。

在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上，談到的房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”明確為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

然而，這“三道紅線”當(dāng)中，從融創(chuàng)中國的半年報(bào)來看，融創(chuàng)中國剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.14%，凈負(fù)債率為149%，現(xiàn)金短債比為0.86，凈資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債比踩了兩個(gè)，而且其資產(chǎn)負(fù)債率也是勉強(qiáng)過關(guān)。

對(duì)此，融創(chuàng)中國將2020年的凈負(fù)債率目標(biāo)定為120%，并表示，到明年這一數(shù)值將控制到100%以下。

而為了融資，解決其資金問題，曾經(jīng)不屑將旗下物業(yè)公司上市變?yōu)橘嶅X工具的孫宏斌現(xiàn)也倒戈了——2020年8月6日，融創(chuàng)中國宣布旗下融創(chuàng)服務(wù)正式遞交上市申請(qǐng)材料，啟動(dòng)赴港上市計(jì)劃。目前，聯(lián)交所已確認(rèn)融創(chuàng)中國可以進(jìn)行分拆。

可以看見，融創(chuàng)中國為了“減肥”在不停奔波。

而且，即便成功瘦身，那么，融創(chuàng)中國的未來持續(xù)發(fā)展也是一個(gè)問題。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)分析人士表示，若三道紅線嚴(yán)格執(zhí)行，未來房企的融資規(guī)模將受到限制，這不僅影響到企業(yè)的拿地和融資戰(zhàn)略，房企“高杠桿”的擴(kuò)張模式也將終結(jié)。

一旦房企“高杠桿”的擴(kuò)張模式終結(jié)，融創(chuàng)中國如何在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中立足？沒有了高周轉(zhuǎn)標(biāo)簽的融創(chuàng)中國還是當(dāng)年的融創(chuàng)中國嗎？