本文作者【樾筑】“老楊”，授權(quán)王黃璜獨家原創(chuàng)發(fā)布，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者并注明來源，侵權(quán)必究！文中的“我”均為“老楊，以下為正文：

最新一期樓市月報終于來了。就在我以為三月的回暖態(tài)勢會延續(xù)下來時，現(xiàn)實又給了我狠狠一擊。

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四月份，貴陽樓市再次回冷。雖然商品房成交量降幅不大，但住宅成交數(shù)據(jù)卻不太好看。

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2022年4月，貴陽六城區(qū)銷售商品房41.4萬方，環(huán)比下降1.19%，銷售住宅26.9萬方，環(huán)比下降17.74%，住宅銷售價格基本沒變，仍保持在萬元左右。

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看環(huán)比數(shù)據(jù)大家或許感覺還好，但如果看同比數(shù)據(jù)，就會發(fā)現(xiàn)樓市依然相對低迷。相比去年同期，2022年4月，貴陽六城區(qū)商品房成交量環(huán)比下降了40%，住宅成交量環(huán)比下降了54%。

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去年8月后，貴陽住宅市場迎來了真正的寒冬。從去年9月起，貴陽六城區(qū)住宅成交量由原來的40、50萬方級別，降到了現(xiàn)在30萬方左右級別。

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分城區(qū)看，除烏當(dāng)區(qū)和經(jīng)開區(qū)外，其他區(qū)住宅成交量均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下滑。其中花溪區(qū)和白云區(qū)環(huán)比降幅相對較大。老城兩區(qū)和觀山湖區(qū)也出現(xiàn)了環(huán)比下滑的情況，不過后者降幅不大。

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另外，雖然烏當(dāng)區(qū)住宅成交量環(huán)比有所上漲，但由于基數(shù)較低，實際成交量較其他城區(qū)仍有較大差距，僅為約7000平米。這個數(shù)據(jù)什么意思呢？大概能排到4月住宅項目榜單的第8位。

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去化周期數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)貴陽樓市的真實情況。2022年4月，貴陽六城區(qū)住宅去化周期再增加1個月，來到了不太健康的16個月。

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分城區(qū)看，除白云區(qū)和庫存增量不足的花溪區(qū)外，其他城區(qū)住宅去化周期均出現(xiàn)了不同程度的上漲。如今，強(qiáng)如觀山湖區(qū)，其當(dāng)前去化周期也漲到了10個月，住宅供不應(yīng)求的盛況不再。

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至于住宅成交量極慘的烏當(dāng)區(qū)，其當(dāng)前去化周期徑直漲了5個月，來到了可怕的33個月，亟需拯救。

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雖然貴陽樓市的四月數(shù)據(jù)不好看，市場反應(yīng)依舊冷淡，但我們?nèi)匀豢梢詮闹邪l(fā)現(xiàn)積極的一面。

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一方面，相比起今年1、2月份，3、4月份的貴陽樓市，實際成交情況是有所好轉(zhuǎn)的。

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另一方面，國家高層、貴陽政府和開發(fā)商們，都在制定方案希望刺激樓市。無論是「428新政」也好，還是各個樓盤的低利率方案也罷，都預(yù)示著接下來會有更多的刺激方案。

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綜上，我認(rèn)為購房者們應(yīng)當(dāng)保持樂觀，當(dāng)前的要務(wù)還是恢復(fù)市場信心。一旦信心有所恢復(fù)，我相信6月之后，貴陽樓市會迎來更大幅度的回暖。

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接下來看榜單。

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在單項目累計銷售額榜單中，中天未來方舟突然以9.49億元的銷售額殺上榜首。根據(jù)經(jīng)驗判斷，這種情況很可能僅出現(xiàn)在本月，實際情況應(yīng)該是商業(yè)集中備案，加上大量資產(chǎn)被施工方買下。

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除去中天未來方舟這支「異軍」外，榜單真正的霸主仍為建發(fā)金融金融北城。4月碧桂園印象花溪略顯疲態(tài)，被建發(fā)金融北城拉開了距離，位列榜單第三。

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在房企累計銷售額榜單中，大部分房企在4月的業(yè)績增長都在1億元左右，除去業(yè)績突然暴漲的中天外，龍湖4月業(yè)績表現(xiàn)不錯，增長超3億元，不知道是否有集中備案的影響。

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融創(chuàng)的情況則相對不太樂觀，4月業(yè)績僅增長了7400萬元，往后銷售壓力一定會越來越大。

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在4月貴陽六城區(qū)單項目住宅銷售榜單中，龍湖景粼天著以197套、2.02億元的成績成為銷冠，建發(fā)金融北城以150套、1.55億元的成績緊隨其后。

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值得注意的是，除龍湖景粼天著和建發(fā)金融北城外，其他上榜項目在4月的住宅銷售套數(shù)均不足100套。

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另外，2022年前三個月，龍湖景粼天著的住宅銷售情況其實相對一般，因此不知道四月之后會否出現(xiàn)新的波動，總體狀態(tài)不如建發(fā)金融北城穩(wěn)定。

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榜單中還值得注意的，是中海映山湖和鐵建城。

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其中中海映山湖是榜單中均價最高的項目，月銷量卻能與低價傾銷的其他項目持平，的確受到了廣泛認(rèn)可。而鐵建城在去年則一直是「賣不動」的狀態(tài)，今年卻已經(jīng)連續(xù)兩個月上榜。

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最后再看大貴陽榜單。

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4月住宅銷售額TOP20中，華潤九悅與中海類似以高單價入榜，市場認(rèn)可度較高；天一觀山閱在給出銷售政策后一路起飛，再次入榜；中鐵尚和錦城則仍然堅持沒用渠道，倔強(qiáng)入榜。

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此外，作為去年銷冠項目的萬科翡翠公園則疲態(tài)盡顯，在一期和翰林幾乎清盤后神威不再，看起來創(chuàng)新產(chǎn)品的鳴翠組團(tuán)再也無法扛起大旗。

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估計萬科也挺委屈的，被批評產(chǎn)品復(fù)制粘貼過于單一后，好不容易在鳴翠上有所變化，市場卻不買賬。不過在我看來，鳴翠的產(chǎn)品雖有創(chuàng)意，卻也有點刻意為之，如今的市場反應(yīng)也屬實正常。

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住宅累計銷售額TOP20中，建發(fā)金融北城堪稱「永遠(yuǎn)滴神」，以銷售套數(shù)、銷售金額的雙重數(shù)量級優(yōu)勢碾壓其他；茅臺廣場、廣大城的銷售情況急轉(zhuǎn)直下，在榜單內(nèi)的名次開始下滑。

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總的來說，四月的貴陽樓市沒有驚喜也談不上驚嚇，屬于當(dāng)前可以預(yù)料到的正常水準(zhǔn)。未來，隨著刺激政策的不斷加碼，作為黔中城市群核心的省會貴陽，樓市依然很有機(jī)會找回增量。

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不過，就在貴陽樓市仍在筑底的階段，網(wǎng)絡(luò)上卻總有一些不和諧的聲音在挑逗著購房者們敏感的神經(jīng)，延緩我們重拾信心。

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沒錯，我說的就是「1.8億方廣義庫存」相關(guān)的那篇文章。

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即便不談1.8億方這個數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性如何，就憑那個自媒體的「春秋筆法」，我就可以判斷它是在刻意抹黑貴陽賺取流量。

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廣義庫存是什么意思？是當(dāng)前庫存加上已出讓未建設(shè)土地貨量得出的存量。那篇文章拿著廣義庫存去除以當(dāng)前的貴陽人口，得出了貴陽藥丸的結(jié)論，這就是赤裸裸的耍流氓。

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如果真要計算，廣義庫存也應(yīng)當(dāng)對應(yīng)的是廣義人口。很多出讓未建的土地，其開發(fā)周期會在5年，甚至8年、10年以上，如果要做計算，廣義庫存應(yīng)當(dāng)除以至少5年以后的貴陽市廣義人口。

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要知道，貴陽市可是人口凈流入的核心城市，強(qiáng)省會后總會吸附更多人口。

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哪怕不按5年后人口計算，也應(yīng)當(dāng)算上周邊包括惠水、長順、龍里、平壩等縣市的人口。

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很顯然，那篇文章的計算方式是完全錯誤的，是人為制造出來的完全不合理的數(shù)據(jù)。因此，大家面對這個尚不知準(zhǔn)確與否的廣義庫存數(shù)據(jù)時，大可不必理會。

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要知道，夜色之濃，莫過于黎明前的黑暗。至暗時刻已過，曙光不遠(yuǎn)。

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