中建璞園近期亮相，鋪天蓋地的信息刷了一波，太多的修飾語(yǔ)和贊美語(yǔ)，客戶(hù)很難辨別真實(shí)有用的信息。

今天售樓員帶大家圍觀一下中建璞園，先說(shuō)觀點(diǎn)，“三大可買(mǎi)”、“三大不買(mǎi)”，以及“適合誰(shuí)買(mǎi)”,不吹不黑，客觀中立。

三大可買(mǎi)理由

1，主打就是通勤近，環(huán)境好。

通勤當(dāng)然是對(duì)于望京和機(jī)場(chǎng)的上班族，10公里以?xún)?nèi)，小電驢都可以上班了。

另外，環(huán)境好呀，孫河別墅區(qū)，響當(dāng)當(dāng)?shù)母蝗藚^(qū)，都是千萬(wàn)級(jí)別墅豪宅，各種藝術(shù)館、美術(shù)館、高爾夫球場(chǎng)、公園，這個(gè)文藝范兒，又具備生態(tài)低密的板塊哪里找。

2. 戶(hù)型有贈(zèng)送，高標(biāo)準(zhǔn)精裝，中建“宸”字系。

戶(hù)型有面積贈(zèng)送，實(shí)打?qū)嵉膶?shí)惠；精裝對(duì)標(biāo)宸園，不然咋說(shuō)“奢裝”呢；全洋房社區(qū)，大面積水景園林，居住舒適，高端“宸”字系。

3. 中建智地開(kāi)發(fā)商，央字頭有保障，不用擔(dān)心暴雷。

而且中建智地代表作不少，中建宸園做的不錯(cuò)。這年頭買(mǎi)房底線(xiàn)是不能爛尾。

三大不買(mǎi)理由

1，價(jià)格和價(jià)值不對(duì)等。

將近8萬(wàn)的單價(jià)，雖然掛鉤孫河別墅區(qū)，但其實(shí)小板塊（前葦溝）還是開(kāi)發(fā)狀態(tài)，作為首發(fā)項(xiàng)目，至少5年板塊才能成熟。

8萬(wàn)的單價(jià)跟東五環(huán)外五年等待期不匹配。何不單價(jià)8.5萬(wàn)上車(chē)朝青板塊，至少啥啥都有。

2. 高單價(jià)、小戶(hù)型、高配置，不在絕對(duì)核心區(qū)的時(shí)候，本身邏輯就難自洽。

不適合剛需上車(chē)。真剛需，將近600萬(wàn)2居室顯然總價(jià)過(guò)高；

能接受600-800萬(wàn)總價(jià)的客戶(hù)，戶(hù)型又太小。即使有豪奢精裝支撐，也難契合。

更別說(shuō)那個(gè)中央大水景，千萬(wàn)級(jí)別墅匹配的大面積水景，給600萬(wàn)不到上車(chē)小剛需，可能他也無(wú)福消受。

如果水開(kāi)著，后期維護(hù)成本極高；如果水抽干，就變成無(wú)水溝渠，更難受。騎虎難下。

3. 買(mǎi)房看10年。

10年之后，前葦溝頂級(jí)還是一個(gè)成熟低密宜居區(qū)，而這樣的低密度宜居區(qū)，在東北五六環(huán)之間還有大片的土地可以開(kāi)發(fā)，沒(méi)有稀缺性。

再看看小紅門(mén)，南三到南四環(huán)之間，城市改造升級(jí)之后，靠著新國(guó)貿(mào)+環(huán)線(xiàn)位置，也能熬出個(gè)區(qū)域中心。而且，小紅門(mén)的地，拆改完也就沒(méi)了，不會(huì)再來(lái)一片。

適合誰(shuí)來(lái)買(mǎi)？

第一類(lèi)：望京、機(jī)場(chǎng)、國(guó)貿(mào)年輕上班族，3年內(nèi)沒(méi)有迫切學(xué)區(qū)要求。

理由：

1. 通勤近，30分鐘-1小時(shí)可達(dá)；

2. 區(qū)域環(huán)境好，小板塊在升級(jí)中，未來(lái)成熟比較宜居，有學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療小配套，有潛力價(jià)值。

3. 低密小區(qū)，居住比較舒適，全精裝產(chǎn)品不錯(cuò)。

第二類(lèi)：東北部，中年改善客群，孩子已高中畢業(yè)，對(duì)學(xué)區(qū)和配套依賴(lài)度減弱，老換新，為未來(lái)養(yǎng)老做打算。

理由：就有一條，環(huán)境好，小區(qū)舒適，居住舒適。

至于1000萬(wàn)及以上預(yù)算的客群，可選范圍要大很多。

接下來(lái)，直奔主題，測(cè)評(píng)樓盤(pán)三件套——地段、產(chǎn)品、價(jià)格，看看這款樓盤(pán)適不適合你。

一、地段：文藝生態(tài)的孫河生態(tài)別墅區(qū)，還是缺點(diǎn)人間煙火的前葦溝?

中建璞園位置，建議搜索“九章別墅”，東面即中建宸園，不然導(dǎo)航會(huì)導(dǎo)到接待中心，望京君康人壽大廈一層，展示接待處。

實(shí)際項(xiàng)目所在地距此大約車(chē)行8公里距離。

位置在于首都機(jī)場(chǎng)和望京之間，距機(jī)場(chǎng)車(chē)程10公里左右，距望京10公里左右。

就位置來(lái)說(shuō)，對(duì)望京上班族和機(jī)場(chǎng)工作人員都非常友好。

大范圍來(lái)看，孫河別墅區(qū)，被冠以“文藝”、“生態(tài)““、低密”、“別墅”、“富人區(qū)”諸多高大上的標(biāo)簽。

的確，項(xiàng)目毗鄰溫榆河生態(tài)長(zhǎng)廊，大區(qū)域內(nèi)有7大公園、5大藝術(shù)區(qū)、7大美術(shù)館、5大博物館.

這也是孫河別墅區(qū)經(jīng)過(guò)二三十年的沉淀之后的區(qū)域特質(zhì)，頗有一些日本輕井澤的味道。氛圍感十足，還是能打動(dòng)不少文藝范中產(chǎn)群體。

但是從小板塊——前葦溝來(lái)看，又缺了點(diǎn)人間煙火氣。

地塊位置在前葦溝，小板塊內(nèi)有8塊待開(kāi)發(fā)的住宅地塊，中建璞園是首發(fā)的2塊地，也就是說(shuō)，在后續(xù)還有6個(gè)項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)入市。

以每年2塊的供地節(jié)奏，至少5后年之后，小板塊內(nèi)的住宅才能基本成型。再考慮學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)用地的建設(shè)、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，小板塊5年成熟是樂(lè)觀估計(jì)，前提是政府的配套都跟的上。

對(duì)中建璞園來(lái)說(shuō)，首發(fā)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但是想要享受成熟小片區(qū)配套，還需多等時(shí)日，說(shuō)白了，第一批住進(jìn)去的人，要知道周邊還要“荒”一陣子。

再來(lái)看看客戶(hù)實(shí)際的需求。

看通勤，望京和機(jī)場(chǎng)的上班族有福了，10公里距離，AND，敲黑板啦，開(kāi)放商提供了社區(qū)接駁巴士。

早晚高峰開(kāi)通中建璞園至孫河地鐵站、望京南地鐵站和三元橋地鐵站的接駁巴士，早高峰至三元橋地鐵站大約40分鐘，再到國(guó)貿(mào)基本能保證1小時(shí)內(nèi)通勤。

有了社區(qū)巴士還是非常方便的。入住即開(kāi)通，業(yè)主3年免費(fèi)使用。

看生活配套，小編說(shuō)過(guò)了，5年內(nèi)周邊基本都是荒荒噠，可能目之所及都是建筑工地。

開(kāi)發(fā)商也考慮到了這一點(diǎn)，為了解除客戶(hù)后顧之憂(yōu)，社區(qū)巴士在上午8點(diǎn)、10點(diǎn)，下午2點(diǎn)、4點(diǎn)，有巴士接駁到易事達(dá)（2.3公里，車(chē)程10分鐘左右）和歐陸廣場(chǎng)（7.9公里，車(chē)程17分鐘），主要是方便家里不方便自駕的人群使用，彌補(bǔ)生活配套不方便的不足。

看教育配套，板塊內(nèi)現(xiàn)有葦溝小學(xué)，未來(lái)還有一處9年一貫制的規(guī)劃教育用地，具體學(xué)校資源未定，可以小小期待一下。

周邊還有北外附校雙語(yǔ)學(xué)校、北京市第八十中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)?？禒I(yíng)分校、首師大朝陽(yáng)金盞學(xué)校等。

當(dāng)然還有諸多國(guó)際學(xué)校，如法國(guó)國(guó)際學(xué)校、蒙臺(tái)梭利國(guó)際學(xué)校、北京德威英國(guó)國(guó)際學(xué)校、北京明誠(chéng)國(guó)際學(xué)校等。學(xué)校嘛，見(jiàn)仁見(jiàn)智了，買(mǎi)在這兒也不是純學(xué)區(qū)邏輯。

看病就醫(yī)，板塊內(nèi)有規(guī)劃的醫(yī)療衛(wèi)生用地，估計(jì)未來(lái)社區(qū)醫(yī)院是OK的。

大型三甲也就是距離問(wèn)題，地壇醫(yī)院、北醫(yī)三院機(jī)場(chǎng)分院、第一中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院東壩分院、安貞東方醫(yī)院。

總的來(lái)說(shuō)，從地段來(lái)講，適合東北部人群，望京、機(jī)場(chǎng)，國(guó)貿(mào)上班族也可以考慮，畢竟1小時(shí)可達(dá)。

大區(qū)域有別墅富人區(qū)底蘊(yùn)，藝術(shù)、生態(tài)都不錯(cuò)，但小板塊，需要5年成熟期。

二、產(chǎn)品：小戶(hù)型+奢裝豪宅的邏輯是否成立？

中建璞園，容積率1.5，總建面9.22萬(wàn)方，一共983戶(hù)，規(guī)劃4-8層純粹洋房，主力戶(hù)型為建面74-125㎡兩居到四居。

從產(chǎn)品上來(lái)看，璞園是朝陽(yáng)首個(gè)南陽(yáng)臺(tái)（全部）北飄窗，對(duì)購(gòu)房人很“惠”！

為什么這么說(shuō)呢，大家看戶(hù)型圖就知道了，拿99㎡的戶(hù)型舉例，這個(gè)戶(hù)型贈(zèng)送接近10㎡，套內(nèi)面積單價(jià)驟降。

當(dāng)然了，不計(jì)入銷(xiāo)售面積部分外圍用落地的表現(xiàn)形式很nice。

（中建璞園99㎡戶(hù)型圖）

戶(hù)型鑒賞

94平的三居，跟88戶(hù)型類(lèi)似，相差在94的北向兩個(gè)次臥面積大一些，更寬敞舒適。

74平兩居，南向面寬6.7米，南北還算通透，廚房U型設(shè)計(jì)，有玄關(guān)，獨(dú)立的餐廳，北向的臥室還挺大的。

88的三居，南向面寬約7.2米，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，從戶(hù)型圖來(lái)看，是一個(gè)小三居的設(shè)計(jì)，主臥做了套間，南向有陽(yáng)臺(tái)

103的南向三面寬，是99戶(hù)型邊戶(hù)，同樣戶(hù)型方正，南北通透，全明戶(hù)型，有獨(dú)立的家政間，餐客廚LDK一體化設(shè)計(jì)。

125平四居，是項(xiàng)目最大的戶(hù)型，也是全明戶(hù)型，北向的兩個(gè)次臥可以打通，做成一個(gè)大的一居。南向12米的面寬，南北通透，戶(hù)型方正。

樓面價(jià)4.38萬(wàn)元/㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)每平米7.98萬(wàn)元/㎡。

1，看社區(qū)規(guī)劃：低密度洋房社區(qū)，水景園林

4-8層洋房小區(qū)，兵營(yíng)式排布，宅間長(zhǎng)條場(chǎng)地布置景觀。灰色系立面，首層石材，其余真石漆。

景觀特色是有水景，南北兩區(qū)水景面積都不小。

水景這個(gè)東西，也是雙刃劍。

銷(xiāo)售期間，霧森、流水非常有意境，保安帥哥每日維護(hù)，大家都是賞心悅目。

但是一旦交付，就要考驗(yàn)物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和業(yè)主的負(fù)擔(dān)能力，畢竟沒(méi)有活水源，整個(gè)水景系統(tǒng)需要不間斷的循環(huán)凈化才能保證一汪清泉，否則就變一潭死水。

2. 看戶(hù)型：88/99三居是主力，有贈(zèng)送，是王道

戶(hù)型雖然有贈(zèng)送，但是注意，不是說(shuō)同樣的戶(hù)型客戶(hù)到手的產(chǎn)品舒適度更大了，而是買(mǎi)同樣的產(chǎn)品，客戶(hù)可以用更小的面積來(lái)買(mǎi)，如果不加贈(zèng)送，很多空間尺度是不成立的。

所以開(kāi)發(fā)商后期也會(huì)協(xié)助客戶(hù)改造成合理空間，客戶(hù)需要付少量費(fèi)用。

戶(hù)型基本沒(méi)有硬傷，99㎡三開(kāi)間3居從贈(zèng)送、布局來(lái)看，綜合性?xún)r(jià)比更高。

3. 看精裝：對(duì)標(biāo)1500萬(wàn)元宸園，主打奢裝

尊重開(kāi)發(fā)商不公開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)關(guān)鍵信息的意愿，不貼照片啦。我這里跟大家介紹一下，具體怎么個(gè)奢裝法兒。

門(mén)窗：旭格窗，跟宸園看齊。

門(mén)窗的確是大事，好的門(mén)窗，在保溫、隔熱、降噪上都非常關(guān)鍵。尤其項(xiàng)目在機(jī)場(chǎng)附近，飛機(jī)噪音還是非常大的，有了好品質(zhì)門(mén)窗也算沒(méi)后顧之憂(yōu)。

三大件：空調(diào)（大金、日歷、東芝）、新風(fēng)（大金、蘭舍、意艾蒲）、地暖（可分戶(hù)，熱水器史密斯、能率、林內(nèi)）。

空調(diào)新風(fēng)品牌都不錯(cuò)，新風(fēng)是否帶PM2.5過(guò)濾還要看樣板間，熱水器普通。

入戶(hù)門(mén)/門(mén)鎖：99/125戶(hù)型是裝甲門(mén)，賽銀將軍、步陽(yáng)、星月神；74/88普通鋼木復(fù)合門(mén)，同品牌。

墻頂?shù)兀?/strong>除廚房、衛(wèi)生間，都是壁布，質(zhì)感會(huì)比較好。地面，臥室實(shí)木復(fù)合，剋他那個(gè)地磚，都是常規(guī)操作。

注意，99/125戶(hù)型客廳有巖板背景墻贈(zèng)送，其余小戶(hù)型沒(méi)有。

廚房：6件套+凈水，抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾赐霗C(jī)、烤箱（博世、西門(mén)子、伊萊克斯），涼霸（奧普、名族、友邦），垃圾處理器（貝克巴斯或同檔次），凈水（3M、A.O.史密斯、怡口）。廚房五金（弗蘭卡、高儀、鉑浪高）。廚房算是高配，家電全，品牌較好。

衛(wèi)生間：座便器、手盆（唯寶、杜拉維特、高儀）、龍頭、花灑（高儀、漢斯格雅、唯寶）。品牌不錯(cuò)，算是8萬(wàn)檔房?jī)r(jià)的標(biāo)配。

從配置和品牌來(lái)看，裝修標(biāo)準(zhǔn)的確不低。為了匹配接近8萬(wàn)的單價(jià)，開(kāi)發(fā)商也是費(fèi)勁心機(jī)了，總要讓人覺(jué)得值不是。至于效果，還要看樣板間。

三、價(jià)格：590萬(wàn)上車(chē)東五環(huán)，700-800萬(wàn)剛改，1000萬(wàn)的改善，值不值？

買(mǎi)房還是總價(jià)邏輯，590萬(wàn)的2居，上車(chē)東五環(huán)，700-800萬(wàn)的剛改，1000萬(wàn)改善，值不值？

看到中建璞園的價(jià)格，想到小紅門(mén)的中建星光里，也是8萬(wàn)的指導(dǎo)價(jià)，都是中建系產(chǎn)品，一個(gè)東五環(huán)、一個(gè)南四環(huán)，連產(chǎn)品總價(jià)都基本一致。

中建星光里，70㎡ 2居530萬(wàn)，77㎡2居600萬(wàn)，96-98㎡三居750-785萬(wàn)，128㎡4居1030萬(wàn)。

總價(jià)相仿，地段、形態(tài)不同，大家覺(jué)得哪個(gè)更值？歡迎在后臺(tái)區(qū)留言。

看房聯(lián)系戶(hù)型圖上售樓員，兩個(gè)項(xiàng)目最對(duì)比，連帶看看板塊對(duì)比。