?疫情，減緩了很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商業(yè)的步伐，但也加速了很多很多開發(fā)企業(yè)對原有物業(yè)變現(xiàn)的需求，變現(xiàn)方式主要有兩種，一種事大宗資產(chǎn)交易、低價整體銷售，但在目前的市場情況下，實現(xiàn)周期相對來說比較長。大家似乎陷入了一個思維旋渦，認(rèn)為只要租出去就能有長期的收益，但招商真的是萬能嘛？招商的靈魂到底是什么？怎樣解決老百貨商場，家具賣場、地下商業(yè)街等商業(yè)招商難的問題？我們從造成這些問題的原因出發(fā)，找到破局之法。目前小城市招商存在的問題是：開業(yè)即巔峰，大體量空置、陷入招商循環(huán)。其根本原因是工程先行導(dǎo)致的定位與產(chǎn)品不匹配，目標(biāo)客群與品牌客群的不匹配導(dǎo)致陷入招商循環(huán)。要從根本上解決老百貨商場，家具賣場商業(yè)招商困局，我們要注意以下幾點。1、找準(zhǔn)價值站位、錯位發(fā)展 現(xiàn)在的商業(yè)發(fā)展水平處于百貨向購物中心階段轉(zhuǎn)變階段，商業(yè)已從原來的填空式發(fā)展轉(zhuǎn)向更精準(zhǔn)化的發(fā)展，在滿足基礎(chǔ)性消費需求的基礎(chǔ)上、城市商業(yè)逐漸向非標(biāo)化，人性化轉(zhuǎn)變。從站在未來看現(xiàn)在的角度考慮，本土開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)其地價的優(yōu)勢或者當(dāng)?shù)刭Y源的優(yōu)勢打造稀缺性高價值物業(yè)來承載城市活化功能。

2、清理業(yè)態(tài)組合、凝聚合力，上文其實說到招商的本質(zhì)不是引入商家，而是基于對區(qū)域消費者消費需求的預(yù)判，對商業(yè)資源進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的組合安排：要帶著營運的思想去布局業(yè)態(tài)最終實現(xiàn)效益最大化。布局業(yè)態(tài)的三大原則：大做全、小做精：大體量商業(yè)要把業(yè)態(tài)品類做全、且同一品類也要盡可能豐富、這樣既可以形成聚合效應(yīng)、又能帶來整體租金的收益。另外就是業(yè)態(tài)品類的齊全盡可能形成關(guān)聯(lián)性。形成消費粘性，小體量商業(yè)一定要找準(zhǔn)自己的目標(biāo)客群、圍繞目標(biāo)客群把某一品類做到極致。鋪位價值與品牌價值適配性：招商本質(zhì)其實就是解決匹配度問題，高價值商鋪匹配高價值品牌。做好主力軍和生力軍的配合。招商業(yè)態(tài)落位就如排兵布陣，明星品牌就是項目前頭軍，給人初步印象，但是一個項目能否長久的生存下去，是要找到這個項目的主力軍，那些能產(chǎn)生高租金貢獻(xiàn)的品牌或者高頻消費的品牌。其次要找到項目生力軍，及時替換掉無效品牌

3、設(shè)計適配、量體裁衣。針對已經(jīng)建成的物業(yè)，根據(jù)定位進(jìn)行空間改造和動線梳理是老商場改造必不可少的工作。既要滿足商業(yè)可視可達(dá)的效果、又要滿足不同商家對不同面積的需求，建筑設(shè)計適配性也是至關(guān)重要的問題，項目勢能夠了。最后沒有滿足品牌的空間也只能望洋興嘆。

? ? ?招商是商業(yè)項目運作過程中的一個重要環(huán)節(jié)，好的地段并非是項目招商成功的充分條件，項目定位的合理性也是十分重要的因素。

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