出品 l 觀點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 l 橙子

最近，宋都股份（SH600077）血虧半個(gè)億也要退掉此前在杭州拍下的土地，再度將當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的艱難擺上臺(tái)面。

簡(jiǎn)單回顧一下退地風(fēng)波：

5月7日，宋都股份全資子公司杭州紹輝以17.83億元競(jìng)得杭州8號(hào)地塊土地使用權(quán)。

隨即，杭州紹輝與祥生集團(tuán)浙北區(qū)域公司達(dá)成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發(fā)的基本合作模式，即50%：50%股權(quán)聯(lián)合操盤開發(fā)。

根據(jù)宋都股份描述，當(dāng)晚，祥生集團(tuán)相關(guān)人員至宋都股份現(xiàn)場(chǎng)洽談合作事宜，并于5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長(zhǎng)匯報(bào)，合作協(xié)議無需修改并已經(jīng)傳到祥生集團(tuán)公司簽字蓋章。

但宋都股份表示，第二天祥生控股便反悔，電話通知宋都股份相關(guān)人員，單方面表示不再參與本次合作。

由于祥生控股的突然退出，導(dǎo)致宋都股份本就緊張的資金面雪上加霜，給短期資金安排造成巨大壓力，不得不放棄前期競(jìng)得的8號(hào)地塊，而相關(guān)部門也以宋都股份違約為由，不予返還其繳納的5000萬元保證金。

而根據(jù)宋都股份財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其2021年一季度凈利潤也才2900萬元，這次違約直接導(dǎo)致宋都股份賠掉幾乎兩個(gè)一季度的凈利潤。

在后續(xù)糾紛中雙方各執(zhí)一詞，宋都股份表示要求祥生賠償2000萬元違約金，而祥生控股則表示從未與宋都股份達(dá)成任何協(xié)議。

截止到目前雙方糾紛尚無明確定論，但作為三道紅線及集中供地等房地產(chǎn)政策后，今年來首例退地案，也從一定程度反映出當(dāng)前房企尤其是資金面緊張的中小型房企，處境確實(shí)艱難。

虧掉半個(gè)億的宋都股份

真的難！

盡管處境艱難，但市場(chǎng)也難免想問，不到18億的盤，宋都股份為何不自己吃下呢？

從其財(cái)報(bào)來看，宋都股份可能確實(shí)吃不下。

首先，除了退掉的8號(hào)地塊，宋都股份在5月7、8號(hào)兩天還拿下臨政儲(chǔ)出【2021】4號(hào)地塊、臨政儲(chǔ)出【2021】12號(hào)地塊、富政儲(chǔ)出【2021】10號(hào)地塊以及富政儲(chǔ)出【2021】9號(hào)地塊等，5宗地塊土地出讓款金額合計(jì)為45.84億元。

但從其財(cái)務(wù)狀況來看，宋都股份很難獨(dú)自吃下這5塊地。

根據(jù)官方披露數(shù)據(jù)，整個(gè)2020年宋都股份實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售207.15億元，雖同比增長(zhǎng)超10個(gè)百分點(diǎn)，但并未實(shí)現(xiàn)300億元的銷售目標(biāo)，也未能在各大榜單排上名次。

再到今年一季度，宋都股份全年實(shí)現(xiàn)營收9.72億元，同比增長(zhǎng)14.57%，但利潤表現(xiàn)卻出現(xiàn)大幅下滑，一季度歸母凈利潤僅實(shí)現(xiàn)3685萬，同比減少42.28%。

而在整個(gè)2020年，盡管全年實(shí)現(xiàn)營收71.61億元，同比增長(zhǎng)71.86%，但歸母凈利潤再度同比減少40.08%，僅3.52億元。

圖片來源：萬得股票

不過，盡管盈利表現(xiàn)不佳，但宋都股份在現(xiàn)金流表現(xiàn)方面，依然實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

整個(gè)一季度實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流1.81億元，同比增長(zhǎng)104%，全年現(xiàn)金凈增加額為6.79億元，同比增長(zhǎng)753%。

圖片來源：萬得股票

但宋都股份截止到今年一季度賬面貨幣資金只有79.79億元，因?yàn)樗味脊煞菸磁督刂沟揭患径饶┦芟拗瀑Y金，因此此處若參照2020年數(shù)據(jù)，宋都股份截至到2020年末，只有72.7億元的貨幣資金，然受限資金達(dá)到39.88億元，因此整個(gè)2020年，其實(shí)際可支配資金只有32.82億元。

此外，截至2020年年末，宋都股份的短期借款為3.17億元、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為22.53億元，計(jì)息的其他應(yīng)付款達(dá)到35.7億元。

可以看出，宋都股份本身現(xiàn)金流并非賬面那么好看，而且都是要年內(nèi)還款的短期負(fù)債。

因此面對(duì)超45億元的拿地出資，宋都股份很難獨(dú)自承擔(dān)，這也導(dǎo)致其對(duì)第三方合資開發(fā)依賴度較高。

而且在5月13日祥生撤出后不久，根據(jù)宋都股份公告，另一家合作方寶龍地產(chǎn)也在與宋都股份達(dá)成合作意向后，于5月19日宣布放棄合作，讓本就艱難的宋都股份更加雪上加霜。

盡管祥生和寶龍對(duì)于宋都股份的指控各有說法，但也反映出當(dāng)前房企市場(chǎng)艱難的發(fā)展處境，尤其是資金層面高度緊張。

祥生控股、寶龍地產(chǎn)

不理想的現(xiàn)金流表現(xiàn)

公開數(shù)據(jù)顯示，祥生控股于2020年底在香港上市，截至2020年12月31日，祥生控股賬面現(xiàn)金資產(chǎn)為243.05億元，土地儲(chǔ)備達(dá)2332.8萬平方米。

全年實(shí)現(xiàn)營收466.28億元，同比增長(zhǎng)31%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤26.46億元，同比增長(zhǎng)14.45%。

圖片來源：東方財(cái)富

從表面上看，祥生集團(tuán)并不缺錢。

但實(shí)際上，在2020年，祥生集團(tuán)新增貸款280.80億元。全部短期債項(xiàng)和其他短期負(fù)債合計(jì)達(dá)到1124.59億元，遠(yuǎn)超243.05億元的貨幣儲(chǔ)備。

其負(fù)債總額也達(dá)到1437.03億元，資產(chǎn)負(fù)債率更是達(dá)到89.96%，明顯高于79%左右的行業(yè)均值，而在2020年之前，其資產(chǎn)負(fù)債率一度超過98%。

圖片來源：東方財(cái)富

截至2020年底，祥生集團(tuán)凈負(fù)債率為136.4%，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)82.4%，僅1.1的現(xiàn)金短債比合規(guī)。因此，腳踩兩條紅線，也為祥生控股后續(xù)融資規(guī)模產(chǎn)生較大限制。

而且整個(gè)2020年祥生的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-160.89億元，同比減少557%。同期因融資借款產(chǎn)生的籌資性現(xiàn)金流凈額則高達(dá)224.1億元，同比增長(zhǎng)1958%。

圖片來源：萬得股票

一邊是經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，一邊是融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，此番背景下祥生現(xiàn)金流壓力之大可想而知，如此便不難理解祥生為何不愿出資與宋都股份共同拿地。

原因很簡(jiǎn)單，祥生自己也沒錢。

另一家跟宋都股份產(chǎn)生糾紛的寶龍地產(chǎn)，財(cái)務(wù)狀況同樣不容樂觀。

根據(jù)其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2020年寶龍地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量自2015年來首次為負(fù)，且達(dá)到-120.13億元，較2019年的27.53億元，同比下滑536.36%。

同期籌資性現(xiàn)金流則高達(dá)223.61億元，較2019年的40.44億元，同比上升453%。其現(xiàn)金流情況變化，幾乎跟祥生如出一轍。

圖片來源：萬得股票

更要命的是，整個(gè)2020年，寶龍地產(chǎn)總負(fù)債為1433.30億元，其中流動(dòng)負(fù)債就達(dá)到893.30億元，占總負(fù)債的比例為62.32%。

圖片來源：萬得股票

而在665.67億元的有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的占比31.05%，1-2年內(nèi)的占比21.4%。有息負(fù)債的增加，也讓資金面本就緊張的寶龍地產(chǎn)更加捉襟見肘。

因此綜合來看，祥生和寶龍盡管規(guī)模要遠(yuǎn)高于宋都股份，但這兩家公司均存在高負(fù)債低現(xiàn)金流的情況。

這也加重其在當(dāng)前嚴(yán)監(jiān)管，金融環(huán)境不斷收緊的大背景下，在拿地方面的謹(jǐn)慎程度，其拿地心態(tài)也更容易飄忽不定。

只是對(duì)宋都股份而言，祥生和寶龍的退出，著實(shí)對(duì)其打擊不小。然當(dāng)前大環(huán)境下，宋都股份之苦，也絕非個(gè)例。

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