本文首發(fā)自公眾號：船長理財

金融系船長說明：reits基金真像一些文章里寫的那樣是穩(wěn)健的投資？reits基金最長的封閉期達(dá)99年、浮動管理費(fèi)可以不經(jīng)過持有人同意就能改變……除了這些，投資中又有哪些風(fēng)險，我們結(jié)合了本次發(fā)行的9只公募reits以及海外市場的經(jīng)驗(yàn)，跟大家分享一下，有哪些坑是你可能忽略的。

正文開始：

01投了REITs，四舍五入等于買了房？

本周，我國第一批審核通過的9支公募REITs基金正式開始募集期，也就是說大家可以正式投資公募REITs基金了。

REITs(Real Estate Investment Trust)全稱“不動產(chǎn)信托投資基金”，顧名思義，它主要的投資范圍是不動產(chǎn)。

我們平時買的基金，白酒、醫(yī)藥、新能源等等，主要指的是處于這些行業(yè)內(nèi)的上市公司，比如茅臺五糧液之類，基金持有這些公司的股票。

簡單來說，你想買茅臺的股票等著它升值，但是一手20多萬起步你買不起，就去買一個有茅臺的基金就可以了；同理，你想買房做投資，但是一套房幾百萬你更買不起，那就買一個REITs基金就可以了，它投資房地產(chǎn)，四舍五入你也就是房東了。

對應(yīng)來看，買股票型基金我們看的是公司股價的上漲+每年股票的分紅給我們帶來利潤，REITs基金看的就是房價的上漲+每年收的房租帶來的利潤。

是不是有人覺著這個模式挺眼熟的？深房理直呼內(nèi)行哈哈。

當(dāng)然公募REITs和深房理最本質(zhì)上的區(qū)別就是是否合法，是否有監(jiān)管部門全程介入，另外深房理涉及到一些違規(guī)發(fā)放的貸款和影子銀行的事兒，我們今日暫且不表。

公募REITs的投資范圍不止房地產(chǎn)，歐美發(fā)達(dá)國家的REITs基金發(fā)展了很多年了，涵蓋很多層面，像公寓、商場、工廠、醫(yī)院、酒店、基礎(chǔ)建設(shè)等等種類都有。

今天我們要說的9支公募REITs基金，是我國第一批審核通過的REITs，包含了京津冀、長三角、雄安新區(qū)、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳和海南六個國家重點(diǎn)區(qū)域，投資范圍涵蓋了包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、垃圾及污水處理在內(nèi)的基建項(xiàng)目，起投點(diǎn)1000元。

02公募REITs值得投資嗎？

可以說第一批審批下來的公募REITs基金項(xiàng)目還是比較優(yōu)質(zhì)的。

如果你想要投這些基金，只需要花1000元你就可以參與咱們基建狂魔的設(shè)施建造了。回頭出去玩兒的時候就可以跟人吹牛B說：咱們現(xiàn)在跑的這條高速公路就是我出錢造的！

那可能大家就有些疑問了：像高速公路、污水處理這些的，這怎么才能升值呢？

這我們就要說到了，REITs不光持有這些地產(chǎn)，還會負(fù)責(zé)管理。因此這部分利潤就是收上來的租金，或者經(jīng)營產(chǎn)生的收入。

這里再給大家簡單說一下我國這次發(fā)行的公募REITs的投資結(jié)構(gòu)。

這個圖比較復(fù)雜，簡單來講就是你給REITs基金投錢，基金把募集上來的錢給到項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司拿到錢然后去經(jīng)營那些高速公路倉儲物流的項(xiàng)目就可以了。等到賺了錢，利潤100%給到項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司再分配到公募REITs，再以一定的比例回到你手上。

比如高速公路，每輛車路過收費(fèi)站交的過路費(fèi)，都有你一份；比如倉儲物流，每個人網(wǎng)上購物所產(chǎn)生的倉儲費(fèi)物流費(fèi)倉庫租金，也都有你一份；比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將來假如騰訊阿里百度美團(tuán)集體搬家到新的園區(qū)里了，他們交的租金也有你一份。

還有一個優(yōu)點(diǎn)就是強(qiáng)制分紅，本次募集的9支REITs中，7只要求為“每年現(xiàn)金分配不低于可供分配金額的90%”，廣州廣河高速REIT要求不低于95%，東吳蘇州產(chǎn)業(yè)園REIT要求前兩年分配100%，之后每年90%。

這么一看是不是感覺特別牛X瘋狂心動？

別著急啊，看我們給大家來分析一下這個公募REITs，看完了你再感受一下到底合不合適。

03宣傳資料上不會告訴你的坑！

1.買它100萬？不好意思你根本買不到

本次發(fā)售公募REITs采取戰(zhàn)略配售+網(wǎng)下投資者+公眾投資者的配售方式。戰(zhàn)略配售就是母公司和下屬關(guān)聯(lián)公司必須認(rèn)購20%，再加上其它戰(zhàn)略合作伙伴，總共認(rèn)購多少呢？

72%。

這就只剩下28%的份額了，這28%還要再經(jīng)過網(wǎng)下投資者，這指的可不是我們這些基民，而是銀行、基金公司、保險公司、信托公司等等機(jī)構(gòu)，最后才輪到大眾投資者。

給大家整理了一個表，顯示了本次9支公募REITs的募集金額和配售比例情況。

可以看到，原本都是募集十幾個億、幾十個億的項(xiàng)目，到最后配售給公眾投資者的份額，最高的只有4個多億，低的才8000多萬。

這就不可避免地會產(chǎn)生超配的現(xiàn)象。5.31和6.1兩天募集期下來，9支REITs總募集資金達(dá)到了340億，最多的配售比例也沒有超過10%，最低的才1.5%……

難度堪比打新股中簽啊。

稍微大點(diǎn)兒的基金公司，發(fā)行個新基金怎么也得幾十個億甚至上百億的規(guī)模，這次公募REITs給到大眾投資者的份額確實(shí)是有點(diǎn)兒不夠看。

2.手續(xù)費(fèi)不需要你同意就能改？

這9支REITs的手續(xù)費(fèi)和傳統(tǒng)基金有很大的區(qū)別。

傳統(tǒng)基金的手續(xù)費(fèi)由4部分組成：認(rèn)/申購費(fèi)+贖回費(fèi)+管理費(fèi)+托管費(fèi)。其中管理費(fèi)和托管費(fèi)是固定的，認(rèn)購費(fèi)根據(jù)買的金額多少而定，贖回費(fèi)根據(jù)持有天數(shù)長短而定——這些都是明碼標(biāo)價給你寫好了的。

而公募REITs的手續(xù)費(fèi)極其復(fù)雜。

這9支REITs雖然大面兒上來講基本都是固定手續(xù)費(fèi)+浮動費(fèi)率的方式，但是具體到細(xì)則上，每支的收費(fèi)規(guī)則都不一樣。隨便挑倆給大家簡單解讀一下。

以中金普洛斯REIT為例，固定管理費(fèi)為0.7%每年，浮動部分以“當(dāng)年倉儲租賃收入（I）”為基礎(chǔ)，首年為I*5%，次年開始，浮動費(fèi)率R隨I變化：

另外，由于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購入或出售等因素引起倉儲租賃收入變化的，基金管理人可以調(diào)整R，無需召開份額持有人大會。也就是說，比如普洛斯過幾年租金上漲了不少，他們就可以直接調(diào)整這個R的比例，不需要經(jīng)過你投資人的同意。

再看一個廣州廣河高速，其固定管理費(fèi)分為兩部分，太長了我就不寫了，有興趣的可以自行閱讀一下。

我們可以簡單理解為：每季度以基金凈資產(chǎn)為基數(shù)收年化0.115%，每月以營業(yè)收入為基數(shù)收1.37%。

而浮動部分可以簡單理解為如果實(shí)際營收比每年預(yù)計營收高，還要按比例再收一部分。

哪怕是我這種專門從事這項(xiàng)工作的人都看得腦袋都大了，就更別提普通投資者了……實(shí)在是過于復(fù)雜，十分勸退。

3.基金沒到期，項(xiàng)目先黃了？

這次的9支公募REITs里有5支倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目，是歸項(xiàng)目方所有的，屬于所有權(quán)類的REITs；而剩下4支高速公路、垃圾處理這些，項(xiàng)目方只有經(jīng)營權(quán)，沒有所有權(quán)，它們是屬于經(jīng)營權(quán)類的。

對于經(jīng)營權(quán)類的REITs基金，存在一個概念叫“底層資產(chǎn)存續(xù)期”。

以首鋼綠能舉例，它的存續(xù)期是21年，這個存續(xù)期我們可以簡單粗暴地理解成基金的封閉期，也就是你買了這支REIT，21年內(nèi)不能贖回，只能在場內(nèi)進(jìn)行交易。

投資人老張拿了3年不想繼續(xù)拿了，可以把他自己持有的份額賣給投資人老李——但是無論如何這些錢都是項(xiàng)目方要用夠21年的，不可能提前還給投資人。

而這么長的封閉期，本身就是一個勸退點(diǎn)了，這里還有個更離譜兒的：廣州廣河高速公路的封閉期是99年……基本可以當(dāng)傳家寶了。

這里還有一個概念叫“特許經(jīng)營權(quán)”。

什么意思呢？咱們還拿首鋼綠能來舉例。雖然首鋼綠能這個基金的封閉期是21年，也就是到2042年，但是其中，首鋼綠能處理生活垃圾的行政許可有效期到2022年，持有的《電力業(yè)務(wù)許可證》有效期到2035年，這兩個許可比基金封閉期的時間都短，如果到期之后沒續(xù)上，就會對項(xiàng)目本身的經(jīng)營產(chǎn)生非常大的影響。

換句話說，經(jīng)營權(quán)類REITs里存在“基金沒到期，但經(jīng)營權(quán)不給續(xù)了，項(xiàng)目先黃了”的可能。

4.分散投資、降低整體風(fēng)險？

我之前看到有別人科普說，公募REITs不是投資房地產(chǎn)和基建設(shè)施嘛，跟股票股市的漲跌沒有太大的直接關(guān)系，比較適合做分散投資，降低整體風(fēng)險。

但是其實(shí)你去看一下歐美成熟市場歷年的REITs收益率就知道了。

REITs的收益來源主要來自于租金分紅+資本利得。分紅確實(shí)很穩(wěn)定，一直都在3、4個點(diǎn)，但是它的資本利得部分依舊是股市大漲的時候就高，股市大跌的時候也跟著跌。

撐死只能說我國本次首批發(fā)行的9支REITs因?yàn)槭巧婕盎ǚ较?，可能受股價波動的影響不會特別大，但并不代表以后發(fā)行的REITs也跟這次一樣，所以說REITs并不能完全規(guī)避市場波動的風(fēng)險。

5.預(yù)計現(xiàn)金分派率12%？能達(dá)到嗎？

根據(jù)相關(guān)要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來3年凈現(xiàn)金流分派率不能低于4%（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值），各家公司預(yù)估下兩年收益率大部分在4%-9%，浙江杭徽高速公路高一點(diǎn)在10%以上。

而實(shí)際上我們簡單計算一下，還是以首鋼綠能為例。

它募集了不到12.5億，本年可供分配金額在7400萬，按這個比例的90%，也就是說今年分配給投資者的在6600萬左右。

6600萬/12.5億*100%=5.28%。跟首鋼綠能公布的預(yù)期現(xiàn)金分配率8.88%……

還是差了不少的。

根據(jù)其它幾家公司的招募說明書計算下來，收益率高于4%是肯定沒問題的，但是你要真說有多高……大概就跟債券型基金差不多。

從這一點(diǎn)來看，大家說公募REITs可以抗通脹，我也持保留意見，畢竟從數(shù)字來看，真實(shí)的通脹率一年基本在7%左右，像產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流這種至少在前幾年大概還達(dá)不到這個數(shù)字。

況且，在這么長的封閉期內(nèi)，我不覺得有多少公眾投資者真能拿十年二十年的，總歸是要轉(zhuǎn)到場內(nèi)進(jìn)行交易的。而一旦想要賣出的人比想要買入的人多，勢必就會產(chǎn)生“折價”的現(xiàn)象。

就像咱們買演唱會的票，一開始票都讓黃牛搶走了，這時候想買票的人很多，黃牛就加價賣，一張1000的票很可能被賣到3 4千。但是當(dāng)演唱會快開始的時候，想買票的人變少了，黃牛賣不出去票就只能降價賣，這就是折價。

放到REITs上也一樣。想把REITs賣出的人就相當(dāng)于黃牛，急著脫手找人接盤，但是沒多少人買，就只能把價格壓到比較低才有人接手，跟賣股票的道理一樣。

這么一來本身賺不了幾個錢，還得壓價格，說不定最后反倒不如真去投個債券型基金。

6.最大的風(fēng)險點(diǎn)，你注意到了嗎？

想買公募REITs基金并不像我們在支付寶上買普通基金那么簡單，它的風(fēng)險評級在所有基金里是屬于最高級別的，需要你有足夠的投資經(jīng)驗(yàn)和風(fēng)險承受能力才能進(jìn)行投資。

為什么？

我們都知道股票型基金風(fēng)險高，但它有個限制，就是持倉的每支股票最高不能超過10%，這就使得基金經(jīng)理必須把錢進(jìn)行分散投資，少則投數(shù)十只股票，多的上百只也有。

但是REITs不一樣，它可以把全部資金都投入到一個項(xiàng)目或者一片不動產(chǎn)上，這就造成它的盈虧跟這一片房子的情況有極大的聯(lián)系，極端情況下，比如這片房子開發(fā)商做的豆腐渣工程，沒過幾年整片樓都塌了，你的資金甚至有可能一分都收不回來。

04當(dāng)?shù)谝粋€吃螃蟹的人？

最后給大家做個總結(jié)。

第一批公募REITs基金如果真的要投，我只能說也是支持國家基建事業(yè)了，抱著為建設(shè)祖國大好河山，給國家增磚添瓦的心情做出一份自己的貢獻(xiàn)，說是用愛發(fā)電也沒什么問題；

從投資角度來講個人認(rèn)為是不值得的，性價比沒那么高，投起來也比較麻煩。至于收益……既然有收益相近、且更成熟的債券型基金，何不老老實(shí)實(shí)選擇站在巨人的肩膀上呢？如果追求更高一點(diǎn)的收益，股票型基金也不失為一個好選擇。

在這方面，我們還是建議先“保守”一些?；鹕鲜薪灰缀?，我們會跟蹤研究場內(nèi)交易價格，用于后續(xù)家庭配置使用。

我是金融系船長，一名基金主理人。我們團(tuán)隊(duì)從2009年開始協(xié)助家庭做資產(chǎn)配置，在2012-13年，2018-19年A股估值中樞以下的位置都成功幫助很多家庭將足夠比例的資金配置到股票型基金中，在2015年泡沫前后進(jìn)行了大幅減倉，保留了收益，并在2016、17年暫別A股，進(jìn)行港股配置，收獲了港股周期的收益。?2020年開始，我設(shè)立家庭理財賬戶【超越哥倫布】和【陪伴哥倫布】，幫助更多投資者更簡單地資產(chǎn)配置。