1. 土地增值稅

1.1. 概述

1.1.1. 土地增值稅的特點(diǎn)

1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅依據(jù)。
2.征稅面比較廣。
3.采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額。
（1）扣除法：一般情況下，采用扣除法計(jì)算增值額，即以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減法定扣除項(xiàng)目后的余額（增值額）作為計(jì)稅依據(jù)。
（2）評(píng)估法：對(duì)舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓，以及稅法規(guī)定的特殊情形，如隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無正當(dāng)理由的，采用評(píng)估價(jià)格法確定增值額，計(jì)征土地增值稅。
4.實(shí)行超率累進(jìn)稅率。
5.實(shí)行按次征收，其納稅時(shí)間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。

1.2. 納稅義務(wù)人

1.2.1. 土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

1.3. 征稅范圍

1.3.1. 土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

1.3.2. 征稅范圍的一般規(guī)定

1.3.2.1. 土地增值稅的基本征稅范圍：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（3）存量房地產(chǎn)買賣。
【解釋1】土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易，還包括了連同土地使用權(quán)一并交易的地上建筑物及其附著物、存量房地產(chǎn)的交易。
【解釋2】土地增值稅的征稅范圍具有“國有”“轉(zhuǎn)讓”“有償”三個(gè)關(guān)鍵特征。
①只有國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，才征土地增值稅。轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)尚未納入土地增值稅的征稅范圍。
②只有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，才征土地增值稅。這里要注意兩個(gè)層次的理解：第一，注意轉(zhuǎn)讓與出讓的差異：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征土地增值稅，而出讓國有土地使用權(quán)的行為不征土地增值稅；這里的“土地使用權(quán)出讓”是指土地使用者在政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)，通過支付土地出讓金而獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為。“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)后，在土地二級(jí)市場(chǎng)上將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。第二，未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（如房地產(chǎn)出租）不征土地增值稅。
③土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。具體不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括以下兩種情況：
a.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。
b.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。其中，社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)，以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

1.3.2.2. 【歸納】土地增值稅與增值稅、契稅征稅范圍的對(duì)比

1. 國有土地使用權(quán)出讓

不是土地增值稅征稅范圍
是契稅征稅范圍
是增值稅征稅范圍（免稅）

2. 國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

是土地增值稅征稅范圍
是契稅征稅范圍
是增值稅征稅范圍（轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)分割免稅）

3. 房屋買賣（含以房產(chǎn)抵債、投資、買房拆料或翻建新房等視同房屋買賣行為）

是土地增值稅征稅范圍
是契稅征稅范圍
是增值稅征稅范圍

4. 房屋贈(zèng)與（含獲獎(jiǎng)、繼承方式）

土地增值稅：贈(zèng)與直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人以及公益性贈(zèng)與、繼承不是，上述以外均是
契稅：法定繼承、夫妻間加名變名免稅；國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位、非營利性機(jī)構(gòu)受贈(zèng)用于規(guī)定用途免稅；除此之外均納稅
增值稅：無償用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象不是；贈(zèng)與直系親屬、承擔(dān)直接撫養(yǎng)義務(wù)人或贍養(yǎng)義務(wù)人以及繼承、受遺贈(zèng)免稅；上述以外均納稅

5. 房屋交換

是土地增值稅征稅范圍（個(gè)人交換居住用房，經(jīng)核實(shí)可免稅）
是契稅征稅范圍（等價(jià)互換計(jì)稅依據(jù)為0）
是增值稅征稅范圍

1.3.3. 征稅范圍的若干具體規(guī)定

1.3.3.1. 應(yīng)征土地增值稅的情況

（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓
（3）存量房地產(chǎn)的買賣
（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）
（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）
（6）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資、公司制改造、合并、分立中的房地產(chǎn)權(quán)屬變化

1.3.3.2. 不征或暫不征收土地增值稅的情況

（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）
（2）房地產(chǎn)贈(zèng)與（有直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人、公益性等范圍限制）（無收入）
（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）
（4）抵押期內(nèi)的房地產(chǎn)（權(quán)屬未變）
（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）
（6）房地產(chǎn)評(píng)估增值（權(quán)屬未變）
（7）與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的重組投資、公司制改造、合并、分立中房地產(chǎn)權(quán)屬變化

1.3.3.3. 免征或暫免征收土地增值稅的情況

（1）個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)
（2）合作建房建成后按比例分房自用
（3）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)
（4）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%（含20%）的
（5）轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源、公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的
（6）個(gè)人銷售住房