為什么要買梧桐星宸？

回顧上一篇馬老師梧桐星宸的稿件，重點分析了越秀深耕北京的決心；高教園“小百萬”和“大百萬”的規(guī)劃配套；高校林立的人文環(huán)境；還有3站朱辛莊5站西二旗的便捷地鐵……

梧桐星宸，昌平沙河高教園片區(qū)第一盤，無論產品力優(yōu)勢還是首開價格優(yōu)惠……

這些理由夠了嗎？

不太夠！

再理！

半月后，梧桐星宸又有了很多進展，也釋放了更多的優(yōu)勢。

如今，終版戶型圖已敲定，戶型設計優(yōu)秀。

項目樣板間也已進入收尾期，細節(jié)微調后就可正式開放了，細節(jié)滿滿。

開盤時間也已基本確定于12月初……馬老師和領導聊天中也探聽到一些獨家小消息——梧桐星宸的首次開盤，將是是“史無前例”購買機會。

這些理由足夠充分了嗎？

不錯，已經很有道理，還有更多嗎？

昨日，馬老師團隊踩盤梧桐星宸，特意乘坐地鐵實測了朱辛莊站到沙河高教園站的時間——從上車到項目地塊僅需18分鐘。

這，算不算很強勢的理由？

算的！

此外，還有更多購買理由，

好吧，咱們進正文聊！

一宗好土地，勝過千軍萬馬

馬老師團隊是非常重視土地的新房自媒體團隊。一宗土地從年初的供地名單，到土拍的預公告，再到出讓地塊正式掛牌，再到現場競拍，我們都會進行跟蹤報道。且，熱門地塊會進行地塊實踩，很多地塊在沒有拍賣之前，我們就已經去過地塊現場踏勘過了。

地塊周邊配套，地塊的買點和賣點，都已了然于胸。為什么在項目正式銷售之前，就如此大費周章的“干活”了呢？

因為我們相信：“地成功了，盤就成功了，地失敗了，盤也就失敗了”。

馬老師原創(chuàng)選房觀點——

一宗好土地，勝過千軍萬馬！

本文，我們的目標地塊——昌平沙河高教園地塊，就是一宗熱地。報名競拍開發(fā)商25家，連續(xù)競拍16輪，最終“雙上限”摘地，最終首開以?31.97億元+現房銷售面積2.3萬平?競得此地塊。

從開發(fā)商視角，高教園為什么是一宗好地？

第一、有利可圖，乃為商業(yè)，地塊有合理縫差。

第二、馬老師幫選房原創(chuàng)選房觀點，“剛需看地鐵”。地塊緊鄰地鐵口約600米，實為最佳步行距離。

第三、高校林立，教育環(huán)境優(yōu)渥。沙河高教園被6所985高校圍合，人際純粹，生活簡單，教育環(huán)境優(yōu)渥！

第四、“小百萬”配套，規(guī)劃明確，有前景有未來。

……

• 競拍到雙上限的一宗好塊

優(yōu)點多多，不再贅敘，走到地塊，一起看看。

• 馬老師團隊走進地塊，實地踏勘

高教園地塊共由6宗宅地組成，編號分別為0002、0003、0004、0009、0010、0012地塊……建成之后的梧桐星宸，就是下圖這個模樣。

• 梧桐星宸鳥瞰及周邊規(guī)劃示意圖

它近身就有三大公園，這比6宗宅地還大的公園，您覺得如何呢？（西側兩宗公園占地約為6萬平米）

地塊西南側有距離社區(qū)最近的幼兒園（土拍地塊之一開發(fā)商代建）及中小學……，和高校老師孩子同校，無論從教學質量還是學習氛圍，教育無憂!

周邊還有高校林立的環(huán)境。

比如北京師范大學，北京郵電大學，外交學院，北京航空航天大學……人文氣息濃厚！

• 高校林立的周邊大環(huán)境，人文氣息濃厚

從高教園地塊到梧桐星宸，看產品力

下圖是梧桐星宸的地塊及樓棟排布圖，地塊容積率從2.0到2.5。馬老師把配套樓做了隱藏，每個組團畫了紅圈，房號看的就清楚多了。每地塊有4-6個樓棟，每個樓棟5-14層不等。

園區(qū)最中間好位置，一般稱作“樓王”位置，樓層數最少且四周不臨路。結合容積率來看，東地塊容積率高一些，整體樓層也高一些；西地塊容積率低一些，也會有低一些的樓棟。

• 梧桐星宸園區(qū)及樓棟分布圖

梧桐星宸，設計了從A到F共6個戶型，從59平到127平，不知道您最關心哪個？

咱們從大到小，學習一下梧桐星宸的戶型設計，力求客觀點評，盡量給到粉絲們一些選房參考及幫助。

A戶型127平，B戶型124平，是園區(qū)最大的兩個戶型，均非園區(qū)主力戶型。

從位置來看，這兩個戶型均位于某地塊的最北側，屬于靠山位（有種姜太公穩(wěn)坐釣魚臺的感覺）。

從戶型來看，都保持了南向三面寬設計，有著10.6米的南向面寬，甚至南向空間完全相同；玄關和餐廳位置也相同；北側雙臥相鄰且均為可拆卸墻體。

不同是——

A戶型為，準LDK設計，客衛(wèi)置于房屋中間。

B戶型為，客衛(wèi)放門口方便入戶消殺（疫情之后消殺不像疫情期間那么重要），廚房放在中間通過天井窗采光通風。

兩個戶型相似度很高，位置也相同，一個邊戶（A戶型），一個中間戶（B戶型），都很好，哪個更好一點呢？

我個人更喜歡A戶型多一些，理由如下：

A戶型餐廳兩側收納柜更對稱一些，收納空間也更多。

入戶門挨著廚房，下班買菜可以直接到廚房。

南北通透設計，需要強通風時，可以更暢快一些；同時，餐廳的景觀也更好一些。

還有，A戶型主衛(wèi)是明衛(wèi)，可以更好的通風換氣。

兩個都很優(yōu)秀，差異細微，建議選房時，可結合定價、樓層及位置進行綜合選擇即可。

——馬老師幫選房，學習筆記

我可以說，這兩是同一個房型嗎？

我覺得完全可以。

差異只在一個是邊戶（主衛(wèi)為明衛(wèi)），一個是中間戶（主衛(wèi)是暗衛(wèi)）？

除此之外，完全相同。

從戶型占比來看，明顯為園區(qū)主力戶型，在本次開盤的南面三地塊占比尤多。

從賣相來看非常不錯，戶型方正，格局全明，南北通透，餐客一體，南向三面寬，改善大三居。

馬老師實際參觀樣板間，開放式的“餐邊柜+家政間”為越秀首創(chuàng)設計，給我留下深刻印象，既有餐邊柜的空間感，又有家政間的實用性。家政間另外一側的收納柜，也增加不少收儲空間。

南向空間均為等寬飄窗設計，增加室內可拓展空間。戶型分數很高，相信也是園區(qū)非常受歡迎的戶型，無論邊戶還是中間戶！

——馬老師幫選房，學習筆記

仔細觀察，兩個戶型除了邊戶和中間戶（主衛(wèi)是否明衛(wèi)之外），其它無差異，貌似，只有分布位置的差異了。

馬老師建議預算夠上99平三居室，預算十分緊張，85平戶型也很好，為什么？各功能區(qū)足夠方正，廚房足夠寬，餐客廚空間足夠完整，用官方詞匯叫做“增加了主人待客尺度”。

我感覺，能區(qū)分開85平和99平，也就看預算是否充分了。

——馬老師幫選房，學習筆記

E戶型是75平，次臥局部采光的全南戶型。

通觀戶型，傳統(tǒng)之上有升級，比如升級了開放式的廚房，推拉門開合之間完成中西切換。小家庭不做飯少做飯，就可以把廚房打開，增加室內空間；中餐更多就關閉推拉門，防止油煙亂串。開合之間，給了主人更多選擇和可能。

另外，獨立的餐廳位，也給了主人不少的安全感，也起到了一定的玄關作用，客廳和餐廳都更私密一點。另外，主次臥空間方正，過道空間不局促。

F是最小的戶型59平。

為梧桐星宸沒做東西向點贊。從空間體量來看，無論客餐廳還是主臥都不小，廚房朝南更是難能可貴，客廳開窗略小，有一定升級空間。

我建議，59平的客群建議在力所能及的范圍內升級75平——

一是，提前滿足未來家庭結構的變化；

二是，更大的空間才有更好的品質；

三是，房票貸票都緊張的情況下減少置換，就是節(jié)約成本。

——馬老師幫選房，學習筆記

馬老師點評完畢，也給了買房粉絲們一些合理化的建議，您喜歡馬老師的點評嗎？可以評論區(qū)留言討論（添加選房師微信ma18600809388，進一步咨詢討論）。

南豐路南延最新動態(tài)？爆點和希望

點評完產品，還要說到一個和咱們目標項目梧桐星宸非常密切的道路——南豐路南延！

幾天前我直播，突然之間被粉絲問到一個問題：“南豐路通回昌東路大概什么時間？”

一時間被問住了，我完全沒有這個概念，這兩條路是能通的嗎，一頭霧水中，草草略過……

后面去梧桐星宸踩盤，和銷售學習銷講中，再次聽到了“南豐路通回昌東路”，哦！原來問題的根源在這里呢，這位粉絲一定來過售樓處聽過銷講了，才到我的直播間“咨詢并確認南豐路南延”的，抱歉抱歉，馬老師到售樓處的時間比您晚了。

說實在的，當眼前放上地圖，家門口的南豐路跨過南北沙河直通回昌東路，這真的是一個腦洞大開且非常實用的道路設計。聽完銷講馬老師也緊張的問這路啥時候通??？

這條路通了，就可以直達產業(yè)區(qū)了，就不必從北六環(huán)繞行京藏和京新高速了。

• 南豐路跨過南、北沙河，就可直通朱辛莊

那這條路，現在最新情況是什么樣的呢？馬老師在一些資料的輔助下，查到了以下最新信息。

• 南豐路南延最新官方信息

據昌平區(qū)城管委20230823回復：

經核實，市民的訴求是希望了解南豐路南延進展情況。

南豐路（百沙路-鞏華城）道路工程由昌房公司正在結合區(qū)域排水工程、電力隧道工程研究實施方案，待方案確定后，盡快實現復工。

鞏華城-定泗路段已委托規(guī)劃院編制道路規(guī)劃方案，規(guī)劃方案需結合鞏華城街區(qū)控規(guī)進行研究。目前已對接南豐路（百沙路-鞏華城）道路工程方案，預留南段建設條件。待市規(guī)劃院出具道路規(guī)劃條件后，開展后續(xù)前期手續(xù)辦理工作。

讀起來比較拗口，馬老師通俗理解為：

南豐路南延分兩段，北段是百沙路-鞏華城段，南段是鞏華城-定泗路段。

北段，工程由昌房公司負責，會盡快實現復工。因為這一段是復工比較容易實現，但即便通車，也只能到鞏華城，不能實現貫通。

南段，市規(guī)劃院正在編制道路規(guī)劃，還要結合鞏華城控規(guī)，感覺這一段需要的時間會比較久……

馬老師之前不知道這條路，現在知道了這條路，突然也多了很多盼頭，我覺得有盼頭總歸是好的，畢竟，家門口開車直達產業(yè)區(qū)這件事就很帥氣，也能很好的實現職住平衡。

就像市民咨詢中說的那樣，南豐路通車，可以貫通?昌平新城東區(qū)，高教園，沙河，鞏華城和未來科學城西區(qū)（包括回天片區(qū)），事關民生非常重要，希望能夠早日開通。

• 馬老師繪制南豐路南延示意圖

單獨開辟一個章節(jié)來說南豐路南延，因為這件事對梧桐星宸非常重要。如果這條路開通，梧桐星宸的業(yè)主們就可以直達海淀及昌南產業(yè)區(qū)了……

開車路程粗算少一半。

梧桐星宸，購買之我見，結

好啦，聊了很多了，咱們簡單總結。

馬老師認為，建立在?“3站朱辛莊5站西二旗”?地鐵便捷通行下的梧桐星宸，對剛需客群的影響力是巨大的。經團隊實測，從地鐵朱辛莊站到高教園站僅需13分鐘，步行到地塊僅需5分鐘，共計18分鐘，這樣的通勤時間非常友好。

馬老師認為，建立在“小百萬配套大百萬大學城”基礎上的梧桐星宸，安靜，低密，宜居，未來規(guī)劃龐大且時尚，是區(qū)域內改善置換和剛需置業(yè)的良好選擇，回家安靜簡單，出門時尚低密……

馬老師認為，南豐路南延對駕車出行非常友好，這條路，通，則達濟天下；不通，六環(huán)換京新的方案也很好。

馬老師認為，“首開（北京大地主）+建工（建設一把好手）+越秀（重磅資金深耕北京）”聯(lián)合下的梧桐星宸，從資金安全到交付安全，都很靠譜，值得托付！

近期，梧桐星宸會開放樣板間，開盤時間初定于12月初，銷售指導價5.5萬/㎡，馬老師小道消息，首次開盤將是“史無前例”的巨大機會，愿馬老師的理性點評和思考，幫助到正在關注梧桐星宸的您，約上馬老師團隊選房師，快來看房吧！

如果您喜歡馬老師的文字介紹，喜歡馬老師團隊務實接地氣的選房風格，正在關注梧桐星宸，關注昌平置業(yè)，希望獲得馬老師的幫助，添加選房師微信，提供 “名字+電話+簡要需求 ”?即可鏈接馬老師團隊。選房師是馬老師團隊最有價值的人，業(yè)務精湛，熱情周到，直面粉絲，為您提供高質量服務！

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