"華潤置地于今年2月以63.58億元拍得該地塊，計(jì)劃建設(shè)北京首個(gè)萬象城，預(yù)計(jì)在2027年入市。"

作者：楊雪

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據(jù)公司情報(bào)專家《財(cái)經(jīng)涂鴉》消息，近日，北京市市場監(jiān)督管理局公示了瑞科克拉里私人有限公司（下稱“瑞科克拉里”）收購北京順進(jìn)商務(wù)咨詢有限公司（下稱“北京順進(jìn)”）股權(quán)案。前者隸屬新加坡GIC不動(dòng)產(chǎn)，后者是地產(chǎn)巨頭華潤置地（01109.HK）為北京首個(gè)萬象城專門設(shè)置的項(xiàng)目公司，前者擬間接收購后者70%股權(quán)。收購金額暫未披露。

GIC與華潤共同控制該項(xiàng)目公司

根據(jù)經(jīng)營者集中簡易案件公示表顯示，北京順進(jìn)的主營業(yè)務(wù)是在北京市從事大型零售商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營以及寫字樓的開發(fā)和運(yùn)營。交易前，Boom Go間接持有北京順進(jìn)100%的股權(quán)，進(jìn)行單獨(dú)控制。瑞科克拉里與Boom Go簽署了投資合作協(xié)議。交易后，瑞科克拉里及Boom Go將分別間接持有項(xiàng)目公司70%和30%的股權(quán)，并共同控制項(xiàng)目公司。

瑞科克拉里于2021年8月7日成立于新加坡，主要業(yè)務(wù)是投資房地產(chǎn)行業(yè)，具體是在中國境內(nèi)進(jìn)行大型零售商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營、寫字樓的開發(fā)和運(yùn)營。其最終控制人為新加坡GIC不動(dòng)產(chǎn)（GIC Realty Private Limited），主要從事全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)投資。

而Boom Go于2005年7月25日成立于英屬維爾京群島，主要業(yè)務(wù)是持有中國境內(nèi)的房地產(chǎn)資產(chǎn)，其最終控制人是中國華潤有限公司。

據(jù)天眼查APP顯示，北京順進(jìn)的法人代表為華潤置地華北大區(qū)總經(jīng)理凌曉潔，她還是華潤置地開發(fā)（北京）、華潤置地（山東）、北京潤置商業(yè)運(yùn)營管理有限公司等多家華潤置地相關(guān)企業(yè)的法定代表人。北京順進(jìn)母公司為注冊于香港的騰至投資有限公司，騰至投資的董事為華潤置地副總裁、香港平臺(tái)公司總經(jīng)理郭曉東。

華潤置地的輕資產(chǎn)之路

新加坡GIC不動(dòng)產(chǎn)深耕中國地產(chǎn)超過20年，與多家房企先后開展合作。2020年年底，華潤置地分拆華潤萬象生活在香港上市，基石投資者的認(rèn)購陣容中出現(xiàn)了GIC。

自分拆之后，華潤置地主要負(fù)責(zé)重資產(chǎn)，而華潤萬象生活則專注輕資產(chǎn)運(yùn)營，主要為旗下購物中心提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。2022年財(cái)報(bào)顯示，萬象生活項(xiàng)目總出租率約96.4%，86個(gè)項(xiàng)目中有69個(gè)位居所在城市銷售額前三名。

但并非所有項(xiàng)目都一帆風(fēng)順。華潤置地指出部分非核心城市的商辦招租、銷售情況并不理想，正在將其轉(zhuǎn)為長租公寓或保障性租賃住房，尋求地方政府的整體收購。

面對大規(guī)模的有息債務(wù)、略有上升的融資成本以及不斷下滑的毛利率，華潤置地還嘗試發(fā)行了ABS融資產(chǎn)品和類REITs產(chǎn)品，還有將非核心城市招租、銷售的商辦轉(zhuǎn)為長租公寓或保障性租賃住房，以尋求地方政府的整體收購。

目前，在滬、深證交所平臺(tái)上，華潤置地涉及的ABS融資產(chǎn)品共六單，分別涉及成都、上海、重慶、石家莊等萬象城，融資金額接近200億元。此類細(xì)分產(chǎn)品，可以說是商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券的CMBS，購物中心仍為華潤置地所有。

而去年發(fā)行的“華潤類REITs二期”（“22清萬”）、“華潤類REITs三期”（“22通萬”），前者底層資產(chǎn)是北京清河萬象匯，后者底層資產(chǎn)是南通萬象城，均被第三方中信證券不動(dòng)產(chǎn)基金旗下物業(yè)全資收購，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，為類REITs產(chǎn)品。

本次GIC不動(dòng)產(chǎn)收購北京萬象城項(xiàng)目公司70%的股份，很可能也是采取類似模式。前者作為接盤第三方長期持有，分享年度紅利和資產(chǎn)增值收益；華潤置地作為出售方，可以憑借品牌優(yōu)勢，長期貼牌獨(dú)家運(yùn)營，取得各種服務(wù)費(fèi)及利潤分成等，騰挪現(xiàn)金流繼續(xù)擴(kuò)張。

近日，華潤置地又將太原萬象城所對應(yīng)項(xiàng)目公司的100%股權(quán)掛牌出售，可能也會(huì)走類REITs產(chǎn)品的思路。未來，更多的萬象城或萬象匯會(huì)采取類似模式。

隨著證監(jiān)會(huì)在3月強(qiáng)力推動(dòng)商業(yè)REITs試點(diǎn)，除了華潤之外，龍湖、萬科、新城等自持商業(yè)比重較大的房企，預(yù)計(jì)都將進(jìn)一步盤活商業(yè)存量資產(chǎn)。

北京首個(gè)萬象城

今年2月，北京規(guī)劃與自然資源委員會(huì)發(fā)布一宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地出讓公告。北京市朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)朝陽站交通樞紐南側(cè)建設(shè)用地一體化項(xiàng)目（0313-5597、5598、5599地塊）競得人為北京順進(jìn)，也意味著該地塊由華潤置地以底價(jià)63.58億元摘得。

根據(jù)出讓公告，該地塊占地面積約6.28萬平方米，建筑控制規(guī)模不大于27.55萬平方米。以成交價(jià)計(jì)算，地塊的樓面地價(jià)約為2.3萬元/平方米。與此同時(shí)，華潤置地發(fā)布官宣海報(bào)，海報(bào)上寫著“萬象耕新”以及“北京首個(gè)萬象城落地”，宣告了該地塊的用途。預(yù)計(jì)在2027年入市。

該地塊由三幅小地塊組成，或被分為三部分，以空中連廊相連，有購物中心及辦公兩種業(yè)態(tài)。除傳統(tǒng)盒子型商業(yè)A館、B館外，項(xiàng)目中還設(shè)置了街區(qū)式小盒子商業(yè)獨(dú)棟+步行街，有利于開拓戶外活動(dòng)，還將建設(shè)兩棟高度不超過100米的寫字樓。其中，華潤自持部分不能低于總建面的70%，自持部分建筑規(guī)模用途為商業(yè)，自持年限為20年。剩余30%可銷售部分則需在出讓年限內(nèi)銷售且不可散售，銷售單元不小于整層。

該地塊屬于標(biāo)準(zhǔn)的TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）項(xiàng)目，高鐵、地鐵、客運(yùn)等交通樞紐都集結(jié)于此。地塊設(shè)計(jì)概念方案顯示，項(xiàng)目將和北京朝陽站的停車庫進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，還將接入3號(hào)線和規(guī)劃R4線兩條地鐵。周邊配有泛海世家、泛海國際、星河灣、天鵝灣等高端住宅區(qū)。

該地塊坐落在朝陽區(qū)的朝青商圈，商業(yè)體競爭非常激烈，項(xiàng)目附近有朝陽大悅城、藍(lán)色港灣、頤堤港、同屬華潤置地旗下的姚家園萬象匯，以及在建的東壩萬達(dá)廣場和頤堤港二期。

不過，姚家園萬象匯體量較小，屬于社區(qū)配套商業(yè)，與萬象城定位并不同。而萬象城與大悅城同屬大型商業(yè)綜合體，它的落地或?qū)Υ髳偝切纬煽土鞣至?。就建筑面積而言，萬象城規(guī)劃是27.55萬平方米，商務(wù)面積8萬平左右，朝陽大悅城規(guī)劃超過40萬平方米，其中大型購物中心23萬平方米，后者的面積優(yōu)勢顯著。

華潤置地2022年積極擴(kuò)張

作為綜合性國資開發(fā)商，華潤置地主營業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)開發(fā)銷售、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營、輕資產(chǎn)管理等。其中，購物中心是其經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中的重要業(yè)態(tài)，主要打造“萬象城”“萬象匯”和“萬象天地”三大產(chǎn)品線。萬象城定位最高端，主要分布在一二線城市的核心及潛力地段。

截至2022年年底，華潤置地共運(yùn)營10座萬象城，2022年新增了武漢、福州、海口3座萬象城。不過，萬象城的布局以深圳為核心，此前避開了北上廣，上海萬象城2017年開業(yè)后表現(xiàn)不佳，廣州萬象城拿地三個(gè)月后仍未官宣，只能暫時(shí)看作集齊了北上廣深4地。

今年3月，公司在年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上披露了2023-2026年購物中心開業(yè)計(jì)劃：預(yù)計(jì)這四年將新開設(shè)8家萬象城，2023年長春和昆明，2024年常州、貴陽、呼和浩特、長沙、鄭州，2025年東莞。

具體到北京市場的表現(xiàn)，華潤置地近三年在北京頻頻拿地，在多批次集中供地中均有斬獲。2022年，其在北京競得五宗地塊，拿地總金額超220億元，是全年在北京拿地第二多的房企。

目前，華潤置地在北京的商辦類土地儲(chǔ)備有約60萬平方米，銷售及自持各占一半。清河萬象匯、三元橋鳳凰匯、姚家園萬象匯均已開業(yè)，但在金盞、麗澤區(qū)域持有的商辦土地資源還在籌備中。

此外，華潤置地面對的挑戰(zhàn)也不少。其投資物業(yè)賬面值在去年年底高達(dá)約2378.9億，比龍湖集團(tuán)多500億，沉淀資金金額龐大。同期末的毛利率26.2%，同比下降0.8%；凈負(fù)債率38.8%，同比上升8.4%；銀行結(jié)余及現(xiàn)金721億，同比減少160億；融資成本加權(quán)均值3.75%，同比上升0.4%；有息債務(wù)規(guī)模大幅增加到2300億，同比增加326億元。

按照“三道紅線”要求，華潤置地新增有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%，既要保持?jǐn)U張步伐，又不能大規(guī)模借債，導(dǎo)致核心財(cái)務(wù)指標(biāo)異動(dòng)，就得大力提升存量經(jīng)營性物業(yè)的利用效率。

新加坡GIC深耕中國不動(dòng)產(chǎn)

再來看新加坡GIC不動(dòng)產(chǎn)，是新加坡政府投資公司旗下子公司，主要投資于新加坡以外的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，是全球最大的地產(chǎn)公司之一。投資組合較為多元化，涵蓋40多個(gè)國家的房地產(chǎn)行業(yè)，如辦公、零售、酒店、住宅和酒店等傳統(tǒng)行業(yè)。

自1995年起，GIC開始布局在中國的投資，1999年投資進(jìn)入地產(chǎn)項(xiàng)目。不動(dòng)產(chǎn)大中華區(qū)總部位于上海陸家嘴，近年來在求職平臺(tái)招募過合伙人。與其他很多外資機(jī)構(gòu)偏愛商業(yè)地產(chǎn)不同，其在中國市場上投資的項(xiàng)目類型多樣：從單個(gè)投資開發(fā)住宅、辦公和商業(yè)房地產(chǎn)到整體開發(fā)城市綜合體，從國與國合作項(xiàng)目中新蘇州工業(yè)園到天津生態(tài)城以及新中國家級(jí)雙邊合作項(xiàng)目中新廣州知識(shí)城，還有工業(yè)園、物流地產(chǎn)設(shè)施等等。

不動(dòng)產(chǎn)具體案例，GIC在2018年和凱德集團(tuán)以50:50的合資比例，以128億元人民幣收購上海北外灘最高的雙子塔；2018年聯(lián)合GIC在中國設(shè)20億美元新基金，專攻物流地產(chǎn)；2018年宣布與盛煦地產(chǎn)(NOVA)將合資成立一家長租公寓投資平臺(tái), 初期投資額為43億人民幣，專注于投資中國一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)長租公寓項(xiàng)目，還將收購NOVA的少數(shù)股權(quán)；2020年以80億人民幣收購了韓國企業(yè)LG集團(tuán)位于北京的LG雙子座大廈。

進(jìn)入中國地產(chǎn)市場20多年，GIC不動(dòng)產(chǎn)陸續(xù)和首創(chuàng)置業(yè)、萬科、金茂、仁恒、大悅城、龍湖、融創(chuàng)、旭輝等10家房企達(dá)成合作，其中僅在并購基金方面合作所涉及的資金就達(dá)到近300億的規(guī)模。

其中，GIC和大悅城合作探索了首個(gè)輕資產(chǎn)大悅城項(xiàng)目——2016年底開業(yè)的天津和平大悅城。在這個(gè)項(xiàng)目中， GIC是出資方，大悅城輸出品牌和管理能力。

大悅城和華潤萬象生活在輕資產(chǎn)模式上較為相似，都是精細(xì)化運(yùn)營能力突出，可以借助資本的力量，最大化去更新和激活市場上的存量項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)客流和銷售額的大幅提高，以帶來明顯的租金收入提升。