富田興合苑業(yè)主的大事小事452、一個(gè)小區(qū)業(yè)主自管物業(yè)的案例3

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2020年9月10日晚上21:40，田沛山6-4-201發(fā)送名為《廣州祈（qí）樂苑（yuàn）小區(qū)開除物業(yè) 業(yè)主自管 3年凈賺400w》的小視頻。

相關(guān)文章2：《一個(gè)小區(qū)業(yè)主自管物業(yè)的案例》（人民日報(bào)發(fā)表于2017-05-19 04:09）

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3年來，業(yè)主自管從青澀到純熟，運(yùn)營慢慢走上正軌。自管的第一年，小區(qū)所有監(jiān)控視頻、消防設(shè)施等全部更新，算是收拾完前物業(yè)留下的爛攤子；這兩年，業(yè)委會開始用結(jié)余款項(xiàng)對小區(qū)環(huán)境進(jìn)行改造，包括大門和花園整治、兩個(gè)網(wǎng)球場更新、之前大片的衛(wèi)生死角改造等。

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如今，祈樂苑門口保安守門盡責(zé)，汽車一車一證，業(yè)主刷卡進(jìn)出；小區(qū)里假山、綠化、道路、長廊錯(cuò)落有致，人行車走井井有條；樓體清潔白凈，地面垃圾無影。鄧伯舒心慨嘆：“一元錢的物業(yè)費(fèi)，電梯里面還帶空調(diào)，這在很多高檔小區(qū)也未必有吧！”

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如今的祈樂苑業(yè)主們，不僅自覺按時(shí)交物業(yè)費(fèi)，自覺把自家垃圾帶到指定收集點(diǎn)，還積極為小區(qū)管理建言獻(xiàn)策。業(yè)委會的日常會議，對所有業(yè)主敞開大門。

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當(dāng)然，物業(yè)管理中，矛盾是常態(tài)，利益永遠(yuǎn)在動態(tài)平衡中。就說修雨棚這事，業(yè)委會便沒少煩心。

“廣州雨多，很多業(yè)主希望在一樓屋檐修雨棚，進(jìn)進(jìn)出出方便；可一些二樓業(yè)主不干，嫌滴滴答答的吵?！?/p>

冼（xiǎn）敏強(qiáng)一攤手說，這事到現(xiàn)在還沒搞定，只能盡量平衡利益，讓每棟樓業(yè)主自己討論決定。

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小標(biāo)題：費(fèi)用不漲，服務(wù)不下降

業(yè)主自管后，祈樂苑的物業(yè)費(fèi)一直沒漲，至今還保持著10年前的水平——樓梯樓0.7元/月/平方米、電梯樓1元/月/平方米；停車月保費(fèi)甚至從過去的1000元下降到500元至600元。

那么問題來了：10年來物價(jià)、人工漲了又漲，這么低的收費(fèi)如何維持小區(qū)日常運(yùn)轉(zhuǎn)？

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冼敏強(qiáng)給記者算了一筆賬：小區(qū)每年總收入約為400萬元，包括物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)、其他收益3個(gè)部分。

物業(yè)管理費(fèi)每月約13萬元，車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)每月約15萬元，其他收益則包括電梯廣告收益、網(wǎng)球場租賃（lìn）收益、小區(qū)攤位收益、房屋中介款、代收水電費(fèi)等；對前物業(yè)公司的資金追討，算下來也有數(shù)十萬元。

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支出部分中，最大頭的是50多名物業(yè)管理人員的工資薪酬和保險(xiǎn)福利，每月大約20余萬元。此外包括園區(qū)工程建設(shè)、購買工程物料、清潔用品、設(shè)備維修費(fèi)用及相關(guān)辦公費(fèi)用等。

“在3年的業(yè)主自管中，小區(qū)共收入約1200萬元。除去支付物業(yè)管理人員工資等費(fèi)用外，還結(jié)余約五六百萬元。”冼敏強(qiáng)稱。

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在自管中，祈樂苑逐漸形成了三層架構(gòu)。最高層是業(yè)委會，共有10位委員組成；再往下，有一個(gè)物業(yè)中心，直屬業(yè)委會，設(shè)保安部、工程部、清潔部、行政部等部門；最基層是保潔員、保安等一線物管人員。

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“我們就相當(dāng)于一個(gè)公司，這些物管員工，包括物業(yè)主管在內(nèi)全部是直接自聘的，也正常給員工發(fā)工資和繳社保。”冼敏強(qiáng)說，與企業(yè)不同的是，業(yè)委會10位委員全部為兼職，不拿一分錢工資，所有盈余用于整個(gè)小區(qū)的翻新建設(shè)。

業(yè)委會每年2萬元的活動經(jīng)費(fèi)是經(jīng)業(yè)主大會投票同意的，在賬上卻一掛3年，從來沒有用過。

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為了保障業(yè)主知悉權(quán)，業(yè)委會還對每月的開支收入予以公告和網(wǎng)上公示，詳細(xì)到為開會購買水果的費(fèi)用。

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不壓縮員工工資成本，祈樂苑物管收支的盈余從哪兒來？冼敏強(qiáng)表示，物業(yè)費(fèi)雖然沒漲，但交的人多了。“過去，小區(qū)有些業(yè)主，十幾年來就沒交過一分錢物業(yè)費(fèi)。現(xiàn)在業(yè)主自管了，都得老老實(shí)實(shí)交。有一個(gè)業(yè)主很頑固，一拖半年就是不交。我們不用左哄右勸，更不用威逼利誘，理直氣壯拿出《業(yè)主公約》來直接起訴到法院。最后法院判他如數(shù)補(bǔ)交1000多元物業(yè)費(fèi)，外加1000多元滯納金，讓他懊悔不迭?！辟魪?qiáng)說，“一人倒霉十人看，之后就沒人敢再當(dāng)‘老賴’了?！贝送夂苤匾?，是去除了物業(yè)公司在中間的利潤。過去很多共有產(chǎn)權(quán)的廣告、租賃（lìn）收益，不明不白進(jìn)了物業(yè)公司腰包，現(xiàn)在全部“顆粒歸倉”。

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為了給業(yè)主提供更好的物業(yè)服務(wù)，祈樂苑業(yè)委會在人力資源管理上動足了腦筋。物業(yè)中心建立了員工飯?zhí)煤退奚幔?0多人全部包吃包住，“五險(xiǎn)一金”一項(xiàng)不少，節(jié)假日還按規(guī)定有兩倍或三倍工資。員工忠誠度大大提高，小區(qū)治安和環(huán)境都大為好轉(zhuǎn)。

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保潔員陳阿姨干這行有七八年了，前些年在附近一個(gè)小區(qū)工作的時(shí)候，她和工友基本上一個(gè)月也不會擦洗一次垃圾桶，留下經(jīng)年累月的殘?jiān)蹪n（zì），即使垃圾清干凈了也是臭氣陣陣。

如今到了祈樂苑，陳阿姨不但每星期都洗垃圾桶，洗完后還里里外外擦得干干凈凈?！耙粊砟?，是這邊的工資待遇確實(shí)稍好那么一點(diǎn)點(diǎn)，我來這里3年，已逐年上漲了800多元，現(xiàn)在比周邊一些大樓盤還高一點(diǎn)；二來呢，這個(gè)小區(qū)沒有物業(yè)公司，是業(yè)委會直接給我發(fā)工資，那業(yè)主提的意見你不聽咋行？”

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小標(biāo)題：“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好”

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業(yè)主自管，看起來很美。

如今，祈樂苑小區(qū)成為業(yè)主自管的樣本，不少小區(qū)業(yè)委會前來取經(jīng)，祈樂苑小區(qū)也正在協(xié)助兩個(gè)小區(qū)復(fù)制業(yè)主自管模式。2017年2月19日，廣東業(yè)委會互助論壇首屆新春茶話會在這里舉行，來自全省數(shù)十個(gè)小區(qū)的業(yè)主云集，共同探討業(yè)委會和物業(yè)管理論題。

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“還有一些業(yè)主擔(dān)心，大型社區(qū)自管很容易導(dǎo)致參與不足，如果不能建立起一個(gè)完善的民主決策、執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)制，“業(yè)主話事”很可能演變?yōu)樯贁?shù)人壟斷的“業(yè)委會話事”。其結(jié)果，是在物業(yè)公司之外，多了一個(gè)“老豆”（廣東話：爸爸）。

請看下集《富田興合苑業(yè)主的大事小事453、一個(gè)小區(qū)業(yè)主自管物業(yè)的案例4》”

若不知曉歷史，便看不清未來

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